Qué es una venta corta?

Escrito por:

Luis Jaramillo
11 mins de lectura

Las ventas a corto (short sale en inglés) plazo son mucho menos comunes en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos hoy en día – los años pico fueron de 2008 a 2012, durante la crisis hipotecaria – pero siguen siendo parte del panorama de la compra de viviendas.

Una venta corta puede producir un buen negocio en una propiedad, pero generalmente requiere cierta cantidad de fortaleza y paciencia, además de mucha suerte.

¿Qué es una venta corta?

Venta Corta

Una Venta Corta o «Short Sell» es cuando un prestamista se compromete a aceptar una cantidad de pago de la hipoteca inferior a la que se debe para facilitar la venta de la propiedad por parte de un propietario con dificultades financieras.

El prestamista perdona el saldo restante del préstamo.

La compra de una casa a través de una venta corta es diferente a la compra de una propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria, o una que en realidad es propiedad del banco, conocida como REO o propiedad de bienes raíces.

Una venta al descubierto sólo se produce con el permiso del prestamista cuando el valor de una casa ha disminuido y el titular de la hipoteca debe más de lo que vale la casa.

En este escenario, el propietario tiene un patrimonio negativo y puede necesitar deshacerse de la casa.

¿Una venta corta (short sale) es lo mismo que una ejecución hipotecaria (foreclosure)?

Una venta corta no es lo mismo que una ejecución hipotecaria.

En una ejecución hipotecaria, el banco recupera la propiedad y luego trata de venderla por el precio suficiente para recuperar sus costos.

En una venta al descubierto, un banco acepta que no recuperará su desembolso, y se considera la mejor opción que lidiar con los trámites burocráticos que conlleva la ejecución hipotecaria y luego seguir adelante con la gestión de una transacción por separado.

¿Quién se beneficia de una venta corta?

Si usted es un vendedor, una venta corta es probable que dañe su crédito / credit score, pero no tanto como una ejecución hipotecaria.

También te irás de tu casa sin un centavo del trato, lo que te dificultará encontrar otro lugar para vivir.

Sin embargo, una venta corta puede evitar la ejecución de la hipoteca y su impacto negativo en su crédito.

Una venta corta es menos perjudicial que una ejecución hipotecaria siempre que el propietario pueda persuadir al prestamista de que informe de la deuda a las agencias de crédito como «pagada en su totalidad».

El comprador obtiene la propiedad a un precio reducido, pero la propiedad con toda probabilidad tiene su cuota de problemas – piense en el arreglador – y el trato tiene que pasar por una considerable burocracia para que suceda.

Un prestamista puede incluso exigir al comprador que pague los costos de cierre adicionales que normalmente se le asignarían al vendedor.

Venta corta vs ejecucion hipotecaria

El prestamista asume una pérdida financiera, pero tal vez no tan grande como podría si ejecutara la propiedad.

En una venta al descubierto, el producto de la transacción es inferior a la cantidad que el vendedor necesita para pagar la deuda hipotecaria y los costos de la venta.

Para que este trato se cierre, todos los que se les debe dinero deben aceptar tomar menos, o posiblemente nada de dinero.

Eso hace que las ventas cortas sean transacciones complejas que se mueven lentamente y a menudo se caen.

En su mayoría, todos obtienen algún tipo de beneficio en una venta corta, aunque todos renuncian a un poco también.

Al final, una venta corta es para evitar peores resultados.

¿Debería vender mi casa a través de una venta corta?

Hombre Pensando

La decisión de proceder a una venta corta depende de su situación individual y de lo que probablemente funcione mejor para usted a largo plazo.

Si no puede pagar su hipoteca, y si el valor de las casas ha bajado en su área, puede que no tenga muchas opciones.

Una venta corta podría ayudarle a preservar su crédito hasta cierto punto, ayudándole a evitar una ejecución hipotecaria en su historial.

Sopesa cuidadosamente las opciones para decidir qué es lo que mejor funciona en tu situación, y luego sigue adelante con lo que crees que es la mejor opción para ti.

