¿Tiene 50.000 dólares extra acumulando polvo en una cuenta de ahorros y no sabe qué hacer con ellos? Es un buen problema. Sin embargo, las habilidades necesarias para ganar y ahorrar dinero son muy diferentes de las necesarias para invertirlo bien.

Podría invertir esos 50.000 dólares en la bolsa, por supuesto, aunque tendría que aceptar el riesgo que conlleva la volatilidad de las acciones. O puede invertirlos en bonos del Estado para conseguir una menor volatilidad, y aceptar la menor rentabilidad y rendimiento.

Ojalá hubiera una tercera opción que combinara el rendimiento de las acciones con la baja volatilidad de los bonos.

Entre: las propiedades de alquiler. Un estudio conjunto de la Universidad de California y el Banco Central de Alemania reveló que, en los últimos 145 años, los bienes inmuebles han ofrecido la mayor rentabilidad de cualquier clase de activos. Y lo que es mejor, lo hizo con mucha menos volatilidad que las acciones.

Mientras reflexiona sobre qué hacer con 50.000 dólares, considere las siguientes siete formas de invertirlos en bienes raíces para obtener altos rendimientos, baja volatilidad y una fuente de ingresos relativamente pasiva.

1. Comprar una propiedad de alquiler llave en mano.

Dos de las quejas más comunes que escucho de los nuevos inversores inmobiliarios son: «No sé cómo encontrar ofertas» y «Mi ciudad natal ofrece malos rendimientos en las propiedades de alquiler».

Afortunadamente, hay una solución fácil para ambas quejas: comprar una propiedad llave en mano.

Para empezar, es fácil encontrar propiedades llave en mano, a través de plataformas de venta a nivel nacional. Puede comprar propiedades al otro lado del país, con una gran cantidad de detalles transparentes, como informes de inspección de la vivienda, tasaciones, datos del mercado del barrio e historial de la propiedad.

Esto facilita la búsqueda de propiedades y el análisis de los números. Además, las propiedades llave en mano no requieren ninguna reforma, lo que elimina aún más dolores de cabeza en el proceso de adquisición. Muchas propiedades llave en mano vienen incluso con inquilinos ya instalados, por lo que puede empezar a cobrar el alquiler desde el primer mes.

Todo lo que tiene que hacer es elegir una propiedad, hacer su debida diligencia y financiarla con un préstamo de inversión inmobiliaria. Por supuesto, también existe la opción de comprar una propiedad que cueste menos de 50.000 dólares, aunque después de haber pasado por eso, no lo recomiendo. Las propiedades de gama baja conllevan demasiados quebraderos de cabeza, desde los problemas de cobro de los alquileres hasta los índices de delincuencia, pasando por los elevados costes de mantenimiento y reparación.

Si hay una desventaja en las propiedades «llave en mano», es la dificultad para encontrar propiedades de alta calidad con rendimientos igualmente altos. El simple hecho es que se trata de propiedades propiedad de otro inversor, que se venden públicamente a precio de mercado.

Hay pocas oportunidades de «forzar la equidad» a través de renovaciones, porque las propiedades llave en mano no las necesitan. Y, a diferencia de lo que ocurre cuando se recorre la ciudad en busca de vendedores motivados, no se llega a los vendedores de inmuebles llave en mano antes que a cualquier otro inversor.

Esto a menudo significa pagar cerca del precio total del mercado, pero, si el vendedor puede evitar el pago de los honorarios del agente inmobiliario a través de plataformas fuera del mercado, esto puede traducirse en más espacio para el ahorro y la negociación para usted como comprador.

2. Comprar, renovar, alquilar, refinanciar, repetir (BRRRR).

Otra forma de comprar propiedades de alquiler a largo plazo es la estrategia BRRRR. Significa comprar, renovar, alquilar, refinanciar y repetir.

Lo que hace que esta estrategia sea tan poderosa es que puede retirar el pago inicial de la propiedad cuando vaya a refinanciar. Esto significa que puede financiar potencialmente el 100% de los costes de adquisición.

