Comprar casa por primera vez

Escrito por:

Luis Jaramillo
14 mins de lectura
Ahorro

Comprar una casa puede ser un desafío para un principiante.

Después de todo, hay tantos pasos, tareas y requisitos, y puede que estés ansioso por cometer un error costoso.

Pero los que compran una casa por primera vez disfrutan de algunas ventajas especiales creadas para animar a los nuevos participantes en el mercado inmobiliario.

Para desmitificar el proceso de manera que pueda sacar el máximo provecho de su compra, aquí tiene un resumen de lo que debe tener en cuenta antes de comprar y lo que puede esperar del proceso de compra en sí, además de consejos para facilitarle la vida después de comprar su primera casa.

Los compradores de vivienda por primera vez, según la definición del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, pueden obtener ayuda de programas estatales, desgravaciones fiscales y préstamos con respaldo federal.

Antes de empezar a buscar, considere el tipo de residencia que servirá a sus necesidades, lo que puede pagar, cuánto financiamiento puede asegurar y quién le ayudará a llevar a cabo su búsqueda.

La compra de una casa implica encontrar la propiedad, asegurar la financiación, hacer una oferta, conseguir una inspección de la casa y cerrar la compra.

Una vez que te mudes, es importante mantener tu casa y también seguir ahorrando.

La ventaja de comprar una casa por primera vez.

ventaja de comprar una casa por primera vez

La compra de una casa sigue siendo considerada un aspecto clave del sueño americano.

Como comprador primerizo, tiene acceso a programas estatales, exenciones de impuestos y préstamos con respaldo federal si no tiene el pago inicial mínimo habitual o si es miembro de un grupo determinado.

Y usted puede calificar como un comprador primerizo aunque no sea un novato.

Un comprador de vivienda por primera vez, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), es alguien que cumple cualquiera de las siguientes condiciones:

  • Un individuo que no ha sido propietario de una residencia principal durante tres años. Si ha sido propietario de una casa pero su cónyuge no, entonces pueden comprar un lugar juntos como compradores de una casa por primera vez.
  • Un padre soltero que sólo ha sido propietario de una casa con un ex-cónyuge mientras estaba casado.
  • Un ama de casa desplazada que sólo ha poseído con un cónyuge.
  • Una persona que sólo ha sido propietaria de una residencia principal no fijada permanentemente a una fundación permanente de conformidad con los reglamentos aplicables.
  • Un individuo que sólo ha poseído una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción estatales, locales o modelos, y que no puede ser puesta en conformidad por menos del costo de construcción de una estructura permanente.

6 preguntas a considerar antes de comprar.

El primer paso es determinar cuáles son sus objetivos a largo plazo y cómo la propiedad de una casa encaja con esos objetivos.

Tal vez simplemente busque transformar todos esos pagos de renta «desperdiciados» en pagos de hipoteca que le den algo tangible: equidad.

O tal vez veas la propiedad de una casa como un signo de independencia y disfrutes de la idea de ser tu propio propietario.

Comprar una casa también puede ser una buena inversión.

Reducir tus metas de propiedad de vivienda a gran escala te llevará en la dirección correcta.

Aquí hay seis preguntas para considerar.

1. ¿Cómo está tu salud financiera?

Antes de hacer clic en las páginas de los listados en línea o de enamorarse de la casa de sus sueños, haga una auditoría seria de sus finanzas.

Necesitas estar preparado tanto para la compra como para los gastos continuos de una casa.

El resultado de esta auditoría le dirá si está listo para dar este gran paso, o si necesita hacer más para prepararse.

Sigue estos Pasos:

Cochinito con Billetes

Mira tus ahorros. Ni siquiera consideres comprar una casa antes de tener una cuenta de ahorros de emergencia con tres a seis meses de gastos de manutención.

Cuando compras una casa, habrá considerables costos iniciales, incluyendo el pago inicial y los costos de cierre.

Necesitas dinero no sólo para esos costos sino también para tu fondo de emergencia. Los prestamistas lo requerirán.

Uno de los mayores desafíos es mantener sus ahorros en un vehículo accesible y relativamente seguro que todavía proporcione un rendimiento para que se mantenga al día con la inflación.