¿Cuánto tiempo dura una venta corta?

Una venta corta puede durar tan poco como unas pocas semanas o hasta varios meses.

Debido a que las ventas cortas son transacciones complicadas, tienden a consumir más tiempo.

Además, el prestamista original debe revisar la oferta de venta al descubierto para determinar si la aceptará.

Si el prestamista cree que puede ganar más dinero pasando por el proceso de ejecución hipotecaria, puede que no acepte la propuesta de venta al descubierto.

Puede reducir el tiempo que toma trabajando con un agente inmobiliario que tenga experiencia en transacciones de ventas cortas.

Una venta corta es una operación inmobiliaria en la que realmente necesitas la ayuda de un agente o abogado con experiencia.

No todos los agentes inmobiliarios (realtors / real estate agent en inglés) saben cómo manejar una venta corta, así que asegúrate de consultar con uno que pueda demostrar un entrenamiento especial y un buen historial.

Tener un agente inmobiliario de su lado que sepa cómo funcionan las ventas cortas – y que haya negociado otras – aumentará las posibilidades de cerrar el trato.

¿Con qué frecuencia caen las ventas cortas?

Debido a la complejidad de la transacción, las ventas cortas caen con relativa frecuencia.

Sin embargo, puede reducir la posibilidad de que eso suceda asegurándose de que los siguientes elementos estén disponibles:

1. Una carta de dificultades.

El vendedor debe explicar por qué no puede seguir haciendo los pagos.

Cuanto más triste sea la historia, mejor.

Un vendedor que simplemente está cansado de luchar probablemente no será aprobado, pero un vendedor con cáncer, sin trabajo y con una cuenta bancaria vacía puede.

2. Prueba de ingresos y bienes.

Si el vendedor tiene dinero en el banco, incluyendo fondos de jubilación, es poco probable que el prestamista deje pasar la deuda.

La prueba de ingresos y bienes debe incluir el impuesto sobre la renta y los estados de cuenta bancarios de al menos dos años.

A veces los vendedores no están dispuestos a presentar esos documentos porque entran en conflicto con la información que figura en la solicitud de préstamo original, que puede no ser del todo exacta.

Si ese es el caso, es poco probable que el trato se cierre.

3. Análisis comparativo de mercado. (CMA)

Analisis

Si un análisis comparativo de mercado, o CMA, muestra que el precio de la propiedad ha disminuido y que la propiedad no se venderá pronto por el monto adeudado, puede respaldar el argumento del vendedor de que la propiedad no vale más que el precio de venta al descubierto.

El análisis debe incluir una lista de propiedades comparables en el mercado y una lista de propiedades que se hayan vendido en los últimos seis meses o que hayan estado en el mercado en ese período de tiempo y estén a punto de cerrar.

La CMA es similar a lo que se conoce como Opinión de Precio de Corredor, que es menos formal, pero a menudo más informativa.

4. Una lista de gravámenes.

Puede haber más de uno, así que determine cuántos gravámenes hay en la propiedad.

La buena noticia es que desde finales de 2008, el IRS (Internal Revenue Service) ha estado dispuesto a liberar un embargo fiscal federal.

El IRS no perdona los impuestos atrasados que deben los propietarios, pero ya no exige que se pague el gravamen antes de vender la propiedad.

Un único gravamen hipotecario es un problema fácil de resolver.

Los pasos para comprar una casa a través del proceso de venta corta.

Antes de comprar una venta corta, es importante entender algunas de las reglas básicas que vienen con el proceso.

Venta corta aviso

No podrás simplemente comprar una casa a buen precio. Aquí hay algunas cosas que hay que tener en cuenta:

El prestamista debe estar de acuerdo.

Primero, date cuenta de que el prestamista debe aceptar la venta al descubierto.

Para una venta regular de una casa, el vendedor usaría los ingresos para pagar el préstamo original.

