El pago inicial de una casa es un primer paso clave para comprar y ser propietario de una vivienda.

Si eres nuevo en el mercado de la vivienda, puede que estés completamente perdido y no sepas por dónde empezar.

Comprar una casa no tiene por qué dar miedo.

Siempre y cuando se conozca lo básico, como la cantidad de pago que se espera por adelantado, el impacto que tendrá en su crédito y más, estará por delante de la multitud.

¿Qué es un anticipo o downpayment?

Por definición, el pago inicial de una vivienda es el dinero que el comprador entrega al vendedor para cerrar el trato de compra.

En la mayoría de los casos, el resto del dinero que se debe en la compra de una vivienda se paga a través de un préstamo hipotecario obtenido por el comprador.

En este sentido, el prestamista considera que el pago inicial es una prueba de que has invertido en la compra de la vivienda y de que te has comprometido a comprarla y a realizar todos los pagos de la hipoteca.

En términos financieros, el pago inicial de una vivienda se calcula como un porcentaje del total de la compra.

Por ejemplo, si vas a comprar una casa por 200.000 dólares y pagas 20.000 dólares de entrada, tu pago inicial es el 10% de toda la compra de la casa.

El pago inicial tiene un impacto significativo en el coste total de la vivienda.

Por ejemplo, el tipo de interés de la vivienda se calcula, en gran parte, en función del importe del pago inicial.

Cuanto mayor sea el pago inicial de una casa, menor será el tipo de interés y menos acabará pagando por ella.

La relación entre el pago inicial de la vivienda y el tipo de interés ayuda a los prestamistas a calcular lo que los profesionales del sector hipotecario llaman la relación «préstamo-valor» (LTV) de la vivienda.

La relación préstamo-valor, junto con la relación deuda-ingresos y tu puntuación de crédito son los principales factores que un prestamista hipotecario tiene en cuenta a la hora de conceder un préstamo hipotecario.

La relación préstamo-valor se define básicamente como el porcentaje del valor de la vivienda que se debe después de realizar el pago inicial de una nueva casa.

Se calcula tomando el importe del préstamo hipotecario y dividiéndolo por el valor de tasación de la casa que vas a comprar.

Por lo tanto, si compras una casa que cuesta 100.000 dólares, pones 10.000 dólares de entrada y pides un préstamo de 90.000 dólares, tu ratio LTV es del 90%.

El pago mínimo inicial y la regla del 20%

La sabiduría convencional suele decir que se necesita un 20% como pago inicial para cerrar el trato.

No es así, ya que los compradores de vivienda pueden comprar una casa con un 3,5% de cuota inicial de un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) de EE.UU. sobre una hipoteca de vivienda a 30 años a tipo fijo.

Los pagos iniciales del 3,5% de la FHA suelen tener un tope de 417.000 dólares en los préstamos hipotecarios para viviendas, aunque hay excepciones a esa regla dependiendo de dónde se encuentre la casa en venta.

Las zonas de mayor afluencia, como San Francisco y la ciudad de Nueva York, pueden ver los techos de pago inicial de los préstamos de la FHA mucho más allá del límite tradicional de 417.000 dólares.

Incluso los préstamos bancarios convencionales se aprueban a menudo con pagos iniciales tan bajos como el 5% para préstamos de hasta 417.000 dólares.

Si el tamaño del préstamo es superior a 417.000 dólares, los bancos y otros prestamistas hipotecarios suelen pedir otro 5% de entrada.

Aun así, hay una ventaja en hacer un pago inicial del 20% en una casa.

Estos beneficios son los primeros de la lista:

• Pagarás menos por tu casa: Supongamos que compras una casa por 100.000 dólares con un 20% de entrada frente a un 5% de entrada. Con el 20% de pago inicial, sólo te quedarán 80.000 dólares de préstamo hipotecario, más los intereses.

Al 5%, tendrás 95.000 dólares, con unos intereses que sólo se acumulan con las mayores obligaciones del préstamo hipotecario.

