El modelo de construcción de viviendas en alquiler ha sido uno de los sectores de más rápido crecimiento del mercado de la vivienda en EE.UU., con una demanda de inquilinos e inversores que supera la oferta. Los actores especializados y los grandes inversores públicos se sienten atraídos por la trifecta perfecta de asequibilidad, elección y demanda que ofrecen las viviendas de construcción en alquiler.

¿Qué son las viviendas de alquiler?

Antes, los inversores inmobiliarios compraban una casa a otro propietario y la convertían en una propiedad de alquiler en lugar de vivir en ella. La construcción de inmuebles para alquilar lleva la inversión en propiedades de alquiler al siguiente nivel, ya que se construyen casas nuevas desde cero con el propósito específico de alquilarlas a inquilinos.

El concepto de construir inmuebles para alquilar existe desde hace tiempo. Por ejemplo, las pequeñas propiedades multifamiliares, como los dúplex y los tríplex, suelen tener una unidad alquilada, mientras que los edificios de apartamentos más grandes siempre se han desarrollado para el alquiler.

Hoy en día, el mismo concepto de construir para alquilar se utiliza para las viviendas unifamiliares.

Por qué crece la demanda de Build to Rent.

Los inversores inmobiliarios saben que la demanda de buenas propiedades de alquiler está creciendo a pasos agigantados en muchos mercados de los Estados Unidos. Como informa la Oficina del Censo de los Estados Unidos, la propiedad de la vivienda en todo el país está disminuyendo constantemente, lo que hace que las tasas de desocupación de los alquileres bajen y las rentas medias solicitadas suban, incluso en medio de la recesión actual.

Los inversores y promotores inmobiliarios astutos están aprovechando la oportunidad creada por la escasez de viviendas y los cambios demográficos para satisfacer la creciente demanda de viviendas unifamiliares en alquiler.

En 2017, se construyeron unas 37.000 viviendas en alquiler, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). Tan solo dos años después, el número de casas construidas para alquilar se disparó a unas 43.000.

La tasa de crecimiento de las viviendas construidas para el alquiler antes mencionada es impresionante, pero lo es aún más porque esa cifra sólo incluye las viviendas construidas y mantenidas por los constructores como alquileres. No incluye las viviendas que los constructores vendieron directamente a los inversores para destinarlas al alquiler.

Si se tiene en cuenta la demanda de construcción para alquilar por parte de los inversores, es probable que el número real de viviendas que se construyen para alquilar sea bastante mayor por varias razones clave:

1. Cambios demográficos.

Los millennials y la generación Z son dos grupos demográficos que tradicionalmente han alquilado el lugar donde viven. A medida que los inquilinos envejecen y forman familias, a menudo trasladándose a los suburbios o a mercados secundarios más asequibles, quieren un lugar para vivir que puedan llamar suyo.

Sin embargo, los grandes niveles de deuda estudiantil combinados con los altos precios de la vivienda ponen la propiedad de la misma fuera de su alcance. Así que, en lugar de intentar comprar una casa, la siguiente opción es alquilar una vivienda unifamiliar.

Pero no solo los más jóvenes son inquilinos. Como informó el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar (NMHC) en 2019, los inquilinos que alquilan casas unifamiliares provienen de todos los grupos de edad, y hay más residentes de alquiler que viven en casas unifamiliares que en unidades multifamiliares y apartamentos.

2. Disponibilidad de financiación.

La segunda razón por la que la demanda de viviendas de construcción en alquiler está ganando popularidad es que el capital está fácilmente disponible. Hace unos años, Fannie Mae respaldó un préstamo de 1.000 millones de dólares a 10 años para el mayor operador de alquiler de viviendas unifamiliares de Estados Unidos.

Uno de los aspectos positivos de la inversión inmobiliaria en EE.UU. es que la financiación de viviendas unifamiliares en alquiler no se limita a las grandes empresas. Los promotores más pequeños y los inversores inmobiliarios también están buscando agresivamente préstamos para la construcción de viviendas de alquiler. Como resultado, se están creando más comunidades de alquiler para satisfacer la creciente demanda de viviendas unifamiliares en alquiler.

Una financiación asequible, combinada con una demanda multigeneracional de viviendas de alquiler, también puede dar lugar a unos rendimientos muy impresionantes de las viviendas unifamiliares construidas para alquilar. Un artículo reciente de Forbes ilustra cómo los rendimientos pueden ser mayores en las casas de construcción en alquiler que en los apartamentos.

En muchos mercados, el alquiler de una casa más grande suele ser más elevado que el de un apartamento más pequeño con el mismo número de habitaciones. Sin embargo, cuando los inquilinos comparan el coste por pie cuadrado frente al del apartamento, suelen ver más valor en el hecho de disponer de almacenamiento, un garaje y un patio donde poder socializar con seguridad y están dispuestos a pagar más en el alquiler.

3. Estrategias de salida.

Tener opciones siempre es bueno, sobre todo cuando se trata de vender bienes inmuebles. Por ejemplo, un inversor inmobiliario comercial que posee un edificio de oficinas con varios inquilinos está limitado a vender a otro inversor de edificios de oficinas. Si la demanda de espacio de oficinas está cayendo como ahora, el valor del edificio comercial también disminuye.

Por otro lado, los inversores en inmuebles residenciales que compran viviendas unifamiliares para alquilar tienen muchas estrategias de salida disponibles cuando llega el momento de vender.