En una venta corta, la casa se vende por menos de lo que el vendedor debe, por lo que el prestamista no recuperará todo su dinero. Como resultado, el prestamista original debe aceptar la venta.

El vendedor debe demostrar que no tiene otra opción.

A continuación, el vendedor necesita mostrar algún tipo de dificultad.

Si pueden demostrar que no pueden seguir haciendo los pagos de la hipoteca y que eventualmente incumplirán, es más probable que el prestamista esté de acuerdo, especialmente si no quiere pasar por el proceso de ejecución hipotecaria y luego vender la casa por su cuenta.

El precio de una casa debe estar en línea con el valor de mercado.

En muchos casos, las ventas cortas se realizan porque el mercado está vacilando y el valor de la casa ha bajado en consecuencia. El precio que el comprador está pagando debe ser normalmente a valor de mercado.

Las ventas cortas deben ser reveladas.

Por último, cuando una casa está listada por menos de lo que se debe en la hipoteca, eso debe ser revelado por adelantado.

Los compradores potenciales deben saber que el precio de venta de la vivienda es inferior al saldo de la hipoteca, por lo que serán responsables de negociar con un prestamista, así como de tratar con el vendedor.

Una venta corta típica implica una serie de pasos, generalmente en este orden:

  • Paso 1: Identificar las posibles ventas en corto.

Localice las pre-ejecuciones hipotecarias (preforeclosures) en su área revisando los listados en línea, buscando en los listados de los juzgados, anuncios legales o usando un agente de compras experimentado.

Primero, trata de determinar cuánto se debe en la casa en relación con su valor aproximado.

Si parece alto, es un buen candidato porque indica que el vendedor podría tener problemas para venderlo por lo suficiente para satisfacer el préstamo.

Transfiera aquellas en las que el propietario tiene mucho capital en la casa.

El prestamista probablemente preferirá ejecutar la hipoteca y revenderlas más cerca del precio de mercado.

  • Paso 2: Ver la propiedad.

Calcule su estado y haga una estimación aproximada de cuánto va a costar reparar o renovar.

Si necesita trabajo, muchos compradores «normales» no lo considerarán, lo cual es bueno para usted.

  • Paso 3: Haga su investigación.

  1. ¿Cuánto vale la propiedad?
  2. ¿Cuál es el potencial de beneficio?
  3. Si eres un inversor o incluso un propietario que planea vivir en la casa por un corto tiempo, querrás sacar provecho del trato.
  • Paso 4: Encontrar todos los embargos e hipotecas.

Pregúntele al vendedor o al agente qué gravámenes hay en la propiedad, y qué prestamista es el titular principal del gravamen.

Confirmar esta información a través de una búsqueda de título antes de cerrar el trato para asegurarse de que no hay embargos preventivos no revelados en la propiedad.

  • Paso 5: Determinar la financiación.

Tienes que saber cómo vas a pagar por la propiedad.

Si tienes un buen riesgo crediticio, el prestamista existente puede estar dispuesto a darte un préstamo.

Dado que ya tienen mucha de su información en el papeleo de la venta corta, pueden acelerar el proceso de solicitud del préstamo.

Es importante entender que en una venta corta se necesita la habilidad de moverse rápidamente.

Una vez que se llega a un acuerdo, es común que el prestamista requiera el cierre en tan sólo 20 días.

Es demasiado tarde para empezar a buscar una hipoteca.

  • Paso 6: Contactar con el prestamista.

Usted o su agente deben hablar con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista en lugar de con el departamento de cobranza o de atención al cliente, que sólo está interesado en recuperar los pagos vencidos del préstamo.

Encontrar al responsable de la toma de decisiones puede ser uno de los mayores retos iniciales.

Primero tendrá que hacer que el propietario de la vivienda complete y firme una carta de autorización

Normalmente se requiere una notarización.

que da al prestamista permiso para discutir la situación de la hipoteca con usted.

  • Paso 7: Completar la solicitud de venta al descubierto del prestamista, si lo tiene.