De este modo, puede reciclar los mismos 30.000 dólares una y otra vez, mientras sigue construyendo una cartera de propiedades que producen ingresos. Es la forma definitiva de aprovechar el dinero de otras personas para crear su propia cartera de activos.

Por ejemplo, una vez compré una propiedad por 100.000 dólares, puse un 10% de entrada, la renové por unos 30.000 dólares y luego la refinancié por unos 150.000 dólares. Se alquiló por unos 2.000 dólares al mes y, tras la refinanciación, volví a tener en mi cuenta bancaria el pago inicial original y los costes de cierre para volver a hacerlo.

A diferencia de la compra de una propiedad llave en mano, esta estrategia requiere más trabajo por su parte. Trabajo para encontrar buenas ofertas, trabajo para contratar y gestionar a los contratistas, trabajo para supervisar la renovación, trabajo para financiar la propiedad dos veces. A cambio de ese trabajo adicional, a menudo puede encontrar mejores ofertas y recuperar su dinero para reinvertirlo en otro lugar.

Aunque la estrategia BRRRR puede funcionar bien en su mercado de origen, donde puede supervisar las renovaciones personalmente, resulta infinitamente más difícil de realizar a distancia. Si invierte en otro mercado, considere la posibilidad de una llave en mano.

Sea cual sea la estrategia que elija, seguirá beneficiándose de todas las ventajas de comprar y mantener un inmueble.

3. Comprar un alquiler a corto plazo/de vacaciones.

El hecho de comprar y mantener una propiedad a largo plazo no significa que tenga que alquilarla a inquilinos a largo plazo.

En algunos mercados, puede ganar más si utiliza la propiedad como alquiler a corto plazo. Eso podría significar alquilarla en Airbnb a veraneantes, o podría significar alquilarla amueblada a arrendatarios corporativos como enfermeras de viajes.

Es útil conocer su modelo de negocio antes de comprar la propiedad. Las cifras de ingresos y gastos varían en función de si se utiliza la propiedad como alquiler a largo o corto plazo, por lo que cambia el cálculo del flujo de caja en su diligencia debida.

Mejor aún, haga números en ambos sentidos. Cuando encuentre una propiedad que fluya bien como alquiler a largo plazo o como alquiler vacacional o corporativo, sabrá que puede ganar dinero incluso si el mercado o la normativa local cambian.

Puede financiarlo con el mismo préstamo para propiedades de inversión de cualquier manera, y siempre puede ajustar su modelo de negocio para la propiedad a medida que el mercado cambia. Al explorar qué hacer con 50.000 dólares, ¡más opciones de contingencia significan más protección contra el riesgo!

4. Voltear una casa.

Por mucho que me gusten los alquileres a largo plazo, no son la única forma de invertir en bienes inmuebles con sus 50.000 dólares.

Si se siente cómodo con los proyectos de renovación, los contratistas y los permisos, explore la idea de vender una casa de segunda mano. Puede evitar los dolores de cabeza de ser propietario y ganar un sueldo relativamente rápido.

Pero no cometa el error de confundir «rápido» con «fácil». La venta de casas requiere mucho trabajo, desde la búsqueda de buenas ofertas hasta la selección y contratación de contratistas, pasando por la supervisión de la renovación, la obtención de permisos y los problemas con los inspectores, hasta la comercialización y la venta rápida de la propiedad.

He ganado 40.000 dólares en cuatro meses volteando una casa, y me he ganado hasta el último céntimo, visitando la propiedad casi todos los días y asumiendo todos los riesgos inherentes a un volteo de casa.

Porque hay riesgos cuando se renueva. Sí, puede prever el ARV (valor después de la reparación), los costes de renovación y los costes de mantenimiento. Y si tiene experiencia en renovaciones, puede hacerlo con precisión.

Pero cuando se abren las paredes de una casa, nunca se puede saber con certeza lo que se va a encontrar. Incluso los inspectores de viviendas más minuciosos no tienen visión de rayos X, y no pueden decir con un 100% de certeza que no hay otros peligros ocultos al acecho detrás de las paredes. Una vez reformé una casa que acabó necesitando un nuevo armazón, porque el existente había empezado a pudrirse.

