Hoy en día, hay muchas personas a las que les gustaría invertir en el sector inmobiliario, pero los precios de la ciudad en la que viven son demasiado elevados, o la rentabilidad es demasiado baja.

La buena noticia es que, con la inversión inmobiliaria a distancia, puede encontrar muchos lugares para comprar propiedades de alquiler donde los precios son bajos y el flujo de caja es fuerte. La mayoría de estos lugares tienen las mismas cosas en común, incluidos los buenos mercados de trabajo, el aumento de los alquileres y el incremento del valor de las propiedades.

En este artículo, veremos 30 lugares en los que la propiedad de alquiler podría ser una gran inversión, y le daremos algunos consejos importantes sobre la inversión inmobiliaria a larga distancia.

¿Qué hace que un lugar sea propicio para el alquiler?

Cuando se invierte en una propiedad de alquiler para mantenerla a largo plazo, es importante observar el panorama general y tener en cuenta el crecimiento y la demanda de propiedades de alquiler en los distintos mercados inmobiliarios de Estados Unidos.

Estos son algunos de los criterios clave que, según muchos inversores, pueden hacer que un lugar sea bueno para alquilar una propiedad:

• Los índices del valor de la vivienda y del precio medio publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) y Zillow, ya que el aumento de los precios de la vivienda puede indicar una fuerte demanda de inmuebles de alquiler
• El crecimiento de los precios de la vivienda año tras año y las previsiones de aumento de precios en el futuro indican cuánto podría revalorizarse la propiedad.
• El crecimiento histórico anual de los alquileres es una fuente utilizada para ayudar a predecir futuros aumentos o disminuciones.
• El índice de alquileres indica si los aumentos de los alquileres son más rápidos o más lentos que la tasa de inflación, y también muestra las condiciones de la oferta y la demanda de viviendas de alquiler.
• Los índices de desempleo, crecimiento del empleo y crecimiento de la población indican la fortaleza de la economía local y la demanda potencial de viviendas.
• La edad media de los residentes, ya que los mercados que tienen un gran porcentaje de residentes de la generación del milenio y de la generación Z (personas nacidas después de 1997) suelen ser los mejores lugares para tener una propiedad en alquiler.
• La tasa de capitalización (también conocida como rendimiento del alquiler) mide la tasa de rendimiento que se recibe de la propiedad de renta en diferentes mercados, aunque los mercados con altos rendimientos pueden no ser siempre los mejores si las condiciones económicas están en declive.
• El multiplicador de renta bruta (GRM) compara los ingresos brutos por alquiler con el precio de la propiedad, y cuanto más bajo sea el GRM más rápido podrá prepagar la hipoteca y ser dueño de la propiedad.

30 lugares para considerar la compra de una propiedad de alquiler.

Sobre la base de esos criterios, aquí hay algunos lugares atractivos a tener en cuenta cuando se está pensando en comprar una propiedad de alquiler. Las estadísticas sobre el valor de la vivienda y el alquiler que figuran a continuación proceden de Zillow a fecha de mayo de 2021, mientras que las estadísticas sobre el crecimiento del empleo y la población proceden de DataUSA.io y comparan 2017 con 2018:

Albuquerque, Nuevo México.

Valor de la vivienda: 258.244 dólares
Crecimiento del precio en un año: 16,1%.
Alquiler medio: 1.324 dólares
Crecimiento del empleo: 2,4%.
Población: 560,200
Crecimiento de la población: 0,3%.

Arlington, Texas.

Valor de la vivienda: 257.788 dólares
Crecimiento del precio en un año: 15,7%.
Alquiler medio: 1.649 dólares
Crecimiento del empleo: 7,6%.
Población: 398,100
Crecimiento de la población: 0,4%.

Atlanta, Georgia.

Valor de la vivienda: 325.929 dólares
Crecimiento del precio en un año: 10,6%.
Alquiler medio: 1.728 dólares
Crecimiento del empleo: 1,2%.
Población: 498,000
Crecimiento de la población: 2,4%.

Birmingham, Alabama.

Valor de la vivienda: 85.152 dólares
Crecimiento del precio en un año: 19,2%.
Alquiler medio: 817 dólares
Crecimiento del empleo: 2,1%.
Población: 212.300 habitantes
Crecimiento de la población: 0%.

Charlotte, Carolina del Norte.

Valor de la vivienda: 302.570 dólares
Crecimiento del precio en un año: 16,4%.
Alquiler medio: 1.538 dólares
Crecimiento del empleo: 1,8%.
Población: 872.500 habitantes
Crecimiento de la población: 1,6%.

Chicago, Illinois.

Valor de la vivienda: 293.626 dólares
Crecimiento del precio en un año: 9,4%.
Alquiler medio: 1.741 dólares
Crecimiento del empleo: 1,3%.
Población: 2.710.000 habitantes
Crecimiento de la población: -0,4%.

Cincinnati, Ohio.

