En el negocio de la venta de inmuebles, el valor después de la reparación (ARV) es el valor de una propiedad después de haber realizado las reparaciones y estar listo para la venta. Tiene en cuenta el coste total de las reparaciones y el valor estimado de la vivienda.
Los individuos y las empresas que compran casas para repararlas y revenderlas eventualmente se conocen como flippers inmobiliarios. Los flippers experimentados conocen bien sus zonas y sus mercados. También son inversores inmobiliarios: compran casas, las reparan y las venden con la esperanza calculada de obtener un beneficio.
El ARV es utilizado por los flippers con una experiencia adecuada en la reparación y venta de viviendas para estimar el valor. Estos empresarios suelen tener licencias de contratista general y de agente inmobiliario (que son útiles para poder trabajar en la casa y venderla ellos mismos, pero generalmente no son necesarias) y se sienten seguros de su capacidad para calcular el valor de la propiedad una vez que han completado las renovaciones o están listos para vender.
¿Qué es el valor después de la reparación (ARV)?
El ARV no es tanto un valor contable de una propiedad como una estimación educada del valor actual de una propiedad. Los inversores inmobiliarios suelen tener una opinión informada de las casas que compran o reparan, y de lo que podrían valer con el paso del tiempo, o cuando se completen las reparaciones.
Si es necesario hacer reparaciones, el inversor toma su estimación del valor actual de la propiedad y añade el coste de las reparaciones (o el coste estimado), lo que da como resultado el ARV de la vivienda.
Cómo se calcula el valor después de la reparación (ARV).
La fórmula del ARV en sí no es compleja.
El valor actual de la propiedad es la cantidad por la que el inversor compró la casa, y el coste total de la renovación es el valor de las renovaciones realizadas o una estimación.
Cómo funciona el valor después de la reparación (ARV).
Establecer las variables de la ecuación puede ser complicado. El valor actual de una propiedad refleja su estado actual. El inversor debe ser capaz de pagar lo más posible por debajo del valor actual de la vivienda para maximizar sus beneficios cuando la venda.
Los presupuestos de las reformas son el aspecto más arriesgado de la inversión en una reparación de la vivienda. Puede que solo estén los daños que se pueden ver, o puede que haya muchos más daños que no se pueden ver hasta que empiecen otras reparaciones.
Por ejemplo, supongamos que un propietario de una vivienda estimó su valor basándose en un revestimiento nuevo, una alfombra y la sustitución del tejado. Al levantar la moqueta, se dieron cuenta de que había moho detrás de los zócalos. Al investigar más a fondo, encontraron moho negro en las paredes de todas las habitaciones de la casa. Esto cambió drásticamente la estimación de la renovación de la propiedad y aumentó el ARV de la casa.
Es posible que los compradores no estén dispuestos a pagar el aumento del valor de la vivienda, ya que no entienden ni tienen en cuenta el valor en dólares de las reparaciones que hubo que hacer; un tasador tampoco.
Otro factor a tener en cuenta para calcular el valor de mercado de una propiedad es conocer la competencia, es decir, el precio de las propiedades comparables (conocidas como comps en el sector) en la zona. Esto podría ayudarle a ajustar su precio de venta cuando las reparaciones estén terminadas y usted esté listo para vender.
Limitaciones del valor después de la reparación (ARV).
El ARV es un cálculo de una instantánea en el tiempo: el valor de la propiedad en las condiciones actuales del mercado inmobiliario y el estado de conservación de la vivienda en el momento del cálculo. Este valor puede cambiar diariamente a lo largo del ciclo de renovación de una vivienda.
El mercado de la vivienda puede fluctuar, haciendo que los valores de las casas comparables suban o bajen. Los costes de renovación pueden variar en función de los daños detectados: pueden ser menores o mayores de lo estimado.
Un tasador puede hacer diferentes suposiciones y valorar ciertos aspectos de la casa de forma diferente a la de un inversor o agente inmobiliario. Dado que todos los prestamistas quieren una tasación actualizada, esto puede suponer una pérdida para un inversor si el tasador decide que el valor de la propiedad es inferior al estimado.
La rentabilidad para el inversor también depende de su capacidad para negociar el precio de compra y venta más beneficioso para él. Si se le da bien calcular las reparaciones pero no negociar el precio, podría perder grandes cantidades de dinero con los compradores si el valor de tasación fuera inferior a su ARV calculado. Necesitarían una gran capacidad de negociación para convencer a los compradores de que la vivienda vale más que el valor de tasación.
