Decidir cuándo deshacerse de una inversión inmobiliaria no es tan sencillo como parece. Aunque la razón obvia es cobrar en el momento adecuado y, en el mejor de los casos, salir con grandes beneficios, hay otros factores relacionados con el rendimiento, la estrategia de inversión o las circunstancias de la vida que pueden motivar un cambio en el plan original.
Razones para vender su vivienda de alquiler.
Necesita el capital.
Si está pensando en retirarse para pagar un gasto importante en su vida, como la matrícula de la universidad, problemas médicos, la jubilación, etc., es racional considerar la venta de su inversión inmobiliaria para obtener el dinero extra. Por otro lado, si está pensando en deshacerse de una inversión perfectamente buena y con flujo de efectivo para pagar derroches no esenciales como un coche deportivo submarino, le sugerimos que primero haga una lectura ligera.
Su propiedad se ha revalorizado.
Si su alquiler se ha comportado bien en términos de revalorización, y está contento con el precio de tasación, empiece por investigar su mercado local para tener una mejor idea de lo caliente o frío que está.
Si ve que el mercado minorista de la zona en la que ha invertido se está ralentizando y su propiedad se ha revalorizado hasta un nivel con el que está satisfecho, puede ser un buen momento para salir.
El aplanamiento de los alquileres en un mercado determinado también puede ser una señal de que el valor de su inversión va a ralentizar su crecimiento. Si las tasas de revalorización alcanzan una pausa prolongada, podría ser el momento adecuado para vender y aprovechar la oportunidad de comprar en otros mercados con potencial en ciernes.
Por otro lado, también podría ser un buen momento para vender cuando su propiedad empiece a revalorizarse más rápido de lo que aumentan los alquileres del mercado. Esto se debe a que la rentabilidad del capital (ROE) se reduce a medida que la propiedad se revaloriza más y más.
Según CoreLogic, los alquileres de viviendas unifamiliares en EE.UU. aumentaron un 3,8% interanual (en enero de 2021), mientras que la NAR informa de que el precio medio de venta de las viviendas existentes aumentó un 15,8% interanual.
Para calcular la rentabilidad de los fondos propios (ROE), basta con dividir el beneficio anual entre los fondos propios acumulados.
En el siguiente ejemplo, supondremos que el rendimiento del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares se mantiene igual durante los próximos 10 años. Si adquiere una vivienda de alquiler por 150.000 dólares con un pago inicial del 25%, su ROE sería el siguiente:
| Año | Beneficio | Rendimiento del capital |
|---|---|---|
| 1 | $2,000/ $37,500 | 5% |
| 2 | $2,076/ $43,425 | 5% |
| 3 | $2,155/ $50,286 | 4% |
| 4 | $2,237/ $58,23 | 4% |
| 5 | $2,322/ $67,432 | 3% |
| 6 | $2,410/ $78,086 | 3% |
| 7 | $2,502/ $90,424 | 3% |
| 8 | $2,597 /$104,711 | 2% |
| 9 | $2,695/ $121,255 | 2% |
| 10 | $2,798 /$140,413 | 2% |
Si bien es cierto que el sector inmobiliario es un negocio de compra y mantenimiento, en el ejemplo anterior se puede ver que cuando los precios de los inmuebles se revalorizan más rápido que los alquileres del mercado, el rendimiento del patrimonio disminuye.No le hace ganar dinero mensualmente.Algunas propiedades en alquiler pierden dinero. Como cualquier inversión, esto es simplemente parte del riesgo que conlleva el territorio.Sin embargo, unos meses de flujo de caja negativo no son siempre una razón para vender.
Uno de los errores más comunes que cometen los nuevos inversores es calcular sus ingresos brutos anuales previstos basándose en el supuesto de que la propiedad estará ocupada durante todo el año. Pero los periodos de desocupación son normales, al igual que otros escenarios que le harán entrar en números rojos durante un mes determinado.Si la frecuente rotación de inquilinos se convierte en un problema persistente durante más de un año, es el momento de tener una discusión seria con su administrador de la propiedad. Identifique el quid de la cuestión de por qué su propiedad no rinde lo suficiente, ya sea en relación con los inquilinos o con los gastos de capital, y determine si merece la pena dedicar tiempo y recursos a solucionarlo.
Si el valor de la propiedad ha ido subiendo de forma constante año tras año, y usted tiene los medios para cubrir la hipoteca durante los periodos de desocupación, podría ser mejor aguantar y, en última instancia, cosechar la revalorización continua. Por el contrario, si no es el caso, puede ser el momento de hacer un cambio.