Esto no dice nada de los riesgos que conlleva trabajar con contratistas. Aunque no se lleven la fianza y desaparezcan en Fiyi para divertirse bajo el sol, muchos siguen sin cumplir el presupuesto y el calendario.

En sus primeras operaciones, empiece por las reparaciones estéticas. Construya confianza y relación con los contratistas en los proyectos más pequeños y evite los permisos y otros riesgos que conllevan las reparaciones mecánicas y estructurales. A medida que adquiera experiencia y confianza, amplíe los proyectos de renovación de mayor envergadura.

Con esa experiencia y confianza, puedes obtener excelentes y predecibles beneficios en los flips.

5. Hacer una vuelta a la vida.

Nadie dice que tenga que vender una casa vacía. ¿Por qué no vivir en ella un tiempo primero?

En lugar de obtener un préstamo para una propiedad de inversión, puede financiar una inversión habitable con un préstamo 203K barato a través de la FHA para poner la propiedad en condiciones habitables. Una vez que sea habitable, puede pasar el siguiente año o dos actualizando la cocina, los baños y otros componentes para aumentar el valor de la propiedad.

Si espera al menos un año para vender, sólo pagará impuestos sobre las ganancias de capital, pero no pagará la totalidad del impuesto sobre la renta. Si espera al menos dos años para vender, no paga ningún impuesto sobre los primeros 250.000 dólares de beneficios si es soltero, o 500.000 dólares de beneficios si est casado.

Esta opción se adapta perfectamente a los compradores que son hábiles y disfrutan con los retoques en la casa, sobre todo los que se encuentran en los tramos impositivos más altos. El inconveniente es que hay que mudarse, vivir en una zona de trabajo perpetuo durante uno o dos años, y volver a mudarse con relativa rapidez.

Me gusta pensar en los cambios de residencia como una forma poco convencional de piratería inmobiliaria. Cuando vaya a vender, sus ganancias deberían cubrir con creces los pagos de la vivienda de los últimos uno o dos años, lo que significa que un cambio de casa exitoso significa también una vivienda neta gratuita.

6. Hack de la casa.

El modelo clásico de «house hacking» consiste en comprar una propiedad multifamiliar, mudarse a una unidad y alquilar las otras. Los inquilinos vecinos cubren la hipoteca con los pagos del alquiler y, en el mejor de los casos, los demás gastos no relacionados con la hipoteca.

La ventaja: vives gratis.

Las propiedades multifamiliares no son ni mucho menos la única opción para hackear casas. Ya he hackeado casas con compañeros de piso. Mi cofundadora en SparkRental, Deni Supplee, ha hackeado casas alquilando espacios de almacenamiento.

Hoy da un paso más: ha traído a un estudiante extranjero de intercambio y la empresa de colocación le paga un estipendio mensual que cubre la mayor parte de su hipoteca. De hecho, su casa es una propiedad de uso mixto con dos unidades residenciales y una unidad comercial. Su hija vive en la unidad residencial vecina y cubre una parte importante de la hipoteca, y ella y su marido declaran la unidad comercial como sede de sus negocios.

Puede ser tan creativo como quiera con el house hacking. Alquila habitaciones en Airbnb o toda su casa cuando no la use. Mi amiga Renee cubre la mayor parte de su alquiler alquilando una habitación durante dos semanas al mes.

Lo mejor de todo es que, al hackear una casa, puede utilizar la financiación hipotecaria tradicional en lugar de un préstamo para propiedades de inversión. Esto significa un pago inicial mucho más bajo, normalmente del 0-5% en lugar del 15-30%. También significa que los tipos de interés y las comisiones del prestamista son más bajos, lo que hace que la financiación sea mucho más atractiva.

¿Y cuando se mude? Puede conservar la vivienda como propiedad de alquiler, dejando su préstamo de propietario.

7. Invertir en bienes inmuebles de forma indirecta.

Por mucho que me guste invertir directamente en el sector inmobiliario, requiere conocimientos y cierto grado de trabajo. Si se pregunta qué hacer con 50.000 dólares y no tiene el tiempo o el interés de aprender a invertir directamente, pero aún así quiere diversificar su cartera para incluir los bienes inmuebles, tiene una serie de opciones para invertir indirectamente.