Valor de la vivienda: 202.318 dólares.
Crecimiento del precio en un año: 18,5%.
Alquiler medio: 1.338 dólares.
Crecimiento del empleo: -2,4%.
Población: 302,600.
Crecimiento de la población: 0,4%.

Cleveland, Ohio.

Valor de la vivienda: 88.987 dólares.
Crecimiento del precio en un año: 25,7%.
Alquiler medio: 909 dólares.
Crecimiento del empleo: 1,2%.
Población: 383,800.
Crecimiento de la población: -0,5%.

Colorado Springs, Colorado.

Valor de la vivienda: 400.014 dólares
Crecimiento del precio en un año: 22,7%.
Alquiler medio: 1.697 dólares
Crecimiento del empleo: 6,1%.
Población: 472,700
Crecimiento de la población: 1,8%.

Columbia, Carolina del Sur.

Valor de la vivienda: 168.588 dólares
Crecimiento del precio en un año: 13,0%.
Alquiler medio: 1.235 dólares
Crecimiento del empleo: 2,8%.
Población: 132,200
Crecimiento de la población: -0,2%.

Columbus, Ohio.

Valor de la vivienda: 205.329 dólares
Crecimiento del precio en un año: 15,7%.
Alquiler medio: 1.265 dólares
Crecimiento del empleo: 2,5%.
Población: 895.900 habitantes
Crecimiento de la población: 1,6%.

Dallas, Texas.

Valor de la vivienda: 259.621 dólares
Crecimiento del precio en un año: 12,3%.
Alquiler medio: 1.587 dólares
Crecimiento del empleo: 0,2%.
Población: 1,350,000
Crecimiento de la población: 0,3%.

Des Moines, Iowa.

Valor de la vivienda: 168.268 dólares
Crecimiento del precio en un año: 11,6%.
Alquiler medio: 1.181 dólares
Crecimiento del empleo: 2,5%.
Población: 214.800 habitantes
Crecimiento de la población: 0,9%.

Detroit, Michigan.

Valor de la vivienda: 51.083 dólares
Crecimiento del precio en un año: 27,1%.
Alquiler medio: 796 dólares
Crecimiento del empleo: 6,6%.
Población: 672,700
Crecimiento de la población: -0,1%.

Fort Wayne, Indiana.

Valor de la vivienda: 172.375 dólares
Crecimiento del precio en un año: 14,3%.
Alquiler medio: 1.212 dólares
Crecimiento del empleo: 5,5%.
Población: 264.200 habitantes
Crecimiento de la población: 3.7%

Grand Rapids, Michigan.

Valor de la vivienda: 221.149 dólares
Crecimiento del precio en un año: 15,8%.
Alquiler medio: 1.422 dólares
Crecimiento del empleo: 3.4%
Población: 195,400
Crecimiento de la población: 0,8%.

Gulfport, Mississippi.

Valor de la vivienda: 146.612 dólares
Crecimiento del precio en un año: 9,6%.
Alquiler medio: 1.123 dólares
Crecimiento del empleo: 0,1%.
Población: 71,300
Crecimiento de la población: 0,1%.

Houston, Texas.

Valor de la vivienda: 217.545 dólares
Crecimiento del precio en un año: 10,2%.
Alquiler medio: 1.538 dólares
Crecimiento del empleo: 3.7%
Población: 2.330.000 habitantes
Crecimiento de la población: 0,6%.

Huntsville, Alabama.

Valor de la vivienda: 220.986 dólares
Crecimiento del precio en un año: 16,3%.
Alquiler medio: 1.261 dólares
Crecimiento del empleo: 0,6%.
Población: 190,500
Crecimiento de la población: 0,8%.

Indianápolis, Indiana.

Valor de la vivienda: 183.911 dólares
Crecimiento del precio en un año: 16,6%.
Alquiler medio: 1.185 dólares
Crecimiento del empleo: 2,1%.
Población: 864.100 habitantes
Crecimiento de la población: 0,8%.

Jacksonville, Florida.

Valor de la vivienda: 230.180 dólares
Crecimiento del precio en un año: 14,0%.
Alquiler medio: 1.366 dólares
Crecimiento del empleo: 2,0%.
Población: 903.900
Crecimiento de la población: 1,3%.

Kansas City, Missouri.

Valor de la vivienda: 196.318 dólares
Crecimiento del precio en un año: 17,8%.
Alquiler medio: 1.173 dólares
Población: 491,800
Crecimiento del empleo: 0,6%.
Crecimiento de la población: 0,6%.

Memphis, Tennessee.

Valor de la vivienda: 120.260 dólares
Crecimiento del precio en un año: 7,8%.
Alquiler medio: 914 dólares
Crecimiento del empleo: 2,0%.
Población: 903.900
Crecimiento de la población: 1,3%.

Milwaukee, Wisconsin.

Valor de la vivienda: 159.799 dólares
Crecimiento del precio en un año: 17,3%.
Alquiler medio: 1.138 dólares
Crecimiento del empleo: 1,8%.
Población: 592,000
Crecimiento de la población: -0,6%.