Ha identificado una mejor oportunidad de inversión.Tal vez su propiedad de alquiler no esté rindiendo por debajo de lo esperado, pero ha identificado otra propiedad (o cartera de propiedades) con el potencial de producir rendimientos más atractivos con el tiempo. En este caso, puede considerar la posibilidad de vender su actual propiedad de inversión y «cambiarla» por otra mejor mediante un intercambio 1031.
También conocido como intercambio «en especie», el intercambio 1031 le permite aplazar (pagar en una fecha posterior) las ganancias de capital y la responsabilidad del impuesto federal sobre la renta relacionado con el intercambio de ciertos tipos de propiedad.
Si invierte principalmente en propiedades de alquiler unifamiliares, el intercambio 1031 le da mucha flexibilidad para comprar y vender activos sin tener que preocuparse de ser gravado en cada venta, ayudándole a construir una cartera más grande mientras difiere los impuestos en el camino.Normalmente, cuando vende un inmueble de inversión, tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de capital y sobre la recuperación de la depreciación.
La depreciación es un gasto no monetario que se utiliza para reducir la cantidad de ingresos netos imponibles. El IRS le permite deducir el 3,636% de la base ajustada de su propiedad como gasto de depreciación cada año durante 27,5 años.Supongamos que hace tres años compró una vivienda unifamiliar por 150.000 dólares, más unos gastos de cierre de 3.750 dólares. Según el tasador del condado, el valor del terreno es de 10.000 dólares, por lo que su base ajustada utilizada a efectos de depreciación es de 143.750 dólares (150.000 dólares de precio de compra – 10.000 dólares de valor del terreno no depreciable + 3.750 dólares de gastos de cierre).Cada año usted reclamó un gasto de depreciación de $5,218 para reducir su ingreso neto gravable ($143,750 x 3.636% = $5,218), para un gasto total de depreciación de $15,654.
Suponiendo que está en el tramo impositivo del 24%, su impuesto de recuperación de la depreciación es de 3.757 dólares (15.654 dólares x 24%).También hay que pagar impuestos sobre la plusvalía cuando se vende.Después de tres años, su base de coste después de la depreciación es de 128.096 dólares (143.750 dólares de base original – 15.654 dólares de gasto total de depreciación). Si vende la propiedad por 164.000 dólares y los costes de cierre son de 13.120 dólares, su precio de venta neto es de 150.880 dólares. Su ganancia total en la venta es de $22,784, que es el precio de venta neto de $150,880 menos el costo base después de la depreciación de $128,096.
Para calcular el impuesto sobre las ganancias de capital, reste el importe de la recuperación de la depreciación de 15.654 dólares de la ganancia total de 22.784 dólares. El saldo de 7.130 dólares está sujeto a un impuesto sobre las plusvalías del 0%, 15% o 20%, dependiendo de su tramo impositivo. Si se encuentra en el tramo medio del impuesto sobre las plusvalías, deberá pagar un impuesto sobre las plusvalías de 1.070 dólares.Sin hacer un intercambio 1031, su impuesto total a pagar es de 4.827 dólares: 3.757 dólares del impuesto sobre la recuperación de la depreciación y 1.070 dólares del impuesto sobre la ganancia de capital restante. Sin embargo, al realizar un intercambio 1031 de impuestos diferidos, puede aplazar el pago de ambos impuestos hasta una fecha muy posterior.
Quiere invertir en un mercado diferente.
El momento oportuno es clave cuando se trata de maximizar la rentabilidad como inversor inmobiliario. Si ha identificado un barrio prometedor o un mercado emergente, la venta de su propiedad existente puede ser la mejor manera de obtener el capital necesario para entrar rápidamente antes que los demás.Por otra parte, la búsqueda de diversificación geográfica es otra buena razón para considerar la venta de su propiedad de alquiler e invertir en otro mercado.
Si su residencia principal, su propiedad de renta y su trabajo están situados en la misma zona, tiene un riesgo muy concentrado y es más vulnerable a los altibajos de la economía local.Ha heredado una propiedad.
A veces la gente hereda una propiedad de alquiler de la que simplemente no quiere ocuparse.
Si no tiene ningún deseo de poseer una propiedad de inversión, y punto, la venta podría tener sentido. Pero si lo que no le entusiasma es la parte del arrendador, siempre puede contratar a un administrador de la propiedad para que se ocupe del activo. De este modo, podrá disfrutar de los beneficios financieros de la inversión sin las molestias de las operaciones diarias.Has terminado con la inversión inmobiliaria.
Tal vez simplemente esté listo para cerrar el capítulo de inversión inmobiliaria de su vida. Ha acumulado un buen nido de huevos con sus propiedades de alquiler y está listo para cobrar. Fin de la historia. Si ese es el caso, bien por ti: pide un mai tai y ponte a celebrarlo.
