Para apalancar más operaciones de las que tiene en efectivo, puede obtener capital de prestamistas de dinero privado. A diferencia de un banco, les importa más su historial inmobiliario que su puntuación de crédito. Quieren estar protegidos por una primera escritura de fideicomiso (o la hipoteca principal) sobre la propiedad. Eso significa que su dinero está garantizado por un activo duro. Si no paga, la propiedad sirve de garantía.
A diferencia de los prestamistas de dinero duro, los prestamistas de dinero privado se basan más en las relaciones. Incluso pueden ser un amigo o un familiar.
Antes de profundizar en la búsqueda de prestamistas, es importante saber cómo utilizar el dinero privado. ¿La respuesta sencilla? De cualquier manera que usted y el prestamista puedan acordar. Puede utilizarlo para comprar y mantener, arreglar y voltear, y todo lo demás.
Las condiciones del préstamo pueden ser a corto o largo plazo; el dinero puede llegar en cantidades globales o a plazos, con o sin pago de intereses, con participación en los beneficios o sin ella. Las posibilidades sólo están limitadas por usted, el prestamista, y la creatividad que ambos aporten.
Ahora que sabe qué es el dinero privado y las formas en que puede utilizarlo, vamos a responder a la primera pregunta que plantea este artículo: «¿A quién debo dirigirme para conseguir el capital social?» Hay tres círculos de personas a las que puede dirigirse para financiar sus operaciones.
El círculo primario.
Este círculo está formado por familiares, amigos y conocidos. Puede ser un padre, una tía, un compañero de trabajo, el portero de su equipo de fútbol, cualquier persona que conozca personalmente. Muchos inversores inmobiliarios encuentran su primera financiación en este círculo. ¿Por qué? Porque la barrera de entrada es baja. Además, están dispuestos a decir que sí porque lo conocen y es de esperar que quieran asociarse con usted.
Sin embargo, hay aspectos negativos en la obtención de dinero de amigos y familiares. Es posible que no estén lo suficientemente informados como para saber la diferencia entre un buen y un mal negocio. Hay que tener muy claros los riesgos. Asegúrese de que su prestamista tiene realmente suficiente dinero para la operación y puede permitirse perder la inversión si ésta se va al traste. De lo contrario, el acuerdo puede agriar la relación.
Este círculo puede proporcionar esa fuente inicial esencial de fondos, como un dinero de depósito en garantía. Utilizar el dinero de los prestamistas del círculo primario le da tiempo para crear valor localizando y cerrando operaciones para que puedas conseguir más dinero.
El círculo secundario.
El círculo secundario de inversores son los amigos y colegas de su círculo primario. Cuanto más grande sea su círculo primario, más grande será el secundario, así que sal y haga más amigos y contactos a través de los foros de BiggerPockets y otros grupos de redes sociales. Su círculo secundario es, como corresponde, la segunda mejor fuente para conseguir capital. Por lo general, serán receptivos a escuchar su propuesta, dado que el contacto mutuo de su círculo primario ha dado el visto bueno.
Pero hay que tener en cuenta lo bueno y lo malo: es probable que le lleve más tiempo conseguir dinero, ya que este grupo está menos predispuesto a decir que sí. Tendrá que demostrar su valía preparando una presentación de inversión y reuniéndose con los inversores cara a cara.
El círculo de terceros.
Este círculo está formado por personas que no conoce personalmente, como los inversores apartados de su red. Este círculo es la mayor reserva de capital a la que puede acceder, pero es el que más tarda en convertirse en socios de capital, ya que no lo conocen ni personal ni profesionalmente.
Cómo encontrar prestamistas privados.
Comience con los prestamistas que conoce y sus contactos, o el círculo primario y el secundario.
Difunda el mensaje.
Haga una crónica de sus actividades de inversión a través de las redes sociales como impulso de credibilidad entre los que ya conoce. Recuerde constantemente a la gente que usted es un inversor inmobiliario y un profesional en lo que hace.
Además, llame o envíe un correo electrónico a las personas con las que ya trabaja, como agentes, representantes de la compañía de títulos, su contador público y abogados de cierre, y todos los demás. Lo más probable es que ya tenga una relación con alguien que conoce a alguien que puede ayudarle. Con este método puede encontrar un puñado de pequeños prestamistas que quieran invertir entre 10.000 y 50.000 dólares.
La venta dura.
Siéntese con el posible prestamista y preséntele su plan de negocio. Tenga una presentación adecuada y profesional y un paquete pro forma para que lo revisen. Mantener una actitud empresarial garantiza que lo tomen en serio los contactos más formales. Muéstreles por qué deberían invertir con usted: ¿Qué operaciones ha realizado? ¿Qué rendimiento puede ofrecer? Muéstreles también las operaciones que está estudiando en este momento.
Al mostrar su éxito a través de las redes sociales y otros medios, más personas se acercarán a usted, preguntando cómo pueden beneficiarse también de su éxito. Con la suficiente experiencia y éxito, no pasará mucho tiempo antes de que deje de buscar a los prestamistas de dinero privado y, en cambio, ellos lo busquen a usted.
Buscar prestamistas que aún no conoce.
Con el tiempo, puede llegar a tener dos o tres magníficos prestamistas que le ayuden a cerrar acuerdos a diestro y siniestro. ¿Pero qué pasa si pierde a uno, o incluso a los tres? Nunca está de más forjar relaciones con los prestamistas. Antes de conectar con estas personas o empresas, tendrá que salir a buscarlas. ¿Pero cómo?
Red, red, red.