Muchos prestamistas tienen una solicitud específica para una petición de venta corta. Si no tienen una solicitud de venta corta, averigua qué papeleo necesitan para considerar una venta corta.

  • Paso 8: Ensamblar la propuesta.

Negociación

La propuesta generalmente consiste en un paquete de materiales que incluye la solicitud y la carta de autorización, además:

  1. Contrato de compraventa.
  2. Carta de Penuria.
  3. Declaración del valor de la propiedad.
  4. Una descripción detallada de los costos y obligaciones.
  5. Declaración de acuerdo.
  • Paso 9: Negociar los términos.

No es raro que el prestamista rechace su oferta o que vuelva con una contraoferta.

Como en cualquier transacción de bienes raíces, debes averiguar de antemano cuál es tu límite máximo absoluto, y no tengas miedo de alejarte si el prestamista no cumple con tu cifra.

  • Paso 10: Sellar el Trato.

Una vez que se ha llegado a un acuerdo con el que las tres partes – usted, el vendedor y el prestamista – pueden vivir, obtener todo por escrito y oficialmente registrado.

Asegúrate de que el vendedor entienda todos los términos del trato. Luego viene el cierre y la propiedad es suya.

Errores comunes que cometen los compradores de ventas al descubierto.

Saltarse la inspección de la casa.

Humedad Estructural

Acompaña cuando aparezca el inspector de viviendas. Te sorprendería lo que puedes aprender.

Pida estimaciones de reparación cuando un inspector observe un problema, o haga su propia investigación más tarde.

Considere la posibilidad de llamar a inspectores especializados para buscar problemas costosos como termitas, moho y daños estructurales, particularmente si es un problema común en su área.

Contrata a un inspector que esté altamente calificado.

Pida recomendaciones a sus amigos, o pondere las opiniones de los usuarios de Internet.

Como en cualquier otra industria, hay excelentes, marginales y malos inspectores.

Se le concede una cierta ventana de tiempo para inspeccionar la casa, conocida como período de inspección.

Acortar un período de inspección puede darle una ventaja en una situación inmobiliaria normal cuando está haciendo una oferta, pero no escatime o saltee el período de inspección cuando esté a punto de comprar una casa embargada o en venta al descubierto.

Usa este tiempo para tomar una decisión.

Ignorar la información legal y de seguros.

Una típica declaración de divulgación indicaría si una casa se encuentra en una llanura inundable o tiene alguna renovación no permitida.

Sin embargo, las propiedades de los bancos a menudo se venden tal como están, sin revelar nada, por lo que los compradores tienen que hacer una investigación adicional de la casa.

Dejando muy poco tiempo para el cierre.

Los compradores de viviendas en venta corta y en ejecución hipotecaria deben ser conscientes de que la venta no se cerrará necesariamente tan rápido como lo haría en una compra de vivienda normal.

El prestamista del vendedor al descubierto debe aprobar los términos de la ejecución hipotecaria o el precio de venta al descubierto, que será inferior a lo que debe el vendedor.

Aún así, los bancos pueden ser lentos para responder.

No siempre es posible o incluso deseable obtener un préstamo hipotecario del banco que tiene una hipoteca sobre la venta al descubierto que estás comprando.

De hecho, es mejor si muestras al prestamista una carta de pre aprobación que obtuviste de tu propio prestamista en los últimos 30 días.

Cayendo duro por un mal hogar.

No asumas que estás consiguiendo un gran trato.

Piensa en ti mismo como un inversor.

Considere objetivamente el estado, la inspección, el precio y el valor de la casa.

Hazte estas preguntas de sentido común:

  1. Si comprara esta propiedad, ¿podría rentarla por tanto o menos que el pago de la hipoteca?
  2. Si el valor de la casa baja un 20 por ciento, ¿se sentirá satisfecho con su compra?
  3. ¿Cuánto dinero tendrá que gastar en la propiedad para hacerla habitable?

Sé realista sobre la situación y vete si no va a funcionar a tu favor cuando hagas los números.

Te puede interesar: