En estos momentos, hay una nueva ola de publicidad sobre la refinanciación de las hipotecas.
Todo ello gracias a que la Reserva Federal bajó los tipos de interés en medio punto porcentual a principios de marzo de 2020 y volvió a bajarlos a mediados de mes hasta situarlos entre el 0 y el 0,25%.
El cero por ciento llama bastante la atención, pero ten en cuenta que no significa que puedas conseguir una hipoteca con un interés del 0% (¿no sería bonito?).
Todo este desplazamiento de los tipos de interés es en un esfuerzo por impulsar la economía en medio del coronavirus o COVID-19.
Los tipos de interés más bajos están muy bien, pero ¿cómo saber si es el momento adecuado para refinanciar?
Una cosa es segura, con tipos tan bajos, vale la pena tomarse el tiempo para ver qué es lo mejor para su situación específica.
Y dormirá mejor sabiendo que está tomando decisiones informadas y bien pensadas para usted y su familia, y que no se está subiendo al carro.
Qué significa para usted la nueva bajada de los tipos de interés?
Si ya estaba barajando la idea de refinanciar, estos bajos tipos no podrían haber llegado en un momento más perfecto.
Conseguir una hipoteca con una bajada del 1-2% en el tipo de interés puede suponer una gran diferencia en su presupuesto mensual y en su capacidad para pagar la hipoteca más rápidamente.
Y si estaba pensando en refinanciar el plazo de su hipoteca actual a una hipoteca de tipo fijo a 15 años, ahora es el mejor momento para hacerlo.
Pague su casa más rápido refinanciando con un nuevo tipo de interés bajo.
Y si se toma realmente en serio la refinanciación, asegúrese de presentar una solicitud de préstamo.
Algunas compañías hipotecarias están exagerando los tipos publicados en este momento para frenar el enjambre de gente que pregunta por los tipos más bajos. 3 Así que esté atento a eso.
Si quiere ver el verdadero tipo de interés bajo, lo mejor es presentar la solicitud.
Ah, y en caso de que te lo estés preguntando, el hecho de que los tipos de interés de las hipotecas estén muy bajos ahora mismo no significa que debas acumular todas tus otras deudas en una hipoteca refinanciada.
No. No lo hagas. Primero quieres pagar tus deudas más pequeñas.
Agrupar la deuda de los préstamos estudiantiles en la hipoteca significa que va a llevar mucho más tiempo pagar esos préstamos y también la hipoteca.
Esto te aleja aún más de completar cualquiera de esos objetivos. No, gracias.
¿Qué es la refinanciación?
La refinanciación es el proceso de obtener una nueva hipoteca cambiando las condiciones de la que ya tiene sobre su casa.
Puede que esté pensando en refinanciar su hipoteca por varias razones, como aprovechar los tipos de interés más bajos, cambiar de compañía hipotecaria, reducir los pagos mensuales de la hipoteca o utilizar el dinero de la refinanciación para una gran compra.
No te preocupes, la refinanciación no significa que acabes teniendo dos hipotecas.
En cambio, su primer préstamo se paga técnicamente a través del proceso de refinanciación y se crea un segundo préstamo en su lugar.
¿Cómo funciona la refinanciación?
Para refinanciar su hipoteca, tendrá que buscar y solicitar un préstamo, igual que cuando solicitó su hipoteca original.
Puedes ponerte en contacto directamente con un prestamista o recurrir a un agente para ver si te aprueban y puedes optar a la refinanciación.
Para ver si puedes optar a ella, tendrás que buscar algunos documentos para exponer tu caso.
Los prestamistas se fijan en diferentes cosas, pero en general, quieren que cumpla los siguientes requisitos:
- Una hipoteca original mantenida: Los prestamistas necesitan pruebas de que ha mantenido y pagado su hipoteca original durante al menos 12 meses antes de considerar su préstamo para la refinanciación.
- Equidad: Tendrá que demostrar que tiene al menos un 10-20% de patrimonio neto en su casa.
