Es probable que haya escuchado historias de terror de propietarios accidentales sobre costosos desalojos, alquileres destruidos e «inquilinos del infierno». Puede que conozca una docena de razones por las que no debería alquilar su propiedad. Además, puede que ni siquiera entienda cómo alquilar su casa… pero aun así, puede que simplemente necesite convertir su casa en una propiedad de alquiler. Tal vez usted…
Ha intentado vender, pero el mercado inmobiliario de inversión es débil.
Ha sido trasladado temporalmente fuera de la zona por motivos de trabajo.
Debe más de lo que vale su casa, pero puede cubrir la hipoteca con los ingresos del alquiler.
Se ha dado cuenta de las increíbles oportunidades de creación de riqueza que una propiedad de alquiler puede proporcionarle para su futuro financiero.
Sí, las malas historias son las que más prensa y atención reciben. Pero aquí están los hechos: Cada día, millones de propietarios alquilan casas a buenos inquilinos. Con una planificación y preparación adecuadas, puede minimizar los problemas y convertir su casa en una empresa rentable.
La compra de su primera propiedad de alquiler es sólo el comienzo de su viaje inmobiliario, porque ser un buen propietario es casi tan importante como hacer buenos negocios. La guía gratuita de BiggerPockets Cómo convertirse en propietario: Gestión de propiedades de alquiler para inversores inmobiliarios le enseñará todo, desde la fijación del alquiler hasta el manejo de los desalojos.
¿Debe alquilar su casa?
La primera pregunta que debe hacerse es: ¿debe alquilar o vender su casa? Me gustaría argumentar por qué debería alquilar su casa. He aquí la razón.
Su vivienda principal, aunque es una necesidad en la vida, no suele ser un activo o una inversión. Un activo le hace ganar dinero. Un pasivo le cuesta dinero. Al alquilar su casa, transforma un pasivo en un activo.
Puede conservar su propiedad mientras los ingresos por alquiler pagan su hipoteca. Con el tiempo, el valor de la propiedad alquilada (con suerte) subirá y aumentará su riqueza.
Si puede alquilar su casa por un importe superior a sus gastos mensuales, también experimentará un flujo de caja mensual adicional. Ese es el objetivo de todos los propietarios potenciales, y lo que en BiggerPockets queremos ayudarle a conseguir.
Comience su carrera como inversor sin costes adicionales. Alquilar su propiedad podría ser el primer paso de un método probado para construir riqueza. Muchos inversores inmobiliarios comienzan de esta manera: alquilando sus casas a medida que las van ampliando o mejorando. Esto también puede ayudar a financiar su jubilación, ya que puede acabar siendo dueño de varias propiedades «libres de cargas» para cuando esté listo para jubilarse, proporcionando ingresos mensuales por alquiler o una suma global si vende.
Mantenga la posibilidad de volver a esa casa. Esto es especialmente útil si se ha visto obligado a mudarse rápidamente debido a un traslado temporal del trabajo.
Encontrar inquilinos para el alquiler.
Cuando se trata de atraer inquilinos para alquilar su casa, el marketing es la clave. Querrá llegar al mayor número posible de inquilinos potenciales para tener el mayor número de posibilidades de elección. A continuación se indican tres formas sencillas de comercializar una propiedad:
Craigslist: Es uno de los mayores recursos de Internet y uno de los lugares más fáciles para encontrar inquilinos. ¿Y lo mejor? Craigslist es gratuito, a no ser que se encuentre en unas pocas ciudades seleccionadas. (Consejo profesional: no ponga la dirección aquí. Sólo da una vecindad general por motivos de seguridad).
También puede poner su anuncio en otros sitios de presentación de alquileres online, como Trulia, Zillow o PadMapper.
Carteles en el jardín: Una de las formas más antiguas pero más exitosas de comercializar su alquiler es con un simple cartel de «Se alquila» en el patio. El mayor inconveniente de un cartel, sin embargo, es la notificación instantánea de una casa vacía a cualquiera que pase por allí.
Selección previa de los solicitantes de alquiler.
Cuando reciba una llamada o un mensaje de un posible inquilino, realice siempre una preselección antes de reunirse en persona. La forma más fácil de hacerlo es establecer los criterios de alquiler y explicarlos por teléfono. Mis criterios previos a un proceso típico de solicitud de alquiler son los siguientes:
- Los ingresos brutos mensuales deben ser aproximadamente tres veces o más el alquiler mensual.
- Puntuación crediticia favorable.
- Empleo: con pruebas aceptables (es decir, talones de pago) de los ingresos mensuales requeridos.
- Buenas referencias de todos los propietarios anteriores.
