Muchos inversores han oído hablar de la regla del 1%, pero ¿qué pasa con la regla del 2%?

Hoy nos adentraremos en lo que realmente es la regla del 2%, cómo y cuándo aplicarla, y algunas cosas que hay que tener en cuenta al utilizarla.

¿Qué es la regla del 2%?

La regla del 2% establece que si el alquiler mensual de una propiedad determinada es al menos el 2% del precio de compra, es probable que produzca un flujo de caja positivo para el inversor. Es así:

alquiler mensual / precio de compra = X.

Si X es inferior a 0,02 (la forma decimal del 2%), la propiedad no es del 2%. Si es 0,02 o más, entonces se trata de una propiedad del 2%. Esto puede arrojar algo de luz sobre si es probable que una propiedad tenga flujo de caja o no.

La mayoría de las propiedades de inversión que aparecen en cualquier sitio de anuncios suelen tener tres cifras en el anuncio: el precio de venta, los ingresos mensuales o anuales por alquiler y el número de teléfono del agente vendedor. Si todo lo que tiene es el precio de la propiedad y la cantidad mensual de alquiler, puede determinar muy rápidamente si la propiedad de alquiler cumple la regla del 2%.

¿Las propiedades de la regla del 2% son unicornios o reales?

A la mayoría de los inversores les resulta bastante difícil encontrar propiedades que cumplan la regla del 1%, por no hablar de algo que supere o incluso duplique ese criterio. La buena noticia para los inversores es que las propiedades del 2% existen. Las he visto y las he comprado.

Para ser totalmente transparente, he oído de otros inversores que han comprado muchos más que yo personalmente, pero compartiré un ejemplo personal con ustedes en un momento.

Lo que he llegado a entender sobre las propiedades del 2% es lo siguiente: hay algunas que son estupendas, propiedades con flujo de caja positivo, pero muchas de ellas, posiblemente la gran mayoría, pueden estar plagadas de problemas. ¿Por qué, si no, vendería el propietario una vaca lechera así?

Además, las propiedades del 2% suelen estar en el lado menos caro de cualquier mercado inmobiliario. Lo que quiero decir es que nunca he visto una propiedad de 500.000 dólares que se alquile por 10.000 dólares al mes. Sin embargo, he visto muchas propiedades que se venden por 40.000 dólares y se alquilan por 800 dólares al mes.

Antes de que alguien se levante en armas y venga corriendo a decirme lo equivocado que estoy porque compró una casa por 40.000 dólares y la alquila por 800 dólares al mes y el inquilino es increíble, quiero aclarar las cosas y decir que sé que no todas las propiedades de alquiler del 2% serán difíciles de poseer.

Siempre hay excepciones a toda regla (o directriz, en este caso). A menudo hay que esforzarse mucho para clasificar las malas para encontrar esa buena, y si ha sido capaz de hacerlo, lo aplaudo y felicito.

Lo que la regla del 2% le dice sobre una propiedad en alquiler.

Lo único que dicen las reglas del 2% es la relación entre el alquiler y el precio de venta. No existe ninguna fórmula secreta que permita a los inversores saber cómo se comportará realmente un inmueble. Como inversores, debemos tomar la información que tenemos, tanto el importe del alquiler como el precio de venta, y empezar a deducir si creemos que la propiedad es una inversión que merece la pena.

Recuerde, que dado el precio de venta de la propiedad, podemos hacer ingeniería inversa para que se convierta en una propiedad del 2%, simplemente manipulando ese precio de venta.

Lo que la regla del 2% no le dice sobre una propiedad en alquiler.

Aunque la regla del 2% es útil para determinar si es probable que la propiedad tenga un buen flujo de caja, hay un montón de otras preguntas a las que no responde. Una de ellas es «¿Dónde se encuentra físicamente el inmueble en alquiler?».

Cuando se analizan propiedades al 2%, es fundamental tener en cuenta el barrio específico en el que se encuentra la propiedad para determinar cuál será la tasa de desocupación. Unos pocos meses de desocupación pueden consumir todo el flujo de caja incluso de una propiedad del 2%.

Aquí están las matemáticas para ayudar a entender este punto:

La renta bruta recaudada en una propiedad de alquiler unifamiliar que se alquila por 1.000 $/mes = 12.000 $/año.

Coste de 2 semanas de desocupación: 462 dólares, o el 3,85% de sus ingresos anuales.
Coste de 2 meses de desocupación: 2.000 dólares, o el 16% de sus ingresos anuales.

Recuerde que la pérdida de ingresos es sólo una parte de la ecuación. Todos los gastos de funcionamiento siguen vigentes (en su mayor parte) como gastos mensuales. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los pagos de la hipoteca (si decide financiar la propiedad) siguen teniendo que ser atendidos tanto si un inquilino vive en la propiedad como si no.

Mientras que dos meses pueden consumir el 16% de sus ingresos anuales, en realidad pueden consumir el 100% de sus beneficios anuales si sólo espera obtener 2.000 dólares al año de flujo de caja positivo. Un administrador de propiedades decente debería ser capaz de arrojar luz sobre las tasas de vacantes en diferentes barrios.