- Ingresos: Tienes que demostrar que tienes unos ingresos regulares, y los prestamistas también se fijarán en tu relación entre deudas e ingresos. Básicamente, quieren asegurarse de que usted puede seguir pagando sus facturas sobre la base de la cantidad de dinero que gana, y que cualquier pago de la deuda existente que tenga no interferirá con el pago de su hipoteca refinanciada cada mes.
- Estado del crédito: En el caso de los prestamistas que solicitan su puntuación de crédito, tener una puntuación de crédito más baja puede dar lugar a tipos de interés más altos.
Pero, ¿qué ocurre cuando no tienes ninguna deuda ni puntuación de crédito? No te preocupes.
Los prestamistas como Churchill Mortgage utilizarán un proceso de suscripción manual para determinar su riesgo o probabilidad de pagar su hipoteca a tiempo.
Cuándo refinanciar su hipoteca
El momento de la refinanciación es cuando se quiere mejorar una hipoteca poco deseable con un nuevo tipo de interés.
Haga un análisis de rentabilidad para ver si la refinanciación es algo que merece la pena en su situación.
Un análisis de equilibrio significa hacer números sobre si usted estará en su casa el tiempo suficiente para beneficiarse del ahorro que podría suponer un tipo de interés y un pago más bajos.
A continuación, debes calcular el tiempo que te llevará recuperar los gastos de cierre que tendrás que pagar por tu hipoteca refinanciada.
Sí, habrá costes de cierre, pero pronto hablaremos de ellos.
En general, la refinanciación tiene más sentido si se encuentra en una de estas categorías:
1. Tiene una hipoteca de tipo variable. (ARM)
Si su ARM (Adjustable-Rate Mortgage o Hipoteca con tasa de interés ajustable) tiene tipos de interés ajustables, puede empezar los primeros años con un tipo fijo.
Pero después, el tipo puede ajustarse en función de múltiples factores como el mercado hipotecario, el índice de mercado LIBOR y el tipo al que los propios bancos se prestan dinero.
En definitiva, los créditos hipotecarios transfieren el riesgo de la subida de los tipos de interés a usted, el propietario de la vivienda.
Así que, a la larga, un ARM puede costarle un ojo de la cara.
Es entonces cuando la refinanciación a una hipoteca de tipo fijo podría ser una buena jugada financiera.
Merece la pena para evitar el riesgo de que tus pagos suban cuando el tipo se ajuste.
2. La duración de su hipoteca es superior a 15 años.
Si su hipoteca original tiene un plazo de 30 años (o más), la refinanciación es una buena manera de alcanzar el objetivo final de conseguir una hipoteca a 15 años con un tipo de interés fijo, idealmente con un nuevo pago que no supere el 25% de su salario neto.
Pero si su tipo de interés es lo suficientemente bajo en una hipoteca de tipo fijo a 30 años como para competir con los tipos a 15 años que existen, asegúrese de que la refinanciación sólo para obtener el plazo más corto no le va a costar más.
Es mejor que hagas pagos extra (y te comprometas a hacerlos) en tu hipoteca a 30 años cada mes para acortar tu calendario de pagos.
En pocas palabras, usted quiere ser dueño de su casa lo antes posible en lugar de que su casa sea dueña de usted.
Utilice nuestra calculadora de pago de hipotecas para hacer números y ver cuál sería su pago mensual en un préstamo a 15 años.
3. Tiene un préstamo con un tipo de interés elevado.
Si su hipoteca tiene un tipo de interés más alto que los del mercado actual, la refinanciación podría ser una medida financiera inteligente si reduce su tipo de interés o acorta su calendario de pagos.
Si puedes encontrar un préstamo que ofrezca una reducción del 1-2% en su tipo de interés, deberías considerarlo.
Recuerda que también debes tener en cuenta el análisis del punto de equilibrio.
Refinancie sólo si tiene previsto permanecer en su casa durante mucho tiempo, porque le dará tiempo para recuperar esos costes de cierre.
4. Su segunda hipoteca es más de la mitad de sus ingresos.
Muchos propietarios de viviendas con segundas hipotecas quieren incluirlas en una refinanciación de su primera hipoteca.
