¿Busca ahorrar algo de dinero?¿Necesita una propiedad y no le importa hacer algunas reparaciones para empezar?¿Quiere empezar a invertir en propiedades? Pues no busque más: las propiedades en dificultades pueden ser justo lo que necesita. ¿Qué es un inmueble en dificultades?
Para entenderlo mejor, examinemos cómo llega una propiedad a un estado de ejecución hipotecaria.
Un individuo quiere comprar una casa, por lo que se dirigirá a las compañías hipotecarias o a las instituciones financieras para obtener un préstamo. Una vez aprobado el préstamo, es responsabilidad del individuo asegurarse de que cumple el acuerdo de pago regular que hizo con el acreedor hipotecario.
Sin embargo, si el propietario no cumple el acuerdo, el acreedor hipotecario o prestamista querrá recuperar el dinero que le ha proporcionado.
Este proceso es lo que se denomina ejecución hipotecaria o embargo. Esto puede ocurrir por muchas razones, como un divorcio o una quiebra.
También hay casos en los que las casas están en peligro debido al estado de la propiedad, es decir, casas viejas que necesitan reparaciones o edificios que están a medio construir y que se detuvieron porque los propietarios se quedaron sin dinero y no estaban en condiciones de terminar la construcción.
Los REOs son propiedades propiedad de los bancos que ya han sido ejecutadas y están desviando el dinero de los bancos que las poseen. Los propietarios de estos inmuebles están muy motivados para venderlos porque quieren que dejen de costarles dinero.
Las propiedades en venta al descubierto son aquellas cuyos propietarios suelen estar en apuros económicos, no pueden hacer frente a los pagos de la hipoteca y carecen de los activos necesarios para pagar el préstamo, y están dispuestos a vender la propiedad con un descuento inferior al importe adeudado por la hipoteca.
Esta puede ser una buena manera de cambiar una casa y venderla o alquilarla para obtener un beneficio. Y eso es exactamente lo que son las propiedades en dificultades. Son viviendas que están a la venta no porque el propietario quiera venderlas, sino por preejecución hipotecaria, ejecución de una hipoteca, embargo, propiedad de un prestamista, (REO) o por razones financieras personales.
Estas viviendas suelen ofrecerse a través de una subasta en la que el mejor postor se queda con la propiedad. Estas casas suelen ofrecerse muy por debajo del valor de mercado. Básicamente, todas las partes intentan reducir sus pérdidas.
Si se tiene en cuenta el coste real que supone intentar vender algo a buen precio, los prestamistas quieren asegurarse de no tener que invertir una cantidad ridícula de dinero o tiempo para intentar conseguir ese dólar extra. Eso significa precios bajos. Lo único que quieren es recuperar al menos parte de su dinero.
Esto también significa que estas propiedades suelen tener trabajos por hacer. Lo más probable es que el anterior propietario no haya podido llevar a cabo el mantenimiento de la propiedad por falta de fondos. Por desgracia, algunas casas tienen un aspecto realmente horrible y necesitan mucho trabajo.
Riesgos de comprar una propiedad en dificultades
La compra de una propiedad en dificultades puede ser una gran inversión inmobiliaria, ya que le permite obtener un gran beneficio de una propiedad que cotiza por debajo del valor de mercado. Pero aunque hay un montón de beneficios que vienen con él, también hay riesgos.
La más importante es comprar la propiedad tal y como está. Las propiedades en dificultades suelen venir en mal estado y se venden tal cual sin una inspección adecuada. Además, a menudo no se puede negociar para cosas como reparaciones o ampliaciones, ya que el vendedor no tiene mucho margen de maniobra en su presupuesto.
Tendrás que encargarte tú mismo de ese mantenimiento. También es posible que le superen en una subasta por la propiedad, un escenario probable para una propiedad en dificultades. Estas propiedades suelen tener un buen valor, lo que puede significar más competencia de otros compradores.
Los retrasos en la compra también pueden ser un problema. El proceso de compra lleva un tiempo relativamente largo, ya que la venta es un poco menos sencilla cuando se trabaja con un vendedor que está endeudado con su hipoteca. Pueden pasar meses hasta que se finalice, y es posible que tengas que pasar por el aro en el camino para ayudar a que la venta se lleve a cabo.
¿Por qué invertir en inmuebles en dificultades?
Considere las desventajas asociadas a la construcción de una nueva propiedad, como el tiempo, los permisos, los préstamos para la construcción y las implicaciones legales.
Con la compra de una propiedad en dificultades, su enfoque principal es su capacidad para obtener una buena ganga y maximizar los rendimientos de su inversión. He aquí tres razones para invertir en bienes inmuebles en dificultades.
1. Precios más bajos
Debido a la naturaleza de las propiedades en dificultades, es fácil conseguir una propiedad por debajo del valor de mercado.Puedes comprar fácilmente propiedades en dificultades en todo el Medio Oeste desde 10 a 20 centavos de dólar, lo que supone un tercio del coste de construir una propiedad nueva, aunque ten en cuenta que puede que tengas que buscar estas propiedades tú mismo.
Esto se debe a que los propietarios suelen estar en una posición en la que realmente quieren vender, rápidamente. Eso le sitúa en una mejor posición para conseguir una ganga.
La combinación de la posición en la que se encuentra con el talento para la negociación le garantiza el ahorro de mucho dinero en el futuro. Si está buscando construir una cartera, ahí es exactamente donde quiere estar.
2. Beneficios financieros
Las propiedades en dificultades crean oportunidades para que los inversores inmobiliarios obtengan beneficios. Como los precios están por debajo del valor de mercado, sus márgenes son simplemente mucho mejores con las propiedades en dificultades.
