Vale, inversores inmobiliarios… vamos a dejar una cosa clara.
Para crecer y tener éxito en este negocio, hay que entender cómo analizar los activos y las posibles propiedades de inversión. Esto comienza con la comprensión de una de las métricas más fundamentales en el mundo inmobiliario:
Tasa de captación.
Hablemos de la tasa de capitalización. No se preocupe: le explicaré exactamente qué es el cap rate y cómo utilizar su fórmula de forma práctica para analizar los mercados y las propiedades en alquiler.
Definición de tasa de capitalización
La tasa de capitalización es una medida utilizada para comparar diversas inversiones o mercados inmobiliarios. Suele calcularse como la relación entre los ingresos netos de explotación (NOI) y el coste original de adquisición de un inmueble (incluidas las reparaciones y los gastos iniciales).
Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación anuales (NOI) / Precio de compra
NOI = Ingresos brutos por alquiler – Vacantes, Impuestos, Seguros, Mantenimiento, Otros gastos
Se puede utilizar la tasa de capitalización de varias maneras, como por ejemplo al analizar una propiedad individual, o
para obtener un mejor conocimiento de todo un mercado de inversión tomando la media de varias propiedades.
Una forma sencilla de entender el concepto es comprender su regla inversa: cuanto más bajo sea el índice de capitalización, más caro será el inmueble. Cuanto más alto sea el índice de capitalización, más barata será la propiedad.
Notas importantes sobre el índice de capitalización
El índice de capitalización NO incluye ningún gasto hipotecario. Esto es beneficioso porque ofrece un análisis más preciso al no tener en cuenta la financiación (plazos, tipos de interés, etc.). En otras palabras, se centra únicamente en la propiedad sin ninguna de las distracciones de la financiación.
Una cosa que veo que confunde a muchos nuevos inversores es la diferencia entre la tasa de capitalización y la rentabilidad en efectivo. Permítanme aclarar… no son lo mismo. La tasa de capitalización puede coincidir con su rendimiento de efectivo en efectivo si usted compra una propiedad sin ninguna financiación, pero de nuevo … definitivamente no son el mismo cálculo.
Ejemplos de tasas de capitalización en uso
La ecuación de la tasa de capitalización está definida por tres partes:
NOI
Precio de compra
Tasa de capitalización
Si se conoce el precio de compra ($1MM) y el NOI ($40,000)… se puede encontrar fácilmente la tasa Cap:
40.000 $ (NOI) / 1.000.000 $ (Precio de compra) = 4% (Tasa de capitalización)
Lo bueno de entender la ecuación de la tasa de capitalización es que, si conoces 2 de las partes, puedes encontrar fácilmente la tercera. Por ejemplo:
Si un edificio se vende por 1 millón de dólares con un tope del 4%, se sabe que el NOI es de 40.000 dólares.
4% (Tasa de capitalización) = X (NOI) / 1.000.000 $ (Precio de compra)
X = $40,000
La tasa de capitalización depende en gran medida del mercado concreto en el que se busque. Todos sabemos que los inmuebles en la zona de la bahía de San Francisco suelen costar más que los del Medio Oeste. Esto significa que un millón de dólares puede utilizarse para comprar activos que aportan un NOI muy diferente. Por ejemplo:
Un edificio de 1 millón de dólares con un Cap del 7%, tiene un NOI de 70.000 dólares.
Un edificio de 1 millón de dólares con un Cap del 4%, tiene un NOI de 40.000 dólares.
Como puedes ver… mismo precio de compra, pero diferentes rendimientos en función de la ubicación y el mercado.
El índice de capitalización también se ve afectado por los edificios circundantes. Si se observan dos edificios en el mismo barrio, uno que se ha renovado recientemente y otro que no, el que se ha renovado puede negociarse a un límite del 5%, mientras que el que necesita reformas puede negociarse a un límite del 7%.
¿Una regla general cuando se trata de la tasa de capitalización? Los mejores barrios se negocian con tasas de capitalización más bajas y los peores barrios se negocian con tasas de capitalización más altas. Así que la próxima vez que vea una propiedad «irresistible» con una tasa de capitalización del 15%, generalmente puede asumir que no está en un gran barrio.
Unas tasas de capitalización más bajas significan menos riesgo y unas tasas de capitalización más altas suponen un mayor riesgo… por lo tanto, es usted quien debe decidir el tipo de inversión que desea.
¿Se pueden cambiar los tipos de interés?
La respuesta es SÍ. Una cosa que me encanta de los bienes raíces es que realmente tienes mucho control en este tipo de inversión. Una estrategia clave en el mundo de la inversión es «forzar la revalorización» y eso se suele hacer comprimiendo las tasas de capitalización y aumentando el NOI.
«Comprimir las tasas de capitalización» es simplemente comprar a una tasa de capitalización alta (más barata) y vender a una tasa de capitalización más baja (más cara). Esto suele lograrse comprando una propiedad que necesita ser reparada y que está generando un alquiler inferior al del mercado. Una vez renovada, se pueden aumentar los alquileres, lo que incrementa el NOI y el valor de la propiedad; con un poco de ayuda de un mercado que se revaloriza, todos salen ganando.
Actualmente estoy en un acuerdo en Phoenix donde nuestro plan de negocios requiere esta estrategia exacta. Compramos una propiedad que tiene mucho espacio para aumentar los alquileres después de renovarla. Esto es porque la propiedad fue construida en 1986 y no ha visto muchas actualizaciones a través de los años.