• Obtendrá un tipo de interés de préstamo hipotecario más bajo: Es muy probable que los bancos y los prestamistas concedan a un prestatario hipotecario un tipo de interés más bajo si pone un 20% de entrada en una casa, frente al 5% de entrada.

Hacer un pago inicial más alto es una señal de que usted es estable financieramente, y por lo tanto es un buen riesgo de crédito.

• Es más probable que consiga la casa de sus sueños en un mercado saturado: Los vendedores de viviendas prefieren a un comprador que aporte un 20% de entrada o más a la mesa.

Eso es una señal de que las finanzas del comprador son sólidas y que es más probable que se apruebe el préstamo hipotecario.

Eso podría ser un gran diferenciador si hay competencia para comprar la vivienda.

• No tendrás que pagar el PMI: Al hacer un pago inicial mayor, también puedes evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI).

Con un pago inicial menor, por ejemplo del 3,5%, el prestamista hipotecario querrá una cierta garantía financiera de que pagará el préstamo mayor a tiempo y en su totalidad.

Eso aumenta los pagos mensuales de la hipoteca que harás si haces un pago inicial menor, y ese es un problema que no tiene un comprador de vivienda que hace un pago inicial del 20%.

¿A cuánto debería ascender el pago inicial de su vivienda?

La cuantía del pago inicial de una vivienda depende de múltiples variables, como su situación financiera personal, su edad, su estado civil, sus ingresos, su salud crediticia y cuánto ha podido ahorrar para la compra de una casa.

Los estadounidenses no suelen poner el 3,5% o el 20% de entrada en la compra de una vivienda.

En 2016, el pago inicial medio de una vivienda fue del 11%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Los compradores de vivienda más jóvenes, de 35 años o menos, que suelen tener ingresos más bajos que las personas de 40 y 50 años, pagaron un 8% de media de entrada en el mismo periodo.

A la hora de calcular la cantidad que quiere ahorrar para el pago inicial de una vivienda, sepa que es perfectamente aceptable destinar al pago inicial cualquier regalo en efectivo de amigos, familiares o socios comerciales.

Reservar cualquier bonificación en el lugar de trabajo o una ganancia inesperada también puede frenar el impacto de tener que ahorrar dinero para el pago inicial.

Para calcular con exactitud la cantidad que necesitará para el pago inicial, utilice una buena aplicación de calculadora de pagos iniciales de préstamos hipotecarios en línea para ver cuál es su situación antes de hacer ofertas de compra de vivienda.

Tipos de hipotecas.

Para calibrar mejor la cantidad de dinero que querrá aportar para el pago inicial de una vivienda, es útil saber qué puede esperar de los distintos prestamistas hipotecarios.

Hipoteca fija regular a 30 años.

Las hipotecas convencionales, como la tradicional de tipo fijo a 30 años, suelen requerir al menos un 5% de pago inicial.

Si vas a comprar una casa por 200.000 dólares, en este caso, necesitarás 10.000 dólares para conseguir un préstamo hipotecario.

Hipoteca FHA.

Para una hipoteca respaldada por el gobierno, como una hipoteca FHA, el pago inicial mínimo es del 3,5%. Para una casa que cuesta 200.000 dólares, necesitarás ahorrar 7.000 dólares para conseguir un préstamo hipotecario.

Préstamos VA.

Un préstamo de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) ofrece a los miembros de las fuerzas armadas y a los veteranos de los Estados Unidos préstamos para viviendas con aprobación de préstamos sin desembolso.

El Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) también tiene un programa de garantía de préstamos con pago cero para zonas rurales específicas.

Tanto el VA como el USDA no conceden realmente los préstamos, pero sí garantizan el préstamo a través de un proveedor habitual de préstamos hipotecarios.

Eso no significa que no puedas hacer un pago inicial, lo que reducirá tu carga hipotecaria.

Simplemente significa que no tienes que hacerlo cuando calificas para un préstamo VA o USDA.