Qué hacer cuando esté listo para vender.Vender una vivienda de alquiler con inquilinos.
Si está vendiendo una propiedad con inquilinos en alquiler, su público objetivo de compra serán otros compradores de propiedades en alquiler, así que eche un vistazo crítico a la casa a través de la lente de un compañero inversor.Los arreglos estructurales son mucho más importantes para un inversor que los cambios cosméticos.
A un inversor le importa mucho más un tejado bien construido y una calefacción central que una encimera nueva y brillante.Este es el tipo de reparaciones y mejoras previas a la venta que ayudan a convencer a los posibles compradores de que la propiedad es una inversión segura, y no una en la que los costes de reparación les pondrán en números rojos. Por supuesto, usted (o su administrador de fincas) tendrá que informar a sus inquilinos de que un nuevo propietario se hará cargo.
Soy partidario de la transparencia total y de preparar a los inquilinos para los casos en que se necesite su ayuda.Al fin y al cabo, son sus clientes y quiere que estén de acuerdo con el cambio de propiedad. Además, un inquilino feliz e informado es un beneficio para el comprador.
Asegure a sus inquilinos que las interrupciones durante la transición serán mínimas, pero también hágales saber que los inspectores y tasadores pueden necesitar acceso a la vivienda. Además, pida a sus inquilinos que le indiquen cualquier problema de mantenimiento existente y determine si es necesario solucionarlo antes de que se realicen las inspecciones.Cualquier problema importante que haya que arreglar causará sin duda algún trastorno al inquilino, pero esas reparaciones harán, en última instancia, que su arrendamiento y el uso de la propiedad sean más agradables.
Cuando se trata de mostrar su propiedad ocupada por inquilinos a posibles compradores, la buena noticia es que no tiene que hacerlo (literalmente, al menos). La forma en que se realizan las transacciones inmobiliarias está evolucionando rápidamente, y con ello llegan los mercados online, que permiten a los compradores recorrer virtualmente una vivienda, ver los informes de inspección y mucho más sin molestar a los inquilinos ni visitar la propiedad en persona.
Vender sin inquilino.
Los alquileres se han enfriado, puede ser mejor esperar hasta que el contrato de alquiler expire. Después de que los inquilinos se muden, podrá poner su propiedad en el mercado tradicional.En algunas partes de California, Washington y Nueva York, por ejemplo, el valor de la vivienda se ha revalorizado de forma espectacular. Sin embargo, los alquileres no han alcanzado las cotas correspondientes. En esta situación, las propiedades de alquiler unifamiliares no son tan atractivas para los inversores, y el mercado tradicional puede ser la mejor opción para sus resultados.
Es entonces cuando la instalación de esa nueva y brillante encimera puede marcar la diferencia.La norma del sector es pintar y poner una alfombra nueva. Pero si se quiere añadir valor, las renovaciones estéticas de la cocina y el baño principal mueven la aguja para muchos compradores.
Considere la posibilidad de realizar cambios sencillos y asequibles, como lijar y pintar los armarios antiguos y poner encimeras nuevas. Cambiar los herrajes, como los grifos del fregadero, los pomos de las puertas, los tiradores de los armarios y las lámparas, puede ayudar a modernizar una casa con un presupuesto reducido. Además, nunca hay que ignorar los elementos sencillos del atractivo de la acera, como asegurarse de que el césped está verde y recortado y plantar algunas flores.
Consejo: Incluso si su propiedad de alquiler no está actualmente ocupada, puede publicarla en Roofstock. Enumeramos las propiedades vacías en nuestro mercado y ofrecemos a los compradores hasta 12 meses de alquiler garantizado.
Tanto si vende con o sin inquilinos, tenga en cuenta este consejo fiscal: mantenga la propiedad durante al menos un año para evitar las plusvalías a corto plazo. De lo contrario, el dinero que ganes con la venta se sumará a tus ingresos y tributarás en el tramo que te corresponda ahora.Por otro lado, las ganancias de capital a largo plazo -incluidas las propiedades que se poseen desde hace más de un año- se gravan al 0%, al 15% o al 20%, dependiendo de su nivel impositivo.
Esperar un poco más para vender su propiedad podría afectar significativamente a la cantidad de impuesos que pagará por sus ingresos, y potencialmente ahorrarte miles de dólares.Tanto si necesita fondos para cursar su doctorado como si está deseando invertir en un mercado emergente antes de que estalle, a veces vender su propiedad de alquiler es la decisión más inteligente. Desde la creación de un listado atractivo, pasando por la comercialización de su propiedad al mejor público posible, hasta la supervisión de todo el proceso de cierre, le ayudaremos a ahorrar tiempo y dinero.
