8 pasos para comprar su primera propiedad de alquiler

Escrito por:

Luis Jaramillo
9 mins de lectura

Imagina un mundo en el que no tuvieras que levantarte temprano todos los días o conducir hasta el trabajo o hacer que alguna otra empresa sea súper rica.

Y luego verse obligado a depender del gobierno, de la Seguridad Social, y tal vez de 50 años de ahorros para la jubilación, sólo para salir adelante en los últimos años de su vida.

¿Y si pudieras tener lo contrario?

¿Y si pudieras tener libertad de tiempo -ahora o pronto-, libertad financiera, más tiempo para hacer las cosas que quieres hacer con las personas con las que te gusta hacerlas?

Ahora, eso puede sonar increíble, ¿verdad? No lo es. Puedes conseguirlo, pero no será fácil.

La verdad es que esa vida de libertad, es posible. Es totalmente posible.

Pero no va a suceder por sí misma. Vas a tener que hacer algunos cambios radicales en tu vida.

Y creo que una de las mejores maneras, si no la mejor, de hacer que ese cambio ocurra, de hacer que esa vida ocurra, es a través del poder de la inversión en propiedades de alquiler.

En el vídeo de abajo y en este post, voy a compartir contigo el proceso paso a paso para adquirir tu primera propiedad de alquiler.

Pero primero, déjame compartir cuatro razones sobre por qué las propiedades de alquiler son tan increíbles.

4 razones por las que las propiedades en alquiler son increíbles.

Tal vez ni siquiera tenga que vendértelo, pero escucha.

Razón nº 1: Flujo de caja.

Abanico de dinero

En primer lugar, cuando compras la propiedad adecuada, obtienes beneficios todos los meses.

Lo llamamos flujo de caja.

Así que cada propiedad es como un pequeño pozo de petróleo.

Ellos bombean dinero fuera de la tierra 24/7.

Ahora, si consigues suficientes unidades -ya sabes, dos, tres, cinco, 10, 20, lo que sea, si consigues las suficientes- conseguirás esa libertad que quieres.

Razón nº 2: Pago del préstamo.

Préstamos privados

En segundo lugar, cuando compras un inmueble, puedes utilizar un préstamo, lo que significa que no necesitas tener todo el dinero por adelantado para comprarlo.

Incluso puedes hacerlo con tan solo 0 dólares de entrada.

Pero esto es lo bueno.

Con el tiempo, ese préstamo es pagado por tus inquilinos.

Así que podrías empezar debiendo como 200.000 dólares. Pero en 15 o 20 o 30 años, eso se paga a nada, y su propiedad vale una tonelada.

Razón #3: Apreciación.

En tercer lugar, con el tiempo, las propiedades en alquiler tienden a revalorizarse, lo que significa que mientras la propiedad sube, usted está pagando la hipoteca.

Sí, hay altibajos y caídas ocasionales en el ciclo, pero a largo plazo, por lo general siempre ha sido una trayectoria ascendente.

Razón nº 4: Beneficios fiscales.

Mazo y balanza

En cuarto lugar, hay un montón de beneficios fiscales increíbles en la propiedad de los alquileres.

Y no quiero aburrirte con todos los detalles ahora, pero créeme, es realmente impresionante.

Usted puede pagar casi ningún impuesto – a veces ningún impuesto sobre el dinero que usted hace de los alquileres – si usted es inteligente.

Ganar 100.000 dólares con la inversión en propiedades de alquiler es muy diferente a ganar 100.000 dólares con un trabajo.

Te quedas con mucho más.

Entonces, ¿cómo se compra una propiedad de alquiler? ¿Cómo se empieza? ¿Cómo se compra el primero?

Bueno, vamos a seguir los pasos ahora mismo.

Cómo comprar su primera propiedad de inversión

Paso 1: Determine su mercado

El primer paso es averiguar dónde vas a invertir. Hay un millón de lugares para invertir en bienes raíces en todo el mundo.

Pero tienes que elegir un lugar.

Es bueno encontrar la primera oferta a nivel local o al menos en una o dos horas.

Así que consulta sitios web como Realtor.com o Zillow, y empieza a buscar en tu zona diferentes propiedades para ver cómo son los precios. Hazte una idea de dónde están los precios más altos y dónde los más bajos.

Y, si es posible, ponte en contacto con otros propietarios de viviendas de alquiler de tu zona para ver dónde están comprando.

Quiero decir, honestamente, que no es necesario reinventar la rueda cada vez y tratar de encontrar un nuevo lugar misterioso.

Averigua qué funciona y dónde funciona, y hazlo allí.

Ahora bien, ¿dónde encontrar a esas personas? Bueno, ¿qué te parece BiggerPockets, la mayor comunidad de inversores inmobiliarios del mundo con casi 2 millones de miembros?