Una vivienda unifamiliar en alquiler puede mantenerse a largo plazo para recoger el flujo de caja recurrente. O bien, puede venderse a otro inversor residencial, al inquilino existente o incluso a una megaempresa que posea miles de viviendas de alquiler unifamiliares y quiera comprar más.

Cómo evoluciona el alquiler de viviendas unifamiliares.

Hasta hace poco, la vivienda de alquiler se centraba principalmente en el desarrollo multifamiliar en ubicaciones urbanas densas. A los jóvenes profesionales les gustaba la idea de estar cerca del trabajo y vivir en entornos ricos en comodidades que sólo podían ofrecer las grandes ciudades. Los alquileres unifamiliares eran para personas mayores con familia que estaban dispuestas a desplazarse desde los suburbios a la ciudad.

Esa preferencia de estilo de vida está cambiando rápidamente ahora, con personas de todos los grupos de edad que se alejan de las ciudades abarrotadas.

Los empleados y las empresas se están acostumbrando a trabajar desde casa. Los inquilinos se están dando cuenta de que el coste de la vida es mucho más bajo (y la calidad de vida más alta) y están optando por viviendas unifamiliares en lugares más pequeños que ofrecen una sensación de lugar y servicios similares a los urbanos.

Antes de la pandemia del COVID-19, los inversores en construcción para alquiler de viviendas unifamiliares compraban 20 o 30 viviendas dentro de la misma subdivisión en la que la mayoría de la gente tenía su casa. El National Real Estate Investor (NREI) explica por qué los promotores estaban dispuestos a vender bloques de viviendas con un pequeño descuento, como inicio de un nuevo proyecto o cierre de uno existente.

En la actualidad, el mercado de construcción de viviendas unifamiliares en alquiler se está expandiendo. Los promotores están construyendo comunidades enteras «horizontales» de viviendas de alquiler que se rigen por el mismo modelo de gestión multifamiliar, al tiempo que resultan más atractivas tanto para los inquilinos como para los inversores:

• Instalaciones compartidas al aire libre.
• Alquiler y gestión de la propiedad in situ.
• Costes de mantenimiento predecibles y más bajos.
• Diseño de viviendas de alquiler adaptadas a las necesidades de los inquilinos y con mayor capacidad de alquiler.
• Las viviendas más grandes de tres y cuatro dormitorios son atractivas para los inquilinos mayores con familia.
• Los inquilinos permanecen más tiempo en los alquileres unifamiliares en comparación con los multifamiliares o de apartamentos.
• Menores costes de transacción en comparación con la compra de viviendas únicas que aparecen en la MLS.

El dinero fluye hacia las viviendas de construcción y alquiler.

SVN/SFRhub Advisors es una empresa de intermediación inmobiliaria que se dedica a construir carteras de viviendas unifamiliares y de construcción para el alquiler. Durante una entrevista con CNBC en 2019, el vicepresidente ejecutivo describió cuánto dinero está listo para ser desplegado en la construcción de viviendas para alquilar: «Tenemos clientes, múltiples, bastante más de un par de miles de millones de dólares de capital que buscan colocar en este espacio».

De hecho, en los próximos dos años, la empresa tiene previsto adquirir hasta 6.000 viviendas unifamiliares y construir para alquilar para sus clientes. Pero SVN no está sola.

Toll Brothers anunció recientemente una empresa conjunta de 60 millones de dólares para formar una compañía de construcción en alquiler, y Lennar está experimentando con comunidades de construcción en alquiler. Los mayores fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de viviendas unifamiliares son Invitation Homes, American Homes 4 Rent y Front Yard Residential. En conjunto, estos tres REIT de viviendas unifamiliares tienen un valor de mercado combinado de más de 26.000 millones de dólares.

Ventajas y desventajas de construir para alquilar.

Por supuesto, el hecho de que grandes cantidades de capital fluyan hacia una clase de activos no significa que sea la opción correcta para todos los inversores. Aunque la inversión en la construcción de viviendas unifamiliares para alquilar tiene algunas ventajas, también hay algunos inconvenientes potenciales:

Pros.

Puede restar negocio a la venta de viviendas unifamiliares y a los mercados multifamiliares
Los prestamistas federales están respaldando los préstamos para la construcción de inmuebles en alquiler
Los alquileres pueden ser más altos con tecnologías de casas inteligentes y servicios comunitarios incluidos en el alquiler mensual

Cons.

Las viviendas de precio medio y bajo en mercados con bajos costes de suelo son las que mejor funcionan para los inmuebles de construcción en alquiler, lo que puede limitar el desarrollo a ciertas partes del país
La demanda de viviendas de construcción en alquiler a menudo supera el ritmo de construcción, lo que hace que sea difícil encontrar propiedades en algunos mercados
Los inversores deben tener cuidado de racionalizar una operación cara que no tiene sentido: las viviendas de construcción en alquiler deben ser el tipo de producto adecuado en el mercado adecuado

Reflexiones finales.

Muchos expertos creen que muchos de los cambios que se están produciendo en la actualidad serán permanentes, incluida la demanda de alquileres unifamiliares. La clase de activos «construir para alquilar» está creando nuevas oportunidades para los promotores, constructores e inversores de poseer propiedades en nuevas comunidades de alquiler en mercados en crecimiento de todo Estados Unidos.