Si está dispuesto a hacer una oferta por una vivienda concreta y también quiere demostrar al vendedor de la casa que va en serio con su oferta, hay una forma de demostrar su compromiso.
Aquí es donde entran en juego las arras.
Veremos un resumen de lo que es el dinero en garantía, cómo utilizarlo en su beneficio cuando compre una casa y cómo protegerse una vez que lo deposite.
¿Qué es la fianza?
El dinero de garantía se pone antes del cierre de una casa para mostrar que usted es serio acerca de la compra.
También se conoce como depósito de buena fe.
Cuando un comprador y un vendedor llegan a un acuerdo de compra, el vendedor retira la vivienda del mercado mientras la transacción avanza por todo el proceso hasta el cierre.
Si el acuerdo fracasa, el vendedor tiene que volver a poner la casa en venta y empezar de nuevo, lo que podría suponer un gran golpe financiero.
El dinero en garantía protege al vendedor si el comprador se echa atrás.
Suele ser de entre el 1% y el 3% del precio de venta y se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se cierra la operación.
La cantidad exacta depende de lo que sea habitual en tu mercado.
Si todo va bien, las arras se aplican al pago inicial del comprador o a los gastos de cierre.
Si el acuerdo fracasa debido a una inspección de la vivienda fallida o a cualquier otra contingencia incluida en el contrato, el comprador recupera su dinero de garantía.
La práctica de depositar la fianza puede reducir la probabilidad de que un comprador haga ofertas por varias viviendas y luego se retire después de que el vendedor retire la vivienda del mercado.
Ejemplo:
El dinero de garantía en la práctica.
Tom, Mabel e Isabelle están vendiendo sus casas.
Marshall es un comprador que ha mirado las tres casas.
Sabe que quiere uno de ellos, pero no puede decidir cuál le gusta más.
Si los tres vendedores exigen depósitos de garantía, hay tres escenarios que pueden darse con la compra de Marshall.
Situación A: La fianza perdida
Marshall no quiere decidirse aún por una sola casa, así que hace un depósito de buena fe por las tres.
Tom, Mabel e Isabelle retiran sus casas del mercado e informan a sus otros posibles compradores de que Marshall quiere la casa.
Más tarde, Marshall decide que quiere la casa de Tom. Mabel e Isabelle tienen que volver a poner sus casas en el mercado y empezar a buscar compradores de nuevo.
Por suerte, los serios depósitos de Marshall son para Mabel e Isabelle.
Esto les ofrece cierta compensación por el tiempo y el dinero que perdieron debido a que Marshall se echó atrás en las ventas.
Situación B: El pago anticipado del cierre
A Marshall no le sobra el dinero para hacer los depósitos a los tres vendedores.
Después de pensarlo, decide que le gusta más la casa de Tom y hace un único depósito.
Todo va según lo previsto, Marshall se muda y el depósito se destina a pagar la casa.
Situación C: La Contingencia Fallida
Marshall hace su único depósito a Tom, pero cuando hace la inspección de la casa, descubre que está infestada de cucarachas.
Por suerte, Marshall tiene una contingencia de inspección de la casa en el acuerdo de compra, así que decide no comprar y recupera su depósito de Tom.
¿Por qué hay que pagar la fianza?
El dinero en garantía no siempre es un requisito, pero podría ser una necesidad si está comprando en un mercado inmobiliario competitivo.
Los vendedores tienden a favorecer estos depósitos de buena fe porque quieren asegurarse de que la venta no se frustrará.
El dinero en garantía puede actuar como un seguro adicional para ambas partes de la transacción.
El dinero en garantía también podría reducir la cantidad que necesita en el momento del cierre porque se aplica directamente al pago inicial o a los costes de cierre.
Esencialmente, sólo estás poniendo parte del dinero al principio del proceso.
¿Cuánto dinero en garantía es suficiente?
La cantidad de dinero en efectivo que debe ofrecer depende del mercado inmobiliario concreto en el que se encuentre la propiedad deseada.
Un anuncio inmobiliario que languidece en un mercado lento puede no necesitar tanto dinero en efectivo como en un mercado caliente con múltiples compradores que compiten por la misma propiedad.
Si tiene previsto comprar en un barrio en el que son habituales las ofertas en efectivo y las guerras de ofertas, es buena idea que el depósito de buena fe sea mayor.
Si trabaja con un agente inmobiliario, éste debería poder orientarle sobre la cantidad de dinero en efectivo que debe ofrecer.
Si compite con otros por la misma propiedad, le conviene no rebajar la cantidad del depósito de garantía porque podría perder la casa ante una oferta más fuerte.
Si se trata de un mercado lento o moderado, su agente puede aconsejarle si es suficiente un depósito de buena fe en el rango estándar.
¿Se puede reembolsar la fianza?
El dinero en garantía tiene contingencias que protegen tanto al vendedor como al comprador en determinadas situaciones.