Eso también significa que estás asumiendo mucho menos riesgo. Si puedes comprar dos propiedades por el precio de una, no poder vender una de ellas no será un gran problema. Simplemente, la conservarás durante más tiempo. Tener menos presión financiera conlleva más libertad.
La ley de la plusvalía de la vivienda establece que a medida que el valor de su propiedad crece, su patrimonio aumenta. Con la compra de propiedades en dificultades, usted se encuentra instantáneamente en posición de obtener una gran ganancia financiera porque ha comprado una casa por un valor inferior a su valor de mercado. Es de esperar que su patrimonio neto aumente drásticamente después de haber renovado la propiedad.
3. Menos retrasos en las aprobaciones
Cuando se construyen propiedades nuevas, se está expuesto a influencias externas que causan retrasos y suelen reducir sus márgenes. Algunos buenos ejemplos son cuando la aprobación de sus planos de construcción no le favorece, cuando su promotor se encargó de conseguir el permiso pero no lo hizo a tiempo, o cuando su contratista cometió algún error que dio lugar a una propiedad mal construida.
Situaciones de este tipo empeoran una mala situación. Y lo peor es que todas ellas pueden ocurrir con la misma propiedad. A veces, esto le obligará a tomar decisiones que afectarán seriamente a su cuenta de resultados. Este no es el caso cuando se adquiere una vivienda en dificultades.
Es probable que los anteriores propietarios ya hayan pasado por este proceso, por lo que no tendrá que preocuparse por conseguir las aprobaciones del gobierno y evitar contratiempos.
Pero lo mejor de todo es el hecho de que no tienes que lidiar con un retraso tras otro. Claro, tendrás que hacer una reforma de la vivienda. Pero la complejidad de construir una casa entera es mucho mayor que la de hacer algunas reformas. Esto tiene un gran impacto en los plazos con los que trabajas, por lo que ganarás más dinero más rápido con las casas en dificultades.
¿Cómo puedo encontrar un inmueble en dificultades?
El mejor lugar para empezar a buscar propiedades en dificultades es el banco u otras instituciones financieras. Por lo general, no tienen tiempo para anunciarse y buscar agentes o empresas inmobiliarias para comercializar sus propiedades.
También puede echar un vistazo a las propiedades embargadas de instituciones gubernamentales, como la Administración Federal de la Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos o el Departamento de Servicios de Impuestos Internos (IRS), por nombrar algunas. Normalmente, estas instituciones anuncian sus propiedades en los periódicos.
Otra forma de encontrar propiedades en dificultades es hacer una simple búsqueda en Google de propiedades en su área que estén en subasta o en ejecución hipotecaria.
Puedes buscar registros públicos en línea en el juzgado del condado, que registra y almacena las transacciones inmobiliarias de las propiedades de ese condado. Asegúrese de consultar Craigslist a diario e intente enviar algunas cartas amarillas.
Por último, siempre es mejor ponerse en contacto con un inversor inmobiliario experimentado y especializado en este ámbito para que le guíe y asesore en su compra. Aparte de que los inversores inmobiliarios de éxito tienen acceso a todo tipo de listas, puedes aprovechar sus redes y conexiones con bancos, empresas hipotecarias y agencias inmobiliarias.
¿Se puede financiar un inmueble en dificultades?
Financiar cualquier propiedad de inversión puede ser difícil. Las propiedades en dificultades son aún más difíciles de financiar, pero se puede hacer. Una opción es conseguir una hipoteca convencional si la casa está en condiciones de ser habitada.
Para conseguirla, tendrá que demostrar al banco que es digno de confianza, lo que significa que debe tener un crédito excelente, pocas deudas y unos ingresos sólidos. También debe ser capaz de dar un gran pago inicial. Los prestamistas no tradicionales pueden ser más proclives a financiar propiedades en dificultades.
Puede recurrir a amigos y familiares que estén dispuestos a prestarle dinero, o puede acudir a grupos y clubes privados interesados en el sector inmobiliario y/o la inversión. Si tiene un buen historial como inversor inmobiliario, es posible que pueda obtener un préstamo de dinero duro a corto plazo, a veces conocido como préstamo «fix-and-flip».
No necesitará una puntuación de crédito tan alta ni un pago inicial para esta opción, pero los tipos de interés son más altos que los de los préstamos convencionales. Si ninguna de estas opciones le funciona, puede intentar utilizar el capital de su residencia principal como garantía para presentar una oferta y luego comprar una propiedad en dificultades.
Puede hacerlo a través de la refinanciación, que le permitirá pedir prestado más de lo que debe en su propiedad y utilizar el exceso de dinero para invertir en una propiedad en dificultades. Ahora que tiene todos los datos, está en mejor posición para ser propietario de su primera vivienda en dificultades en el futuro.
A menudo, la diferencia entre un magnate inmobiliario de éxito y un fracasado no radica en sus mejores habilidades o ideas, sino en el valor de apostar por las ideas, asumir un riesgo calculado y actuar. Sobre todo, dependerá de su capacidad para olfatear la oportunidad perfecta. Es decir, las mayores posibilidades de que se acepte tu oferta, la ubicación adecuada y las renovaciones manejables.
Todos estos factores influyen en que sea o no un gran negocio. Es importante recordar que está buscando una propiedad infravalorada, no sólo una barata. Puede comprar una propiedad de 60.000 dólares por 10.000 dólares y aún así terminar con una pérdida. Algunos tratos simplemente no tienen sentido, y si usted entiende eso, le encantará lo que las propiedades en dificultades tienen que ofrecer.
