Un certificado de inundación, a veces llamado certificado de inundación en el sector inmobiliario, es un documento que establece el estado de la zona de inundación de una propiedad inmobiliaria. Los mapas de inundaciones de la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA) se examinan utilizando la dirección o las coordenadas geográficas de la propiedad. Un proveedor de certificación de inundaciones puede entonces certificar, basándose en la ubicación de la propiedad en el mapa, si está situada en una zona de inundación.
Cuando interviene un prestamista.
Cuando se financia una propiedad, el prestamista debe tener un recurso para las certificaciones de inundación para realizar esta tarea en las compras. La tarifa se carga al comprador en las partidas de la serie 800 de la declaración de liquidación HUD-1. El prestamista está protegiendo su activo de préstamo mediante la verificación del riesgo de daños o pérdidas por inundación. No excluye necesariamente un préstamo si la propiedad está en riesgo, pero normalmente se requeriría un seguro federal contra inundaciones.
Cuando no hay prestamista: situación de ejemplo.
Por lo general, no hay ningún problema con la autoridad o empresa emisora, ni con el informe cuando un prestamista está involucrado en la transacción. Pero en la práctica, como agente inmobiliario, puede encontrarse con una situación en la que deba ayudar a su cliente propietario a contratar un certificado de inundación para que pueda poner en venta su propiedad.
En un ejemplo, el profesional inmobiliario tenía un cliente que compraba terrenos en efectivo para construir casas específicas, que luego pondría en venta con el agente. Dado que una de las casas se iba a construir en una parcela que bordeaba un arroyo, necesitaban comprobar la certificación de inundación desde el principio, ya que afectaría a la construcción. El constructor/vendedor prefirió ocuparse de los problemas de inundación en la fase de construcción para poder construir una casa que satisficiera a los prestamistas.
El cliente y el corredor discutieron la situación y decidieron que el corredor pidiera un certificado de inundación que pudiera llevarse al condado para poder obtener un permiso de construcción. Esto tenía que hacerse antes de que la construcción pudiera comenzar.
Requisitos de certificación.
Por lo general, sólo se necesita una dirección para obtener una certificación de inundación de una empresa certificada, pero en la situación del constructor, se trataba de un terreno recién subdividido en el alto desierto y no había ninguna dirección cercana aceptable. Por lo tanto, el agente se puso en contacto con un topógrafo para averiguar cómo se podía conseguir un certificado de inundación. El topógrafo le informó de que la empresa de certificación de inundaciones aceptaría un conjunto de coordenadas GPS, pero sólo si se determinaban mediante un método aprobado.
El «método aprobado» consistía en obtener dos lecturas de GPS. Una de ellas debía realizarse en una intersección importante de calles o carreteras cercana y cartografiada que pudiera ser referenciada por la empresa de certificación de inundaciones. La otra se tomaría en el propio terreno, y la empresa podría entonces orientar adecuadamente la propiedad en el mapa de inundaciones.
El agente tomó las lecturas, una de ellas en medio de una autopista muy transitada y la otra en el solar. Se rellenó y presentó el formulario de certificación de inundación. La certificación llegó rápidamente, indicando que el terreno no estaba en la llanura de inundación de 100 años. Esto debería haber sido suficiente porque sería el formulario que se presentaría al condado para obtener el permiso de construcción.
Desgraciadamente, la secretaria de la oficina del condado no estaba satisfecha. Afirmó: «He comprobado la distancia de la losa propuesta al arroyo y está en la zona de inundación. No me importa lo que diga el certificado de inundación».
La moraleja de la historia.
Afortunadamente, el proyecto no fracasó, pero el cliente incurrió en un coste adicional de varios miles de dólares para elevar la losa de la propiedad a fin de adaptarla a la zona de inundación. Lo interesante es que cuando la casa estaba terminada y llegó un comprador, su prestamista pidió un certificado de inundación y el terreno no estaba en una zona de inundación.