Si tiene de uno a tres años para realizar su objetivo, un certificado de depósito puede ser una buena opción.

No te hará rico, pero tampoco perderás dinero.

La misma idea puede aplicarse a la compra de una cartera de bonos a corto plazo o de renta fija que le dará cierto crecimiento, pero también le protegerá de la naturaleza tumultuosa de los mercados de valores.

Si tienes de seis meses a un año, mantén el dinero líquido.

Una cuenta de ahorros de alto rendimiento podría ser la mejor opción.

Asegúrate de que esté asegurado por la FDIC (la mayoría de los bancos lo están) para que si el banco se hunde todavía tengas acceso a tu dinero hasta 250.000 dólares.

Revisa tus Gastos.

Revisa tus gastos

Necesitas saber exactamente cuánto gastas cada mes y a dónde va.

Este cálculo te dirá cuánto puedes destinar al pago de una hipoteca.

Asegúrate de tener en cuenta todo: servicios públicos, comida, mantenimiento y pagos del coche, deudas de los estudiantes, ropa, actividades de los niños, entretenimiento, ahorros para la jubilación, ahorros regulares y cualquier otro artículo.

Revisa tu crédito.

Por lo general, para calificar para un préstamo hipotecario, se necesita un buen crédito, un historial de pago puntual de las cuentas y una relación máxima entre deuda e ingresos (DTI) del 43%.

En la actualidad, los prestamistas generalmente prefieren limitar los gastos de vivienda a alrededor del 30% de los ingresos brutos mensuales de los prestatarios, aunque esta cifra puede variar mucho según el mercado inmobiliario local.

2. ¿Qué tipo de casa se adaptará mejor a sus necesidades?

Tienes varias opciones al comprar una propiedad residencial: una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa adosada, un condominio, una cooperativa, o un edificio multifamiliar de dos a cuatro unidades.

Cada opción tiene sus pros y sus contras, dependiendo de sus objetivos de propiedad de vivienda, por lo que necesita decidir qué tipo de propiedad le ayudará a alcanzar esos objetivos.

Puede ahorrar en el precio de compra en cualquier categoría eligiendo un reparador, pero esté prevenido: La cantidad de tiempo, sudor y dinero que se requiere para convertir una casa de ensueño en la casa de tus sueños puede ser mucho más de lo que esperabas.

3. ¿Qué características específicas quieres que tenga tu casa ideal?

Si bien es bueno mantener cierta flexibilidad en esta lista, estás haciendo quizás la mayor compra de tu vida, y mereces que esa compra se ajuste tanto a tus necesidades como a tus deseos lo más estrechamente posible.

Su lista debe incluir deseos básicos, como el tamaño y el vecindario, hasta detalles más pequeños como la distribución del baño y una cocina equipada con electrodomésticos duraderos.

4. ¿A cuánto asciende la hipoteca?

Monedas apiladas con Casa de juguete

 

Antes de empezar a comprar, es importante tener una idea de cuánto le dará un prestamista para comprar su primera casa.

Puede pensar que puede permitirse una casa de 300.000 dólares, pero los prestamistas pueden pensar que sólo puede pagar 200.000 dólares basándose en factores como la cantidad de otras deudas que tiene, sus ingresos mensuales y el tiempo que lleva en su trabajo actual.

Además, muchos agentes inmobiliarios no pasan tiempo con clientes que no han aclarado cuánto pueden gastar.

Asegúrate de que te aprueben un préstamo antes de hacer una oferta por una casa:

  • En muchos casos, los vendedores ni siquiera considerarán una oferta que no esté acompañada de una preaprobación de la hipoteca.

Lo haces solicitando una hipoteca y completando el papeleo necesario.

Es beneficioso buscar un prestamista y comparar las tasas de interés y los honorarios usando una herramienta como la calculadora de hipotecas o las búsquedas en Google.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal.

Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar.

Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y/o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

5. ¿Cuánto puede pagar por una casa?

A veces un banco te da un préstamo para más casa de la que realmente quieres pagar.

Sólo porque un banco diga que te prestará 300.000 dólares no significa que debas pedir prestado tanto.