- Estar de acuerdo con el número total de ocupantes permitidos (por ejemplo, dos por dormitorio según la ley estatal).
Puede leer esta lista por teléfono al posible inquilino y preguntarle si cumple estos requisitos. Si no los cumple, no le alquile la casa, ni pierda el tiempo en investigarlos más, ni siquiera reserve una visita.
¿Debe recurrir a un administrador de fincas?
¿Debe gestionar la propiedad usted mismo o contratar a un administrador de fincas para que se ocupe de ella? Por lo general, un administrador de fincas cobrará aproximadamente el 10% de la renta mensual más el 50% del primer mes de alquiler cuando se mude un nuevo inquilino.
A cambio de estos honorarios, el administrador de la propiedad suele:
- Publicidad para encontrar nuevos inquilinos.
- Procesar las solicitudes de alquiler.
- Firmar el contrato de alquiler.
- Cobrar el alquiler mensual.
- Llevar el control de las finanzas.
- Programar las reparaciones de mantenimiento.
- Emitir avisos legales.
- Hacer cumplir las políticas de alquiler.
- Entender y navegar por las leyes de propietarios e inquilinos.
- Presentar desahucios.
¿Cuánto debe cobrar por el alquiler?
No puede decidir arbitrariamente qué alquiler quiere cobrar: el mercado toma esa decisión. Su trabajo consiste en determinar el alquiler justo de mercado para su casa investigando. Por lo general, su casa se alquilará por la misma cantidad que otras propiedades de alquiler con una ubicación, tamaño y condición similares. Empieza por buscar propiedades similares en Craigslist y Zillow.
Para obtener la información más detallada sobre el alquiler justo de mercado de una propiedad, introduzca la dirección en el Estimador de Alquileres de BP Insight. Le proporcionaremos los datos de ese inmueble y de otros similares. Esta herramienta busca las propiedades más similares en su área y estima el alquiler de su propiedad en base a esas comparaciones.
También hay que tenerlo en cuenta:
- Conduciendo y buscando carteles de «Se alquila».
- Llamando a las empresas de gestión inmobiliaria
- Preguntar a otros propietarios locales
- Hojeando los periódicos locales.
¿Y la fianza?
La fianza es una cantidad de dinero que paga el inquilino para asegurarse de que cumple las condiciones del contrato. No obstante, recuerde que se trata de un depósito, no de una cuota. Este dinero debe guardarse en una cuenta bancaria aparte y devolverse al inquilino cuando se mude, menos los daños que haya que reparar.
Muchos estados restringen la cantidad que se puede cobrar, así que asegúrate de comprobar las limitaciones locales. Yo suelo cobrar el equivalente al alquiler mensual en concepto de fianza, aunque puedo cobrar más que eso si el inquilino tiene algún antecedente que me preocupe (más sobre esto dentro de un tiempo).
Proceso de solicitud de alquiler.
Entregue siempre una solicitud a cada posible inquilino que se interese por su vivienda de alquiler, aunque usted no esté interesado. Al fin y al cabo, no querrá que se le considere discriminatorio. La solicitud de alquiler debe incluir una serie de datos, como mínimo:
- Nombres de todos los posibles inquilinos..
- Fecha de nacimiento.
- Número de la seguridad social.
- Número de teléfono.
- Número de teléfono alternativo.
- Direcciones anteriores (últimos cinco años).
- Empleador actual (nombre, fecha de contratación, ingresos, información de contacto).
- Empleadores anteriores (nombre, fecha de contratación, ingresos, información de contacto).
- Información de contacto en caso de emergencia.
- Declaración de divulgación de información.
- Firma de todos los inquilinos de alquiler.
Siempre (repito, siempre) se exige una cuota de solicitud. Esto debería cubrir el coste de la comprobación de antecedentes. Sin embargo, antes de molestarse con los componentes de la selección que le cuestan dinero, primero analice la solicitud de alquiler para asegurarse de que los candidatos cumplen sus criterios iniciales.
Realización de comprobaciones de antecedentes y de crédito.
Hay varias fuentes de selección de inquilinos que puede utilizar para comprobar los antecedentes o el crédito de un inquilino. Muchas aplicaciones de gestión de propiedades también ofrecen herramientas de selección integradas.
Antes de profundizar en los datos de selección, tiene que decidir qué tipo de antecedentes o puntuación de crédito va a permitir. Eso depende en gran medida de su ubicación y de la fortaleza de su mercado inmobiliario. Los aspectos en los que hay que fijarse son:
- Delitos graves.
- Desalojos anteriores presentados.
- Desalojos anteriores realizados.
- Quiebra.
- Sentencias.
- Otros antecedentes penales o financieros negativos.
Verificación de los ingresos y comprobación del historial crediticio.