Asista a todas las reuniones locales que pueda, ya sea en el club inmobiliario de su ciudad o en una reunión de BiggerPockets. Acuda también a las reuniones de la cámara de comercio local y a cualquier conferencia relacionada con el sector inmobiliario que pueda encontrar. Preséntese y asegúrese de que aquellos que no le conocían lleguen a querer trabajar con usted.
Búsqueda de registros públicos.
Si el trabajo en red no despega y no conoce a nadie con dinero, pruebe a buscar en los registros públicos. Cada vez que se hace una hipoteca, los documentos relacionados se registran públicamente en el gobierno local del condado, se encuentran en línea o en el propio edificio. A partir de estos documentos, puede averiguar quiénes son los prestamistas de las propiedades.
En concreto, está buscando la línea del «concesionario» (proveedor de la hipoteca). Lo que quiere es encontrar líneas de beneficiarios que tengan el nombre de una persona o de una entidad corporativa, no el nombre de un banco. Se trata de posibles prestamistas para su próxima operación.
Listas de correo directo en línea.
En lugar de buscar cada propiedad para encontrar el prestamista, pruebe uno de estos sitios de intermediación de datos:
- ListSource.com – La clave es el «préstamo privado»
- DirectMail.com
- Melissa.com
- Click2Mail.com
También puede hacer que los prestamistas acudan a usted publicando su oferta inmobiliaria en los siguientes sitios:
- Foros de BiggerPockets
- LendingClub.com
- LendPost.com
¿Qué puede hacer después de haber descargado una lista de nombres de ListSource o DirectMail.com? Ponerse en contacto con ellos, por supuesto.
Llamada en frío.
Después de crear su lista de posibles prestamistas, busque sus números de teléfono y llámelos. Un guión básico que puede utilizar para llamar en frío es el siguiente:
Hola, ¿habla John? Mi nombre es Anson, y veo que ha prestado dinero para un proyecto en 123 Main Street. Mi compañía hace proyectos similares de reparación, y estoy llamando hoy para ver si usted está buscando para prestar más en este tipo de ofertas.
A partir de ahí, la conversación podría ir por 100 caminos diferentes. Se trata de un juego de relaciones. Puede establecer una relación hablando de los proyectos en los que están trabajando, de otros inversores con los que trabajan, de sus hijos, del equipo deportivo local o de una docena de cosas diferentes. Muéstreles el valor que aporta y no se limites a lanzar. Los prestamistas serán capaces de ver a través del entusiasmo falso.
Marketing de correo directo.
Si no quiere llamar, puede enviar cartas. Lo que quiere es provocar una reacción inicial, conseguir que lo llamen y empezar a establecer una relación. Mencione la propiedad a la que prestaron para que sepan de qué está hablando, y (por supuesto) hágalo referencia a su operación actual y a que está buscando nuevos prestamistas de dinero privado.
Asegúrese de incluir su llamada a la acción, pidiéndoles que se pongan en contacto con usted para seguir hablando. Pero utilice la información de contacto que encuentre sólo para establecer una relación. Solicitar dinero a otras personas al azar puede ser ilegal (para usted) y molesto (para ellos).
La estructura de los acuerdos de dinero privado.
En el caso de las inversiones inmobiliarias de compra y mantenimiento, las operaciones de dinero privado se estructuran de forma muy similar a un préstamo bancario convencional. El prestamista pone la cantidad total para comprar y rehabilitar la propiedad, y el comprador devuelve el préstamo a un tipo de interés y un calendario de amortización acordados.
Estos préstamos suelen tener una duración de cinco años o menos, con pagos globales al final. Muchas veces, el prestamista acepta refinanciar el préstamo al final del plazo porque le gusta la estabilidad de los ingresos.
Los prestamistas privados también pueden funcionar como una segunda hipoteca detrás de un prestamista bancario principal para cubrir el pago inicial o los costes de rehabilitación. Hay dos cosas que hay que recordar cuando se hace algo así:
- Asegúrese de que su prestamista entiende su posición como segundo titular de una hipoteca.
- Asegúrese de que su prestamista principal lo permita. (Algunos no lo hacen: quieren que usted participe en el juego).
En el caso de las operaciones de «fix and flip» con prestamistas privados, puede negociar un acuerdo de reparto de beneficios. En este tipo de operaciones, el prestamista presta la totalidad del importe para comprar y rehabilitar la propiedad. Después, una vez vendida la propiedad, los beneficios se reparten según lo acordado.
No hay pagos mensuales, y el prestamista no tiene nada que decir en cuanto a cómo se rehabilita la propiedad y se pone en venta. Pero, por supuesto, manténgalos informados durante todo el proceso.
En ambos casos, hay una cantidad importante de papeleo para proteger a todas las partes. Se lleva a cabo un cierre adecuado con un abogado, y todo el dinero se deposita o se intercambia adecuadamente.
Siempre se registra una escritura de fideicomiso, y siempre se ejecuta un pagaré con los términos y condiciones.
¿Se puede poner en común el dinero privado?
Sí, se puede, con muchas condiciones legales. Las leyes han cambiado recientemente para permitir el crowdsourcing. Además, las sindicaciones, o la combinación de los fondos de los inversores en una entidad como una LLC, se han utilizado durante décadas.
Dicho esto, aunque la agrupación puede hacerse, hay que tener en cuenta las normas estatales y federales. Por ejemplo, la publicidad está prohibida. Puedes meterte en verdaderos problemas si no comunicas la información correcta o si no estructuras tus operaciones adecuadamente.
Ahí lo tienes: todas las formas de encontrar dinero 100% privado. Salga y cree una red de contactos, promuévase y utilice cualquiera de estas formas creativas para buscar prestamistas y conseguir dinero para hacer algunos tratos.