Pero no tan rápido.
Si el saldo de su segunda hipoteca es inferior a la mitad de sus ingresos anuales, es mejor que la cancele junto con el resto de sus deudas mediante su bola de nieve de deudas.
Pero si el saldo es superior a la mitad de tus ingresos anuales, podrías refinanciar tu segunda hipoteca junto con la primera.
De este modo, se encontrará en una posición más fuerte para hacer frente a las demás deudas que pueda tener antes de reunir sus recursos para pagar la hipoteca de una vez por todas.
¿Cuánto cuesta la refinanciación?
Dependiendo del prestamista, de la ubicación de su casa y de la cantidad que pida prestada, los costes de cierre de una refinanciación pueden oscilar entre el 3 y el 6% del importe del préstamo.
Así, si el importe de su préstamo fuera de 100.000 dólares, podría acabar pagando 3.000 dólares de comisiones como mínimo.
Los costes de refinanciación no suelen incluir los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro de la vivienda porque se establecieron cuando se compró la casa por primera vez.
Recuerda que estás revisando la hipoteca original, no empezando completamente de cero.
Los costes de cierre de la refinanciación incluyen:
- Solicitud de refinanciación, tasación de la nueva vivienda y búsqueda de títulos.
- Tasa de inspección de la vivienda.
- Honorarios del abogado del prestamista.
- Tasa de originación.
- Tasas por puntos.
Aunque no pueda evitar todos estos costes de cierre, puede evitar los gastos por puntos de la hipoteca solicitando un presupuesto a la par o un presupuesto cero.
Eso significa que las estimaciones de los costes de cierre no incluirán los puntos.
Así que, para obtener su análisis de equilibrio, digamos que sus costes de cierre serán de 3.000 dólares (3%) en una hipoteca refinanciada de 100.000 dólares.
Y que su nuevo tipo de interés refinanciado es un 1% más bajo que el anterior.
Si consideramos cuánto le ahorraría ese 1% de reducción cada año, tardaría unos tres años en recuperar esos 3.000 dólares de gastos de cierre.
Y una vez que hayas cubierto los gastos de cierre, podrás disfrutar de las ventajas de los tipos de interés más bajos hasta el final del plazo de tu hipoteca.
¿Debo refinanciar mi hipoteca?
Puedes pensar en refinanciar tu hipoteca si eso significa que te aseguras un tipo de interés más bajo a un tipo fijo o que reduces la duración de tu hipoteca.
El ahorro que podrías hacer por las razones que hemos señalado antes podría utilizarse para ayudar a abordar las cosas importantes, como el pago de la deuda o el ahorro para la jubilación.
La refinanciación es una buena idea si le ayuda a tomar el control de sus facturas mensuales.
Se sentirá más seguro en el futuro si tiene más dinero para poner en marcha para liberarse totalmente de las deudas.
Además, ¡imagínate si fueras propietario de tu casa!
Pero hay ocasiones en las que la refinanciación de la hipoteca no es una buena idea.
No sería prudente refinanciar (y endeudarse más) porque quieres un coche nuevo, quieres remodelar tu cocina o planeas pagar las facturas de las tarjetas de crédito.
Desperdiciar el capital de la vivienda para comprar cosas nuevas que no necesita pone en peligro su casa, sobre todo si pierde el trabajo o tiene otras dificultades financieras.
Y si actualmente estás sin trabajo por culpa del coronavirus y te cuesta pagar la hipoteca, hay buenas noticias para ti.
Dependiendo de su situación específica, es posible que pueda reducir o suspender los pagos de su hipoteca durante los próximos 12 meses.
Esto puede ayudar a liberar la carga que puede estar sintiendo en este momento si le preocupa cuándo verá su próximo cheque de pago.
¿Preparado para refinanciar?
La refinanciación de la hipoteca merece la pena si piensa permanecer en su casa durante mucho tiempo.
Es entonces cuando los tipos de interés más bajos de los que quieres aprovecharte empiezan a ser realmente rentables.