Su solicitud de alquiler debe incluir una firma de «cesión de información», que le permita comprobar sus afirmaciones. Empiece por su trabajo. La solicitud de alquiler debe incluir el nombre y el número de teléfono de su actual empleador, así que llame y hable con el director, el propietario o el responsable de recursos humanos. (Muchas veces, se le pedirá que envíe por fax la firma de autorización de información).
Entonces, las preguntas importantes que hay que hacerse son:
¿Cuánto ganan actualmente los inquilinos?
¿Cuánto tiempo han trabajado allí los arrendatarios?
¿Se considera este trabajo como temporal?
A continuación, llame a sus anteriores arrendadores durante al menos los últimos cinco años. Asegúrese de hacer la comprobación previa de los inquilinos (es decir, la comprobación de antecedentes y la comprobación del crédito) para ver si aparece alguna otra dirección que pueda indicar que se «olvidaron» convenientemente de incluir a un casero al que alquilaron.
Cuando hable con anteriores propietarios, considere la posibilidad de hacer las siguientes preguntas:
¿Cuánto tiempo le alquiló el inquilino?
¿Cuál era su renta mensual?
¿El inquilino ha notificado debidamente su desalojo?
¿Se le devolvió la fianza al inquilino?
¿Volvería a alquilar a este inquilino?
Aceptar o rechazar a un solicitante de alquiler.
Para evitar quejas por discriminación, tramite siempre las solicitudes de alquiler por orden de llegada. Procese cada solicitud de alquiler hasta que descubra que el solicitante no cumple los requisitos.
Cuando rechace a un solicitante de alquiler, es importante que documente claramente los motivos por los que rechaza al inquilino para evitar quejas por discriminación. Informe siempre al inquilino con una notificación por escrito.
Cuando encuentre un solicitante de alquiler que cumpla con todos sus requisitos, puede comunicarle verbalmente a su futuro inquilino que está aprobado.
Contratos de alquiler.
Puede obtener un contrato de arrendamiento específico para cada estado en la biblioteca de arrendamientos revisada por abogados de BiggerPockets, que incluye formularios para los 50 estados.
La mayoría de los propietarios optan por un contrato de alquiler de un año en un esfuerzo por mantener a sus inquilinos en la vivienda de alquiler el mayor tiempo posible, minimizando la rotación. Aunque los contratos de alquiler suelen variar en cuanto a su duración y contenido, la mayoría de ellos contienen la siguiente información:
- Nombres de los inquilinos del alquiler.
- Dirección del inmueble alquilado.
- Duración del contrato de alquiler.
- Importe del alquiler mensual.
- Importe de la fianza.
- Definición, sanciones y tasas por retraso.
- Leyes sobre el arrendador y el inquilino.
- Informe sobre el estado de la vivienda.
- Políticas de alquiler.
- Disposiciones a favor o en contra de los animales domésticos, los servicios públicos, el tabaco, etc.
Firma del contrato de arrendamiento.
Revise el contrato de alquiler con antelación y marque todas las áreas que requieren una firma o iniciales con notas adhesivas o un rotulador. De este modo, no se olvidará ni pasará nada por alto. Cuando se reúna con el inquilino, explíquele paso a paso cada una de las disposiciones del contrato y pídale que firme sobre la marcha. Esto puede llevar mucho tiempo, pero le ayudará a protegerse meses después cuando el inquilino diga: «No lo sabía».
Inspección de la propiedad antes de la mudanza.
En este momento, ya se ha pagado el alquiler mensual y la fianza y se ha firmado el contrato de alquiler. Ahora es importante hacer una última cosa antes de entregar las llaves al inquilino: el informe de condiciones de la mudanza. Se trata simplemente de un documento que firma el inquilino y que documenta, de forma detallada, el estado de la vivienda al tomar posesión.
Deje que el inquilino se tome un tiempo para recorrer la vivienda alquilada e inspeccionarla. Anímele a tomar notas sobre el estado de cada habitación. Considere también la posibilidad de hacer fotos o un vídeo de la vivienda antes de entregar las llaves. Esto será una prueba más en el futuro cuando el inquilino se mude.
Además, considere la posibilidad de exigir a los inquilinos un seguro de alquiler. El seguro para inquilinos es similar al de los propietarios de viviendas, pero protegerá las cosas del inquilino en caso de que ocurra algo desafortunado, como un incendio o un robo.
Puede que el papeleo esté hecho, pero su viaje no ha hecho más que empezar. Como propietario, es su responsabilidad asegurarse de que el alquiler mensual se pague a tiempo, de que se cobren las multas por retraso cuando sea necesario, de que se realicen las reparaciones necesarias y de que la contabilidad se mantenga al día.