Aquí es donde entramos nosotros como inversores, para mejorar el edificio y añadirle servicios y valor. Una vez que consigamos aumentar los alquileres, evaluaremos la posibilidad de refinanciar y mantener el inmueble o de venderlo, en función de las condiciones del mercado. Una vez que la propiedad se haya transformado y esté funcionando a su máximo potencial, debería alcanzar el máximo valor.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para los inversores?
La respuesta rápida es: depende.
Lo sé, lo sé… querías una respuesta más concreta, pero realmente depende de tus criterios personales de inversión, tus preferencias y tu tolerancia al riesgo. No hay una respuesta clara, pero aquí hay tres factores que hay que evaluar para decidir cuál es una «buena» tasa de capitalización:
Tolerancia al riesgo
Para explicarlo mejor, veamos dos inversiones, una con un límite del 6% y otra con un límite del 8%.
La propiedad con una capitalización del 6% puede ser una buena opción para un inversor que busque una inversión más pasiva y estable. Podría estar en una mejor ubicación con más posibilidades de revalorización.
La propiedad con un 8% de capitalización puede ser una buena opción para un inversor que esté dispuesto a arriesgar más. También podría tener un mayor recorrido, pero es menos estable.
Controlar
Para seguir respondiendo a la pregunta de «¿Cuál es una buena tasa de capitalización?» Quiero reiterar que usted PUEDE cambiar las tasas de capitalización, van a cambiar, y usted tiene algún control sobre ellos hasta cierto punto.
El hecho de que compre una propiedad con una capitalización del 6% no significa que vaya a permanecer en el 6% durante toda la vida de la inversión. Si consigue aumentar los alquileres de una propiedad de inversión (lo que aumenta el NOI), cambiará literalmente la tasa de capitalización y aumentará su ROI.
El futuro
Las perspectivas de un inversor sobre el futuro de un mercado concreto también pueden ayudar a determinar si una tasa de capitalización es «buena» o no. Si confía en que un mercado está en alza y se revaloriza, puede haber una razón y más tolerancia para comprar una propiedad con una tasa de capitalización baja.
No recomiendo necesariamente esta estrategia, ya que es un juego de azar en todos los sentidos. En esencia, estás apostando a que el mercado se revalorizará, y esperas que el mercado convierta tu «buena» inversión en una gran inversión.
Análisis continuado
Al principio de este post dije: para crecer y tener éxito en el negocio de la inversión inmobiliaria, debes entender cómo analizar los activos y las potenciales propiedades de inversión.
Pues bien, eso es 100% cierto. Además de entender la tasa de capitalización, hay algunas otras fórmulas y métricas clave que debes conocer:
Flujo de caja
El flujo de caja es la cantidad de efectivo que le queda cada mes de una propiedad en alquiler después de pagar todos los gastos de funcionamiento y de reservar dinero para cualquier reparación futura.
Flujo de caja = ingresos brutos por alquiler – gastos
Para los inversores que compran y mantienen, el flujo de caja es la clave para aumentar los ingresos pasivos. Vas a necesitar flujo de caja si tu gran plan es dejar tu trabajo y vivir en la playa.
Retorno de efectivo sobre efectivo
El rendimiento de la caja es un buen indicador del rendimiento de una inversión inmobiliaria. Expresa la relación entre el flujo de caja anual y la cantidad de efectivo real que invirtió por adelantado.
Rendimiento de caja = flujo de caja anual / desembolso inicial
Por lo general, busco propiedades que produzcan al menos un 7% de rentabilidad en efectivo, ya que históricamente se puede obtener alrededor de un 7% invirtiendo en fondos indexados a largo plazo. Quiero superar a los fondos indexados.
TIR
La tasa interna de rendimiento, o TIR, mide la tasa de rendimiento obtenida de una inversión durante un periodo de tiempo determinado. Incluye el flujo de caja y los beneficios de la venta de una propiedad. En pocas palabras, la TIR representa el flujo de caja neto y la revalorización esperada de una propiedad dividida por el tiempo de permanencia objetivo.
Aunque la TIR es una forma útil de estimar el rendimiento de un activo durante todo el tiempo que se planea mantenerlo, no es la primera métrica que miro cuando evalúo un inmueble porque depende en gran medida de la previsión de años de flujo de caja y de un precio de venta proyectado. Dado que ninguno de nosotros tiene una bola de cristal, la previsión con años de antelación es difícil de hacer y no siempre es totalmente fiable.
Conclusión:
Entender el cap rate y sus usos es clave para convertirse en un inversor inmobiliario de éxito. Aunque la idea de un cap rate puede parecer muy matemática, tiene otros usos muy prácticos. Entender este concepto puede ayudarle a elegir un mercado, un tipo de propiedad, establecer criterios específicos de inversión, analizar y decidir si mantener o vender una propiedad o cuándo hacerlo.
Además de la tasa de capitalización, hay otras fórmulas y métricas básicas con las que debe familiarizarse y poner en práctica al analizar las inversiones. El flujo de caja, el rendimiento de la caja y la TIR son otros elementos que hay que entender en el mundo de la inversión inmobiliaria.
Como puede comprender ahora, comprender esta información es fundamental en esta industria. Ahora sal, pasa a la acción y pon en práctica lo aprendido.
