¿Se atreve a invertir en parques de casas móviles?

Si no… ¿por qué no?

Los parques de casas móviles, también conocidos como comunidades de viviendas prefabricadas, se encuentran entre las clases de activos más estables y rentables de Estados Unidos. Y a diferencia de los multifamiliares, en los que había planeado invertir el resto de mi vida, las viviendas prefabricadas aún están «un poco por descubrir».

A finales de este año entraré en mi tercera década de inversión inmobiliaria y he tenido cuatro roces con las viviendas prefabricadas. Uno de ellos no produjo ningún resultado y el segundo fue un desastre. La tercera produjo resultados mínimos, y pensé que sería mi última vuelta a este sector.

Pero nuestra empresa ha invertido millones en parques de casas móviles en los últimos años, y no podríamos estar más contentos. Hemos descubierto una joya oculta en el ámbito inmobiliario comercial, y nosotros, junto con nuestros amigos e inversores, estamos cosechando enormes recompensas en forma de ingresos, revalorización y beneficios fiscales.

Pero hay muchas maneras de estropearlo. Aunque ya he escrito en otro lugar sobre por qué me encanta este sector, hoy quiero hablar de cómo puede salir mal.

Voy a hacer un breve recorrido por mis cuatro roces con la inversión en viviendas prefabricadas con la esperanza de que usted pueda evitar mis errores y disfrutar de los impresionantes beneficios de esta poderosa clase de activos. Luego, te diré por qué me encantan los parques de casas móviles.

Experiencia 1: Pura ignorancia

Mi madre siempre me dijo que me mantuviera alejado de los parques de caravanas. ¿Lo hizo la tuya?

Me dijo que allí no pasa nada bueno. Creo que incluso la escuché usar la palabra «basura de remolque». (No estoy orgulloso de eso).

Mi querida madre y mi padre fallecieron hace varios años. Y después de toda una vida de trabajo bien remunerado, papá nos dejó el dinero suficiente para cubrir sus funerales, además de algunas facturas de la tarjeta de crédito.

Estoy agradecido por la vida que me dieron. Pero mis padres no eran grandes inversores. De hecho, no sabían nada sobre inversiones. Y esto fue una desventaja para mí, especialmente cuando hice mi primer millón de dólares a los 33 años.

No sabía nada acerca de la inversión. Y como resultado, confundí la inversión con la especulación. Me lancé a varios años de especulación compulsiva (aunque le decía a la gente que era «un inversor»). Y me costó muy caro.

De hecho, tuve la oportunidad de invertir en un parque de casas móviles en aquellos días. Rápidamente rechacé esa oportunidad. Y me imagino que usted podría tener la misma reacción.

Aunque no sé si habría tenido la humildad de escuchar a mis treinta y tantos años, me gustaría haber tenido acceso a la sabiduría de Robert Helms de The Real Estate Guys. Robert dijo: «Vive donde quieras… e invierte donde tenga sentido».

Por favor, no ignore esta poderosa clase de activos. Warren Buffett y Sam Zell, dos de los mejores inversores de todos los tiempos, no pueden estar equivocados.

Un artículo del Wall Street Journal publicado hace unas semanas detalla cómo las acciones de Sam Zell crecieron más de un 1.200% desde la recesión, y otra empresa de parques de casas móviles, Sun Communities, creció en realidad un 4.100%. (Me gusta el subtítulo, ver más abajo).

Experiencia 2: Invertir en casas móviles individuales

No puedo decirles lo mal que me fue. Cuando miro hacia atrás en mis años de inversión inmobiliaria y pienso en mis peores errores, tres inversiones en casas móviles encabezan la lista. Estos fueron algunos de los impulsos para el co-lanzamiento de nuestro podcast Cómo perder dinero hace más de tres años.

Aunque hay excepciones, los inquilinos de caravanas son algunos de los más difíciles. Todos los inversores de parques de casas móviles que conozco evitan ser propietarios de casas móviles individuales. No hay fin a las historias que podría contar de mis experiencias. Y lo mismo me dicen los mejores profesionales del sector.