Muchos compradores de vivienda por primera vez cometen este error y terminan «sin casa» y les queda poco después de hacer el pago mensual de la hipoteca para cubrir otros gastos, como ropa, servicios públicos, vacaciones, entretenimiento o incluso comida.

Para decidir cuán grande es el préstamo, debes mirar el costo total de la casa, no sólo el pago mensual.

Considere cuán altos son los impuestos a la propiedad en su vecindario elegido, cuánto costará el seguro de propietario, cuánto prevé gastar para mantener o mejorar la casa y cuánto serán los costos de cierre.

6. ¿Quién te ayudará a encontrar una casa y te guiará en la compra?

agente de bienes raíces

Un agente de bienes raíces le ayudará a localizar casas que satisfagan sus necesidades y que estén dentro de su rango de precios, y luego se reunirá con usted para ver esas casas.

Una vez que haya elegido una casa para comprar, estos profesionales pueden ayudarle a negociar todo el proceso de compra, incluyendo hacer una oferta, obtener un préstamo y completar el papeleo.

La experiencia de un buen agente inmobiliario puede protegerte de cualquier dificultad que puedas encontrar durante el proceso. La mayoría de los agentes reciben una comisión, pagada con los ingresos del vendedor.

El Proceso de Compra.

Ahora que ha decidido dar el paso, exploremos lo que puede esperar del proceso de compra de una casa.

Puede ser un momento caótico con ofertas y contraofertas volando furiosamente, pero si estás preparado para la molestia (y el papeleo), puedes pasar el proceso con tu cordura intacta.

Aquí está la progresión básica que puedes esperar:

Encuentra un Hogar.

Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles para encontrar casas en el mercado, incluyendo el uso de su agente de bienes raíces, la búsqueda de listados en línea y la conducción por los barrios que le interesan en busca de letreros de venta.

También puedes ponerte en contacto con tus amigos, familia y contactos de negocios. Nunca se sabe de dónde puede venir una buena referencia o pista sobre una casa.

Una vez que estés comprando una casa en serio, no entres en una casa abierta sin tener un agente (o por lo menos estar preparado para tirar el nombre de alguien con el que supuestamente trabajas).

Puede ver cómo puede no funcionar en su mejor interés empezar a tratar con un agente de ventas antes de contactar con uno de los suyos.

Si tienes un presupuesto, busca casas cuyo potencial aún no se haya realizado.

Planificacion Presupuestos

Incluso si no puedes permitirte el lujo de reemplazar el horrible papel de pared del baño ahora, puedes estar dispuesto a vivir con él por un tiempo a cambio de entrar en un lugar que puedas pagar.

Si la casa satisface sus necesidades en términos de las grandes cosas que son difíciles de cambiar, como la ubicación y el tamaño, no deje que las imperfecciones físicas lo alejen.

Los que compran una casa por primera vez deberían buscar una casa que pueda añadir valor, ya que esto asegura un aumento del patrimonio para ayudarles a subir la escala de la propiedad.

Considere sus opciones de financiación y asegure la financiación.

Los compradores de vivienda por primera vez tienen una amplia variedad de opciones para ayudarles a entrar en una casa, tanto las que están disponibles para cualquier comprador, incluyendo las hipotecas respaldadas por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), como las que están dirigidas especialmente a los novatos.

Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos de entre el 3% y el 5% (frente al 20% estándar), y unos pocos no requieren ningún pago inicial.

Asegúrate de investigar o considerar:

  • La lista de recursos de HUD.

Aunque el organismo gubernamental no concede subvenciones directamente a las personas, sí concede fondos destinados a compradores de vivienda por primera vez a organizaciones que están exentas de impuestos por parte del IRS.

El sitio web del HUD tiene detalles.

La FHA (y su programa de préstamos) es parte del HUD.

  • Tu IRA.

Cada comprador de vivienda por primera vez puede retirar hasta 10.000 dólares de su IRA tradicional individual o Roth IRA sin pagar la penalización del 10% por retiro anticipado (pero aún así pagará impuestos si utiliza una IRA tradicional).