Por cierto, si ves que los precios son demasiado caros en tu mercado, siempre puedes invertir a larga distancia.

Por ejemplo, yo vivo aquí en Maui, pero invierto en Florida, Ohio, Minnesota, Wisconsin y Maine.

Es factible, pero requiere un «manejo especial».

Una vez que tenga clara su ubicación y sepa dónde va a invertir, es el momento de…

Paso 2: Conseguir la pre-aprobación de la financiación.

Calcula tu financiación.

ahorro calculadora

Ahora, para su primer negocio, un banco o prestamista local va a ser una gran manera de empezar a financiar su negocio de bienes raíces.

Normalmente exigen un 20% de entrada para una propiedad de alquiler.

Pero si estás dispuesto a vivir en la propiedad al principio durante un año -como si compras un dúplex, un tríplex, un cuádruple, lo que sea, y vives en una de las unidades- puedes conseguirlo con tan sólo un 3% de entrada. Incluso el 0% si estás calificado para obtener un préstamo VA o un préstamo USDA.

Así que hable con algunos prestamistas locales y vea para qué puede calificar y qué programas tienen.

Si no tiene tanto dinero o está completamente arruinado, es posible que tenga que dedicar tiempo a establecer contactos con otros inversores inmobiliarios de su zona.

Entonces, puedes asociarte potencialmente con ellos en tu primera operación.

Tú aportas el negocio y ellos el pago inicial. Sin embargo, esto es un poco más complicado que poner tu propio dinero de entrada.

«Si realmente quieres algo, vas a encontrar una manera. Si no, vas a encontrar una excusa».

Paso 3: Convertirse en un maestro del análisis de propiedades.

analizando

Así que ya has conseguido la pre-aprobación de un prestamista y sabes dónde vas a comprar.

¿Debes ir a hacerlo?

Antes de empezar a comprar propiedades, tienes que adquirir una habilidad más: aprender a analizarlas.

Creo que saber analizar una propiedad de alquiler es la mejor habilidad que puede tener un inversor.

Afortunadamente, no es tan difícil.

Definitivamente puede hacerlo.

Pero la clave está en conocer los ingresos reales que podría producir una propiedad, algo que un administrador de fincas local podría decirle en una conversación de dos minutos.

Así pues, busque un gestor inmobiliario o una empresa local.

Pregunte: «Oye, ¿para qué se alquila esta propiedad?».

Luego, ten una idea clara de los gastos que vas a tener cada mes.

Esto puede ser un poco complicado, pero espero que no lo sea para ti.

Haciendo las preguntas correctas al dueño de la propiedad o al agente inmobiliario, una vez que empieces a buscar ofertas y una vez que esas ofertas estén en tu escritorio, entonces vas a obtener las respuestas que necesitas.

¿Cuánto cuesta el seguro? Llama a la compañía de seguros, ¿no? ¿Qué cuesta la factura del agua? Llame al departamento de agua.

Mira, cuando analizo los acuerdos, me fijo mucho en dos cosas:

  • Flujo de caja mensual:

Los dólares que me quedan de beneficio cada mes.

Quiero que sean unos cientos de dólares como mínimo en una casa unifamiliar.

  • Rendimiento de caja:

El rendimiento que obtiene su dinero en un año en comparación con lo que invirtió.

Digamos que has invertido 10 dólares en una inversión y has obtenido 1 dólar de beneficio ese primer año.

Eso es un 10%. Buen trabajo. O si inviertes 20.000 dólares en una operación inmobiliaria y obtienes 2 dólares en flujo de caja y beneficios durante el primer año, eso es un 10% de rentabilidad en el primer año, o un 10% de rentabilidad en efectivo.

No es una mala cifra a la que aspirar, ese 10%.

Tal vez sea un poco más o menos, pero por lo general está en ese rango.

Así que ahora eres una estrella del rock en el análisis de los alquileres.

Has hecho un montón, ¿verdad? ¿Qué viene ahora?

Paso 4: Buscar propiedades.

Buscar propiedades

Llegados a este punto, hay que empezar a mirar las propiedades y tratar de determinar, basándose en los números, qué podría funcionar realmente.

Para la mayoría de la gente, especialmente cuando se está empezando, yo recomendaría trabajar con un agente inmobiliario.

Encuentre un agente, preferiblemente uno que entienda el lado de la inversión en bienes raíces, y luego haga que le envíe correos electrónicos automáticos para cualquier tipo de propiedad que esté buscando en el área que está buscando. Es así de sencillo.

Ir a un agente como, «Hey, estoy buscando dúplex en esta ciudad».

Dirán: «Bien, aquí están todos los dúplex».

También puede pasar mucho tiempo en sitios como Realtor.com o Zillow, y puede ver lo que está actualmente en venta en esos sitios web.