Otra cuestión a la que no responde la regla del 2% es la del mantenimiento que probablemente se requiera, según la ubicación del inmueble. Las propiedades situadas en climas más duros o en barrios más difíciles suelen tener mayores gastos de mantenimiento. Esto debe tenerse en cuenta a la hora de hacer números.

Por último, la regla del 2% no tiene en cuenta los impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad son a menudo los mayores asesinos del negocio. No saber a cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad después de la venta puede suponer un duro despertar para los inversores.

¿Se puede convertir una propiedad en una que cumpla la regla del 2%?

Ahora que hemos tratado muchos temas relacionados con la Regla del 2% en sí y con las propiedades del 2%, probablemente se esté preguntando por qué alguien querría una de estas cosas. Es importante señalar que las propiedades del 2% existen de forma orgánica, pero a veces hay que ser capaz de ver el bosque a través de los árboles.

«¿Qué hace que sea una propiedad del 2%?» puede requerir un análisis más allá del precio de venta y el importe mensual del alquiler. Sé lo que algunos de ustedes están pensando: «¿Acaso profundizar no anula el propósito de utilizar la regla del 2% en primer lugar?». La respuesta es técnicamente sí, pero para encontrar y hacer buenos negocios, a menudo tenemos que cavar más profundo.

Si una propiedad está catalogada como que cumple la regla del 2%, es una suposición relativamente segura de que tendrá flujo de caja, pero obviamente sigue siendo necesario un análisis más profundo.

El análisis adicional debería revelar algunas cosas como:

• ¿Qué tan difícil es comprar?
• ¿Es el flujo de caja realmente tan bueno como parece a primera vista?
• ¿Cuáles son los gastos reales previstos para la propiedad que está analizando?

Obtener la imagen completa (más allá de si cumple o no la regla del 2%) es de suma importancia.

Cómo convertí una propiedad del 1,3% en una del 2,4%.

Hace un par de años, compré una propiedad a otro inversor que estaba cansado de los dolores de cabeza que le estaba causando su propiedad. Estaba catalogada con una relación entre el precio de alquiler y el de venta del 1,3%, lo cual es bastante común para la zona.

Analicé la propiedad y me di cuenta de que los alquileres estaban muy por debajo del valor del mercado y la propiedad estaba sobrevalorada… ¡un doble golpe! Por lo tanto, cuando hice una oferta por la propiedad, fui con una oferta más baja y fue aceptada.

Al propietario no le importó porque compró la propiedad por centavos en 2011. Durante mi diligencia debida, encontré algunas maneras de aumentar los ingresos y disminuir los gastos, por lo que procedí a la compra.

En cuanto cerré la operación, avisé a los inquilinos de que el alquiler se elevaría al precio de mercado y, casi de la noche a la mañana, tuve una propiedad del 2,4% en mis manos. Me costó un poco de trabajo y un masaje, pero, al final, mereció la pena.

¿Qué he aprendido?

A menudo hay que crear las mejores ofertas, ya que pueden ser extremadamente difíciles o imposibles de encontrar. Si simplemente hubiera mirado la propiedad tal y como estaba listada y hubiera visto el 1,3% y hubiera pasado de largo porque no cumplía la regla del 2% en la superficie, habría perdido esta increíble oportunidad.

El hecho de que una propiedad no se anuncie como una propiedad del 2% no significa que no tenga el potencial de convertirse en una. Por eso soy un gran defensor de la inversión en comprar y mantener. El alquiler tiende a aumentar con el tiempo, mientras que el precio al que se compró, obviamente, sigue siendo el mismo.

Por último, los buenos inversores son capaces de ver el potencial de las cosas, en lugar de verlas simplemente como son hoy. Esto no quiere decir que haya que ser un visionario para ser un gran inversor inmobiliario. Sin embargo, puedo decir honestamente que ser capaz de visualizar el potencial de algo hace que la inversión inmobiliaria sea mucho más fácil.

Reflexiones finales.

Al igual que la Regla del 1%, la Regla del 2% es un buen punto de partida para el análisis y para obtener una lectura rápida del rendimiento de una propiedad. Sin embargo, en última instancia, no hay mejor manera de desarrollar su intuición que hacer suposiciones sobre una propiedad y luego probarlas a sí mismo como verdaderas o falsas.

Recuerde que la regla del 2% es un cálculo que se hace en una servilleta para saber si se prevé que una propiedad tendrá flujo de caja o no. No es en absoluto un sustituto o un reemplazo de una suscripción sólida y un buen análisis de la operación a la antigua usanza.

No se atasque viendo las cosas sólo como son; asegúrese de verlas como lo que tienen el potencial de ser. Si esto no es algo que esté actualmente en su repertorio, practique. Busque propiedades en Internet que no cumplan sus criterios de inversión o la regla del 2% y vea si puede hacerlas funcionar mentalmente.

Recuerde, el cerebro es un músculo y si no lo usamos y lo ejercitamos, puede atrofiarse. La mayoría de los inversores inmobiliarios no nacieron siendo grandes. Tuvieron que trabajar duro y fracasar repetidamente para llegar a donde están hoy.

No se preocupe si tiene dificultades para encontrar o hacer ofertas del 2%; son sólo una herramienta del cinturón del inversor inmobiliario.