Poseer y alquilar casas móviles tiene mucho sentido sobre el papel, pero ahí se acaba todo. No te engañes creyendo lo contrario.

Casi todos los inversores de parques de casas móviles que tienen éxito son propietarios y explotan la suciedad y la infraestructura del parque. Y así es como quieren mantenerlo. Cuando «heredan» una caravana abandonada o adquieren una vivienda en propiedad con la adquisición de un parque, la mayoría quiere venderla a los inquilinos lo antes posible.

Y gracias a nuestro amigo Warren Buffett y a la 21st Mortgage Corporation de Berkshire Hathaway, es más fácil que nunca conseguir financiación para los inquilinos que quieren convertir estas viviendas alquiladas en casas propias. El ilimitado entusiasmo del principal inversor inmobiliario del país, Sam Zell, ha hecho que la financiación también esté más disponible.

Las casas móviles son también el único bien (que yo sepa) que puede ser financiado para su compra a través de la Sección 8. ¿Sabía usted que?

Experiencia 3: Construcción de casas modulares

Las viviendas prefabricadas se dividen en al menos tres categorías:

Casas móviles
Vehículos de recreo (RV)
Casas modulares

En realidad, soy un fan de la última categoría. Las casas modulares son casas que se construyen de acuerdo con las normas de la construcción en seco, pero se montan en fábricas y se instalan en el lugar. Este tipo de construcción tiene muchas ventajas.

Oigo venir tu pregunta: «Espera. ¿Entonces por qué fue un error?»

A veces las inversiones no tienen que perder dinero para ser un error. Si te dijera que estoy «invirtiendo» en mi cuenta de ahorros con un interés inferior al 1%, ¿lo llamarías ahora mismo un error? Espero que sí.

La saga de las casas modulares incluyó muchos dramas y problemas, y nunca fue tan rentable como se preveía sobre el papel. Y lo que es más importante, comparado con el lugar en el que me encuentro ahora, no estaba creando una riqueza real. Sólo estaba cambiando horas y esfuerzo por dólares. Y no estaba obteniendo las poderosas estrategias de ahorro de impuestos disponibles para los inversores inmobiliarios comerciales.

Experiencia 4: Invertir pasivamente

Mi empresa, a la que se ha unido una tribu cada vez más numerosa de amigos e inversores, investiga a los mejores operadores del sector de las autocaravanas (y del autoalmacenamiento) e invierte fuertemente en ellos. Y no podríamos estar más contentos. Estamos disfrutando de los frutos de una maravillosa clase de activos sin la molestia y el riesgo de operarlos nosotros mismos. Esta es mi estrategia de inversión favorita.

¿Por qué los parques de casas móviles?

Ya he escrito sobre esto, y lo volveré a hacer pronto. He aquí una lista de por qué nos encanta esta clase de activos:

Resistente a la recesión (estable durante la última recesión)
Disminución de la oferta, aumento de la demanda
Inquilinos que rara vez se van
Gastos de mantenimiento y de capital bajos y predecibles
Necesidad limitada de contratistas
Los inquilinos son partes interesadas junto con los propietarios del parque
El estigma de la inversión en parques de casas móviles hace que la competencia sea menor
Grandes opciones de financiación
Sorprendentes beneficios fiscales
Propietarios que envejecen y venden propiedades de bajo rendimiento
Inversores institucionales hambrientos que quieren extender grandes cheques (la ventaja de reunir una cartera estabilizada)

¿Está preparado para invertir en parques de casas móviles?

Nuestro propio Brandon Turner se ha unido a Sam Zell y Warren Buffett para construir su futuro en torno a esta poderosa clase de activos. Si quieres saber más, busca el nuevo libro que estoy escribiendo sobre la inversión en autoalmacenamiento que publicará BiggerPockets.