Eso significa que una pareja podría retirar un máximo de 20.000 dólares (10.000 dólares de cada cuenta) para usarlos en la compra de su primera casa.

Sólo sepa que si no devuelve el dinero en 120 días, y está bajo 59½, estará sujeto a una penalización del 10%.

También deberá pagar impuestos sobre la renta por los retiros.

  • Los programas de su estado.

Muchos estados, incluidos Illinois, Ohio y Washington, ofrecen asistencia financiera con los pagos iniciales y los costos de cierre, así como con los gastos de rehabilitación o mejora de una propiedad, para los compradores de vivienda por primera vez que califiquen.

Típicamente, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y, a menudo, en el tamaño del precio de compra de una propiedad.

  • Opciones para los nativos americanos.

Los nativos americanos pueden solicitar un préstamo de la Sección 184.

Este préstamo requiere un 1,5% de comisión de garantía y un 2,25% de pago inicial en los préstamos de más de 50.000 dólares (para los préstamos por debajo de esa cantidad, es el 1,25%).

Los préstamos del artículo 184 sólo pueden utilizarse para viviendas unifamiliares (de una a cuatro unidades) y para residencias primarias.

No se deje atar por la lealtad a su actual institución financiera cuando busque una preaprobación o busque una hipoteca:

  1. Compare, incluso si sólo califica para un tipo de préstamo.
  2. Los honorarios pueden ser sorprendentemente variados.

 

préstamo de la FHA

Un préstamo de la FHA, por ejemplo, puede tener diferentes tasas dependiendo de si se solicita el préstamo a través de un banco local, una cooperativa de crédito, un banquero hipotecario, un gran banco o un agente hipotecario.

Los tipos de interés de las hipotecas, que por supuesto tienen un gran impacto en el precio total que pagas por tu casa, también pueden variar.

Una vez que te hayas establecido con un prestamista y hayas solicitado el préstamo, el prestamista verificará toda la información financiera proporcionada (comprobando la puntuación de crédito, verificando la información de empleo, calculando los DTIs, etc.).

  • El prestamista puede preaprobar al prestatario por una cierta cantidad.

Tenga en cuenta que incluso si ha sido preaprobado para una hipoteca, su préstamo puede fallar en el último minuto si hace algo para alterar su puntaje de crédito, como financiar la compra de un auto.

  • Algunas autoridades también recomiendan tener un prestamista de reserva.

Calificar para un préstamo no es una garantía de que su préstamo será financiado eventualmente: Las directrices de suscripción pueden cambiar, el análisis de riesgos de los prestamistas puede cambiar y los mercados de inversores pueden alterarse.

Los clientes pueden firmar los documentos de préstamo y de depósito en garantía, y luego se les notifica 24 a 48 horas antes del cierre que el prestamista ha congelado los fondos de su programa de préstamos. Tener un segundo prestamista que ya te ha calificado para una hipoteca te da una forma alternativa de mantener el proceso en, o cerca de, el horario.

Haz una Oferta.

 

Su agente inmobiliario le ayudará a decidir cuánto dinero quiere ofrecer por la casa, junto con las condiciones que quiera pedir.

Su agente presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o hará una contraoferta.

Entonces puedes aceptar, o continuar yendo y viniendo hasta que llegues a un acuerdo o decidas dejarlo.

Antes de presentar tu oferta, echa otro vistazo a tu presupuesto.

Esta vez, tenga en cuenta los costos de cierre estimados (que pueden ascender a un total de entre el 2% y el 5% del precio de compra), los costos de traslado y las reparaciones inmediatas y los aparatos obligatorios que pueda necesitar antes de mudarse.

Piensa en el futuro: Es fácil ser emboscado por servicios públicos más altos o inesperados y otros costos si te estás mudando de una casa de alquiler a una más grande.

Podrías solicitar las facturas de energía de los últimos 12 meses, por ejemplo, para tener una idea de los costos mensuales promedio.

Cuando revise su presupuesto, no pase por alto los costos ocultos, como la inspección de la casa, el seguro de la casa, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios.

Si llega a un acuerdo, hará un depósito de buena fe y el proceso luego pasa a la custodia.