Orlando, Florida.

Valor de la vivienda: 292.716 dólares
Crecimiento del precio en un año: 10,2%.
Alquiler medio: 1.651 dólares
Crecimiento del empleo: 5,7%.
Población: 285.700 habitantes
Crecimiento de la población: 1,9%.

Pittsburgh, Pensilvania.

Valor de la vivienda: 214.588 dólares
Crecimiento del precio en un año: 17,0%.
Alquiler medio: 1.255 dólares
Crecimiento del empleo: 0%.
Población: 301,000
Crecimiento de la población: -0,5%.

San Antonio, Texas.

Valor de la vivienda: 216.218 dólares
Crecimiento del precio en un año: 12,6%.
Alquiler medio: 1.384 dólares
Crecimiento del empleo: 1,4%.
Población: 1,530,000
Crecimiento de la población: 1,3%.

Louis, Missouri.

Valor de la vivienda: 155.174 dólares
Crecimiento del precio en un año: 14,0%.
Alquiler medio: 1.048 dólares
Crecimiento del empleo: 0,9%.
Población: 302,800
Crecimiento de la población: -1,9%.

San Petersburgo, Florida.

Valor de la vivienda: 276.731 dólares
Crecimiento del precio en un año: 26,5%.
Alquiler medio: 1.562 dólares
Crecimiento del empleo: 3.9%
Población: 265.100
Crecimiento de la población: 0,7%.

Tampa, Florida.

Valor de la vivienda: 302.156 dólares
Crecimiento del precio en un año: 17,0%.
Alquiler medio: 1.579 dólares
Crecimiento del empleo: -0,7%.
Población: 392,900
Crecimiento de la población: 1,9%.

¿Por qué siguen subiendo los alquileres?

Incluso durante una recesión, el alquiler en muchos mercados inmobiliarios de Estados Unidos sigue aumentando, aunque a veces a un ritmo más lento a corto plazo.

Según Rentonomics, desde 1960 los alquileres han aumentado sistemáticamente en EE.UU., incluso durante los periodos en que los ingresos medios reales de los hogares han disminuido. Durante el periodo de 60 años transcurrido entre 1960 y hoy, ha habido ocho recesiones. Sin embargo, a lo largo de esos tiempos difíciles, los alquileres siguieron aumentando.

Estas son algunas de las razones por las que los alquileres residenciales siguen subiendo año tras año:

• Demanda de inquilinos de precios de alquiler y segmentos de ingresos más bajos, como las viviendas para trabajadores alquiladas a profesores, policías y trabajadores de servicios
• Los precios de la vivienda se han vuelto cada vez más inasequibles, lo que ha generado una mayor demanda de inmuebles de alquiler
• En los últimos años, la construcción de viviendas multifamiliares se ha centrado en la vivienda de lujo para personas con altos ingresos, en lugar de construir viviendas de alquiler muy necesarias para el mercado medio.

Pero quizás la mayor razón por la que los alquileres en Estados Unidos siguen subiendo es por los Millennials. Los millennials (que actualmente tienen entre 26 y 40 años) constituyen el mayor porcentaje de inquilinos en Estados Unidos.

Aunque este grupo demográfico se acerca a sus mejores años de ingresos, muchos están «planeando alquilar para siempre» debido a la flexibilidad que ofrece el alquiler y a los costes ocultos de la propiedad de la vivienda.

Los mayores retos de ser propietario de un inmueble en alquiler

Aunque la demanda de inmuebles de alquiler sigue creciendo -junto con los alquileres-, ser propietario de un inmueble de alquiler como inversor no siempre es fácil. Aunque invertir en propiedades de renta tiene muchas ventajas, como el flujo de caja y un tratamiento fiscal preferente, también hay que tener en cuenta algunos retos:

• Encontrar una buena propiedad de alquiler a precios asequibles
• Contratar una buena empresa local de gestión de propiedades
• Mantener un flujo de caja positivo con reparaciones rentables
• Aumentar el retorno de la inversión mediante trabajos estratégicos de valor añadido que incrementen los ingresos
• Saber qué mercados inmobiliarios ofrecen los mayores rendimientos potenciales
• Localizar casas unifamiliares llave en mano que tengan un flujo de caja positivo el día que se cierre la plica

Reflexiones finales

Hay muchos factores que contribuyen a que un lugar sea excelente para comprar una propiedad de alquiler. En lugar de centrarse en uno o dos parámetros, es una buena idea comparar y contrastar diferentes mercados inmobiliarios entre sí.

Otras métricas que se deben utilizar para decidir en qué mercados de propiedades de alquiler invertir son las calificaciones del vecindario, las clasificaciones de las escuelas, los índices de delincuencia, los índices de vacantes, el gobierno favorable a los negocios y si las leyes de propietarios e inquilinos le favorecen a usted o al inquilino.