Y también hay otras formas de encontrar ofertas fuera del mercado.

Pero no quiero dedicar mucho tiempo a hablar de eso aquí.

Honestamente, el 99% de ustedes pueden encontrar su primer negocio con la ayuda de un agente inmobiliario.

Paso 5: Analizar muchas ofertas.

Sé que el tercer paso fue el análisis del acuerdo. ¿Por qué volvemos a hablar de ello?

Pues bien, ahora vamos a poner en práctica esos conocimientos.

Vas a empezar a analizar propiedades potenciales, muchas de ellas. Vas a ser realmente bueno y cómodo con el análisis de los acuerdos.

No siempre serás increíble al principio.

Así que analiza unas cuantas ofertas cada día hasta que consigas algo que creas que puede funcionar.

Paso 6: Hacer una oferta.

Hacer Oferta

Y luego el sexto paso, hacer su oferta.

Mira, tu agente inmobiliario te va a ayudar con esto.

No es tan complicado.

Pero hay que saber que en un mercado competitivo hay que ser rápido e inteligente.

También vas a ser rechazado todo el tiempo.

No pasa nada.

El sector inmobiliario es un juego de números.

Sabes, honestamente probablemente una de cada 10, o una de cada 20, ofertas que hacemos son aceptadas.

Pero eso está bien, porque me aseguro de que siempre estoy ofreciendo en suficientes propiedades.

Estoy analizando lo suficiente, estoy ofreciendo lo suficiente para que con el tiempo, consiga acuerdos.

Y siempre trato de encontrar formas de mejorar mis ofertas, también.

¿Qué funciona mejor? Puedes incluir una carta con ella. ¿Puedo ser más rápido?

Al final, entro en negociaciones con un vendedor y, a partir de ahí, espero conseguir que la propiedad sea contratada.

Cuando consigas que tu propiedad esté bajo contrato, vas a tener que pagar lo que se llama dinero de garantía.

La fianza suele ser de alrededor del 1% del precio de compra.

Así que en una propiedad de 100.000 dólares, podría ser de 1.000 dólares.

Y es básicamente tu promesa.

Estás diciendo: «Aquí está esta promesa de mil dólares de que no voy a salir de este acuerdo y te joderá todas las semanas de molestia y tiempo».

Ese dinero suele ser reembolsable siempre y cuando compre la propiedad o se eche atrás por una razón legítima.

¿Cuál sería esa razón? Quizás hiciste una inspección y descubriste que había un laboratorio de metanfetamina en el sótano.

Paso 7: Diligencia debida.

Documentos

La diligencia debida es todo lo que se hace entre la firma del contrato que estás bajo contrato y luego realmente cerrar el trato.

El primer paso es programar una inspección de la propiedad por parte de un inspector local.

Su agente tendrá una buena recomendación.

Su agente también puede ayudarle a elegir una compañía de títulos, que ayudará a hacer el cierre.

Ellos pueden hacer todo el papeleo allí. Así que el agente también le ayudará con eso.

Y si está comprando una propiedad que ya tiene inquilinos, asegúrese de verificar que las cantidades de alquiler que dijeron que recibían son realmente las que obtuvieron.

Comprueba todos los ingresos y verifica los gastos.

Además, contrate a un administrador de la propiedad durante este tiempo de diligencia debida si no quiere gestionarla usted mismo.

Contrata un seguro para la propiedad.

Y por último, al final de todo esto, vas a firmar los documentos, transferir el pago inicial, y vas a cerrar la propiedad, lo cual es bastante emocionante.

Pero no hemos terminado.

Hay un último paso.

Paso 8: Gestionar de forma eficiente, eficaz y rentable.

Su viaje no ha terminado.

El mejor negocio del mundo aún puede destruirse y llevarte a la quiebra si no gestionas la propiedad correctamente.

Tal vez esté pensando en recurrir a un administrador de fincas profesional, que suele cobrar alrededor del 10% del alquiler mensual por sus honorarios continuos. Probablemente serán maravillosos. Pero ten en cuenta que eso no te libra del todo.

Todavía hay que encontrar y examinar a un gran gestor, lo que puede ser difícil. Hay muchos malos por ahí, y tienes que vigilarlos continuamente.

Porque la verdad es que nadie se va a preocupar por tu propiedad al mismo nivel que tú.

No me importa lo que les pagues.

No se van a preocupar como tú te preocupas ahora.

Por otro lado, puedes auto-gestionar.

Podrías ocuparte tú mismo de los inquilinos, lo que puede ser gratificante a su manera. Además, te ahorrarás un montón de dinero haciéndolo.

Pero la gestión de inquilinos requiere un poco de conocimiento y sistemas y procesos y saber lo que estás haciendo.

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