El depósito en garantía es un corto período de tiempo (a menudo unos 30 días) durante el cual el vendedor retira la casa del mercado con la expectativa contractual de que usted la comprará, siempre que no encuentre ningún problema grave en ella cuando la inspeccione.

Haga que inspeccionen la casa.

 inspeccionen la casa

Incluso si la casa que planea comprar parece estar impecable, no hay sustituto para que un profesional capacitado haga una inspección de la propiedad para comprobar la calidad, seguridad y condición general de su posible nueva casa.

No quieres quedarte atascado en un pozo de dinero o con el dolor de cabeza de hacer un montón de reparaciones inesperadas.

Si la inspección de la casa revela defectos graves que el vendedor no reveló, generalmente podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito. Alternativamente, puede negociar que el vendedor haga las reparaciones o descontar el precio de venta.

Cerrar o seguir adelante.

Si es capaz de llegar a un acuerdo con el vendedor, o mejor aún, si la inspección no reveló ningún problema significativo, debería estar listo para cerrar.

El cierre básicamente implica firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto, mientras se reza para que nada se caiga en el último minuto.

Las cosas con las que tendrá que lidiar y pagar en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la casa (las compañías hipotecarias lo requieren para proteger su interés en la casa), hacer una búsqueda del título para asegurarse de que nadie más que el vendedor tenga un reclamo sobre la propiedad, obtener un seguro hipotecario privado o un préstamo concatenado si su pago inicial es menor al 20%, y completar el papeleo de la hipoteca.

Otros costos de cierre pueden incluir los honorarios de origen del préstamo, el seguro de título, las encuestas, los impuestos y los cargos por informes de crédito.

¡Felicidades, nuevo propietario! ¿Y ahora qué?

Compra de casa

Has firmado los papeles, pagado a los de la mudanza, y el nuevo lugar está empezando a sentirse como un hogar.

Se acabó el juego, ¿verdad? No del todo.

Los costos de la propiedad de la vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Repasemos ahora algunos consejos finales para que la vida como nuevo propietario sea más divertida y segura.

Sigue Ahorrando.

Con la propiedad de una casa vienen grandes gastos inesperados, como reemplazar el techo o conseguir un nuevo calentador de agua.

Inicie un fondo de emergencia para su casa, para que no le cojan desprevenido cuando estos costes se produzcan inevitablemente.

Realizar un mantenimiento regular.

Con la gran cantidad de dinero que estás poniendo en tu casa, querrás asegurarte de cuidarla excelentemente.

El mantenimiento regular puede disminuir los costos de reparación permitiendo que los problemas se arreglen cuando son pequeños y manejables.

Ignorar el mercado de la vivienda.

No importa el valor de su casa en un momento dado, excepto el momento en que la venda.

Poder elegir cuándo vender su casa, en lugar de verse obligado a venderla debido a la reubicación de su trabajo o a dificultades financieras, será el mayor factor determinante para ver un beneficio sólido de su inversión.

No confíe en la venta de su casa para financiar su jubilación.

Aunque sea propietario de una casa, debe hacer lo posible por ahorrar el máximo en sus cuentas de ahorro para la jubilación cada año.

Aunque parezca difícil de creer para cualquiera que haya observado las fortunas que algunas personas hicieron durante la burbuja de la vivienda, no necesariamente hará una fortuna cuando venda su casa.

Si quiere ver su casa como una fuente de riqueza en la jubilación, una vez que haya pagado su hipoteca, considere el dinero que estaba gastando en pagos mensuales como una fuente de financiación para su vida y los gastos médicos en la jubilación.

Además, los jubilados a menudo quieren quedarse en el lugar (a pesar de todos los artículos que se ven sobre la reducción de personal o la jubilación en lugares exóticos).

El Resultado final

El resultado final

Esta visión general debería ayudar a ponerte en el camino para llenar cualquier vacío en tu conocimiento sobre la compra de casas.

Recuerde que cuanto más se eduque sobre el proceso de antemano, menos estresante será, y más probable será que consiga la casa que desea por un precio que pueda pagar.

Cuando esté hecho, tendrás la confianza que viene de negociar con éxito un paso importante en tu vida.

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