Cuando usted hace una oferta por una casa y el vendedor la acepta, la venta sólo se concreta cuando se cumplen las contingencias, o ciertos criterios.
Suelen figurar en el contrato de compraventa y cubren la inspección, la tasación y la aprobación de la hipoteca, entre otros aspectos.
Contingencia de la inspección de la vivienda.
La inspección de la vivienda es una razón común por la que los compradores potenciales se echan atrás en un acuerdo.
Si un profesional inspecciona su posible vivienda y algunos elementos de la misma necesitan ser reparados, una contingencia de inspección de la vivienda puede permitirle echarse atrás en la transacción.
Si no quieres echarte atrás en el trato, también puedes trabajar con el vendedor para que haga las reparaciones o hacer que baje el precio para que puedas hacerlas tú mismo.
Contingencia de evaluación.
La contingencia de tasación, que protege al comprador si la propiedad está sobrevalorada, es igualmente importante.
El prestamista contrata a un tasador externo para que determine el valor justo de mercado de la vivienda y lo compare con propiedades similares en venta.
Con esta contingencia, si la vivienda se valora por debajo del precio de venta, puede optar por no seguir adelante con el acuerdo y le devolverán el dinero de garantía.
También puede utilizar la tasación para negociar un nuevo precio.
Contingencia de financiación.
Si no te han preaprobado la hipoteca cuando has hecho el depósito de garantía y luego no te la aprueban, una contingencia hipotecaria puede protegerte.
Usted tiene derecho a marcharse y recuperar su dinero de garantía siempre que esta contingencia se haya incluido en el acuerdo.
Solicite la aprobación de la hipoteca para ver sus opciones y tener una mejor idea de la cantidad de vivienda que puede pagar.
Contingencia para la venta de una vivienda existente.
Algunos contratos también incluyen una contingencia para la venta de su vivienda actual.
Si no puede vender la casa que posee actualmente antes de cerrar otra, esta contingencia le permite retirarse del acuerdo con su dinero de garantía en la mano.
Cuándo renunciar a una contingencia.
En los mercados inmobiliarios cálidos, algunos compradores se sienten presionados para renunciar a las contingencias; por ejemplo, pueden considerarlo si están absolutamente seguros de que podrán obtener una hipoteca.
Sin embargo, nunca es buena idea renunciar a las contingencias de tasación o inspección.
Esas contingencias están ahí para protegerte.
Cómo proteger su depósito de garantía.
Hay algunas medidas que puede tomar para proteger su dinero de garantía:
- Utilizar una cuenta de depósito en garantía.
El mercado inmobiliario no es inmune al fraude.
Por lo tanto, nunca debe entregar su dinero de garantía directamente al vendedor o a una agencia inmobiliaria.
En su lugar, recurra a un tercero, como una empresa de títulos o de depósitos en garantía, que le guardará el dinero de garantía.
Por lo general, pagará con un cheque certificado, una transferencia bancaria o un cheque personal.
El cheque debe hacerse a nombre de ese tercero, y usted puede conservar una copia del cheque y solicitar un recibo.
Los fondos se mantienen en la cuenta de depósito en garantía hasta el cierre.
- Conozca sus contingencias.
Las contingencias protegen tanto al vendedor como al comprador y dan a ambas partes los medios para echarse atrás en el acuerdo.
Para asegurarse de que cumple su parte del contrato, asegúrese de que entiende las contingencias y preste mucha atención a la letra pequeña.
Debe entender todos los escenarios en los que usted y el vendedor pueden echarse atrás y el impacto que eso tendría en su dinero de garantía.
Asegúrese de que se siente cómodo con las contingencias y de que cualquier acción que realice no le hará perder su depósito de buena fe.
- Manténgase al día con sus responsabilidades.
Para proteger al vendedor, el contrato de compraventa suele incluir un calendario sobre cuándo debe cumplirse cada aspecto del proceso, como la fecha en la que debe realizarse una inspección o cuándo debe aprobarse la hipoteca.
Si no cumple esos plazos, el vendedor podría echarse atrás en el trato con su dinero de garantía en la mano.
La mayoría de los vendedores no rescatarán el acuerdo en el momento en que usted no cumpla un plazo, pero si se demora demasiado, podría ser un factor de ruptura.
- Ponga todo por escrito.
Una casa es una de las mayores compras que muchos de nosotros hacemos.
Es importante proteger sus inversiones en el camino, por lo que debe poner todo por escrito.
Esto incluye cualquier cambio en el calendario y las responsabilidades del comprador.
Asegúrese de que el contrato de compraventa establece quién se queda con el dinero en garantía si se cancela el contrato.
Por ejemplo, si la inspección falla y el comprador se queda con el dinero en garantía, indíquelo en el contrato.
Si el comprador cambia de opinión y el vendedor se queda con la fianza, también hay que explicarlo.
Todo debe explicarse detalladamente en el contrato.