La inversión inmobiliaria indirecta tradicional son los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) que cotizan en bolsa. Puede comprar acciones en ellos a través de su corretaje habitual, su IRA o Roth IRA, y a menudo a través de su cuenta de jubilación patrocinada por el empleador, como un 401(k).

Operan como fondos de inversión o ETF (fondos cotizados en bolsa), y existen dos variedades. Los REIT de renta variable compran y gestionan directamente bienes inmuebles, y los REIT hipotecarios prestan contra bienes inmuebles. Al igual que las acciones y los fondos de inversión, los REIT son muy líquidos y facilitan la diversificación de sus inversiones.

Más recientemente, los sitios web de crowdfunding han surgido para ofrecer una alternativa a los REIT que cotizan en bolsa. Aunque al principio sólo permitían la participación de inversores acreditados (a menudo con inversiones mínimas superiores a 50.000 dólares), ahora muchos permiten la participación de cualquiera. He invertido dinero en Fundrise y Groundfloor, que permiten inversiones mínimas relativamente bajas (tan sólo 10 dólares, en el caso de Groundfloor).

Si conoce personalmente a inversores inmobiliarios con un historial de éxito, también puede prestarles dinero para sus proyectos de inversión inmobiliaria en forma de pagarés privados. A medida que los inversores escalan y crecen, muchos se alejan de los préstamos para inversiones inmobiliarias y obtienen dinero de forma privada de amigos y familiares. Por ejemplo, yo gano un 10% anual en una nota privada con un inversor que conozco en el noreste de Ohio.

Qué hacer con 50.000 dólares más allá de los bienes inmuebles.

No todo el mundo se siente cómodo invirtiendo decenas de miles de dólares en bienes inmuebles y algunos inversores quieren dar prioridad a las cuentas protegidas contra impuestos, como una Roth IRA, una 401(k) o una HSA, antes de invertir en activos imponibles.

Aparte de los REIT que cotizan en bolsa y los fondos de inversión inmobiliaria, no es fácil invertir en bienes inmuebles en estas cuentas con protección fiscal. Para ello es necesario tener una cuenta IRA autodirigida u otro tipo de cuenta, cuya creación y gestión cuesta tiempo y dinero.

Para que sus fondos salgan de su cuenta de ahorros y trabajen para usted, un buen punto de partida son los fondos indexados de acciones. Corredores de bolsa como Vanguard y Charles Schwab ofrecen una gama de fondos indexados de bajo coste, que abarcan acciones de pequeña y gran capitalización, nacionales e internacionales, y de todos los sectores.

Intente mantener algunos fondos reservados en inversiones estables y de bajo riesgo a las que pueda acceder instantáneamente como fondo de emergencia. Aunque no es necesario mantener el fondo de emergencia en una cuenta corriente o de ahorro sin intereses, considere las cuentas del mercado monetario, las cuentas de ahorro en línea con altos intereses o incluso los fondos de bonos del gobierno a corto plazo. Lo ideal es que la cuenta esté asegurada por la FDIC.

Reflexiones finales.

El sector inmobiliario ofrece una inversión relativamente estable y de alta rentabilidad, para aquellos inversores dispuestos a invertir no sólo dinero, sino también tiempo y conocimientos.

La inversión inmobiliaria indirecta puede ayudarle a diversificarse en el sector inmobiliario mientras aprende a manejarse. Es completamente pasivo y no da dolores de cabeza, pero no espere obtener los mismos beneficios que un inversor directo.

Cada una de las ideas anteriores sobre qué hacer con 50.000 dólares tiene sus propios pros y contras. No hay una forma ideal de invertir en bienes inmuebles, así que elija la opción que mejor se adapte a sus objetivos y prioridades financieras.

Personalmente, mi objetivo es alcanzar la independencia financiera y la jubilación anticipada (FIRE) en cinco años. Estoy trabajando para conseguirlo con una combinación de propiedades llave en mano, proyectos de alquiler de renovación, hacking de casas, inversiones inmobiliarias indirectas y fondos de índices bursátiles.