Si está pensando en los bienes inmuebles como estrategia de inversión a una edad temprana como los 20 años, ya está un paso por delante de muchos. Ser consciente de su futuro financiero a una edad temprana, especialmente en una edad en la que mucha gente gasta imprudentemente y se queda en «modo fiesta»,  le prepara para una vida financiera saludable.

Aproveche su ventaja ahora, porque como dice uno de mis refranes favoritos…

«El tiempo en el mercado es más importante que la sincronización del mercado».

Lea eso de nuevo.

La estrategia más importante es empezar a invertir pronto y seguir haciéndolo a largo plazo. Así pues, empecemos a aprender cómo invertir en bienes inmuebles a los 20 años.

Educación.

Aunque siempre predico el poder de «lanzarse» y tomar medidas inmediatas, hay un nivel de educación necesario para empezar con el pie derecho. Usted y yo sabemos que no hay peor sensación que la de ser cogido completamente desprevenido, especialmente cuando se trata de miles de dólares ganados con esfuerzo. El primer paso para mitigar el riesgo por adelantado es la educación.

Si siente que la inversión inmobiliaria es su próximo paso, es el momento de sumergirse completamente en este mundo. Escuche podcasts, lea libros, siga blogs, asista a meetups (virtuales ahora gracias a COVID) y conéctese con gente online a través de Twitter, Facebook e Instagram en esta industria.

No sólo empezará a conocer las distintas estrategias, el vocabulario y el negocio, sino que también verá por sí mismo si es un sector y una estrategia de inversión que realmente le gusta y quiere seguir.

La educación es la base de la inversión y aquí están algunos de mis recursos favoritos:

Blogs.

Personalmente, cuando empecé, seguí religiosamente los blogs y foros de BiggerPockets. Es una gran combinación de artículos valiosos mezclados con una fuerte comunidad que proporciona conocimientos, opiniones y consejos.

Podcasts.

Tengo que volver a mi pan de cada día, Biggerpockets, porque también producen una serie de valiosos podcasts para inversores con distintos niveles de experiencia. Con cientos de episodios, ofrecen una plétora de temas, historias y estrategias. Puede que no lo creas, pero he escuchado casi todos sus episodios y me aseguro de no perderme su publicación semanal.

Roofstock también produce un gran podcast que atiende específicamente a los inversores fuera del estado, llamado The Remote Real Estate Investor. Me encanta que reduzcan el contenido del tema a aquellos que invierten a distancia y que sea más especializado que el podcast de Biggerpockets.

Libros.

Tengo que admitir que nunca he leído una tonelada de libros de bienes raíces. Suelo consumirme en la lectura de libros de negocios o de no ficción, y gran parte de mi aprendizaje proviene de experiencias reales. Pero, aquí hay un libro que le hará empezar:

El inversor inmobiliario millonario – Por Gary Keller

Recursos infravalorados.

Las plataformas de redes sociales como Twitter, Facebook e Instagram están muy infravaloradas en lo que respecta a su valor educativo. Mucha gente considera que estas plataformas solo se utilizan para las noticias, para presumir y para la política, pero cuando se encuentra el rincón adecuado para invertir, es un cambio de juego.

Empiece por seguir a unos cuantos inversores en cada plataforma y rápidamente se abrirá camino en un nuevo mundo de educación inversora gratuita y nuevas conexiones. Personalmente, he conocido a algunos grandes amigos y socios comerciales a través de estas plataformas.

Conozca los riesgos del sector inmobiliario.

A lo largo del proceso de formación, aprenderá los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Es importante saber exactamente en qué se está metiendo antes de dar el salto y lanzarse. Estos son algunos de los riesgos del sector inmobiliario:

Baja liquidez.

En comparación con otras opciones de inversión, como las acciones, los bonos, los fondos de inversión y los fondos cotizados, los bienes inmuebles son bastante ilíquidos, lo que significa que es muy difícil convertirlos en efectivo en cuestión de días. Mi consejo para combatir el reto de la baja liquidez es asegurarse de que no está invirtiendo dinero que prevé necesitar a corto plazo.

Costes de oportunidad.

Cuando se compra un inmueble, a menudo se requiere un pago inicial del 20-25% si se obtiene una financiación tradicional. Digamos que compra una casa de 100.000 dólares… bueno, entonces acaba de «atar» unos 25.000 dólares en efectivo.

Sí, es para una inversión y estoy a favor, pero tiene que darse cuenta de que siguen siendo 25.000 dólares que podríachaber invertido en otro sitio o haber ahorrado para otra cosa, como un fondo de emergencia, una matrícula universitaria o unas vacaciones.

Los desafíos.

Sí, sí, sí, el miedo de todo el mundo es la llamada telefónica de los inquilinos a las 2 de la mañana de «mi baño está atascado». Aunque puede que eso nunca ocurra, y espero que nunca ocurra, los retos surgirán en la inversión inmobiliaria.

En cuanto al inquilino, puede tener a alguien que se retrase notoriamente en los pagos o que se los salte por completo. En el lado de la propiedad, puede tener algunos árboles caídos después de una tormenta de viento que tienen que ser limpiados inmediatamente. Diablos, a mí me pasó el día de Año Nuevo de 2019. ¡Qué manera de empezar el año!

Sin embargo, siempre hay soluciones para estos riesgos y desafíos en el sector inmobiliario. Contar con abundantes reservas de efectivo y analizar con precisión cada propiedad por adelantado mitigará el riesgo y aliviará su estrés.

Conozca las recompensas de los bienes inmuebles.

Ahora, pasemos a lo divertido. ¿Por qué yo, y tantos otros, estamos interesados en la inversión inmobiliaria? El flujo de caja, los beneficios fiscales y la adquisición de experiencia en la gestión de un negocio son algunas de las mayores recompensas que proporcionan los bienes inmuebles.

Flujo de caja.

El flujo de caja es la cantidad de beneficios que se obtiene cada mes después de recaudar todos los ingresos, pagar todos los gastos de explotación y reservar efectivo para futuras reparaciones. Para los inversores inmobiliarios que compran y mantienen, el flujo de caja es una de las principales razones para entrar en el mundo de los bienes raíces. Los ingresos mensuales recurrentes pueden dar lugar a muchas oportunidades y libertades en su vida.

Beneficios fiscales.

Las ventajas fiscales de los bienes inmuebles podrían ser objeto de un artículo propio, pero basta con saber que la propiedad de bienes inmuebles tiene increíbles ventajas. La depreciación y varias deducciones, como los intereses de la hipoteca, el coste de las reparaciones y los gastos de viaje, son sólo algunas de las muchas que hay que nombrar.

Experiencia en la gestión de un negocio.

Muchas de las personas más ricas del mundo pudieron alcanzar sus objetivos de libertad financiera creando y dirigiendo empresas. No se puede negar el impacto y el poder de entender el negocio, los ingresos, los gastos, los mercados, la creación de un equipo y la estrategia. Todo esto se consigue en la inversión inmobiliaria.

Ahora que hemos abordado algunos de los aspectos básicos para comenzar su carrera como inversor, pasemos a los detalles que conducen a su primera inversión inmobiliaria…

1. Comience por ocuparse de su salud financiera personal.

Antes de comprar su primera propiedad, le recomiendo encarecidamente que conozca bien su salud financiera personal. Al fin y al cabo, si no puede gestionar sus ingresos y gastos personales, será difícil gestionar los de una propiedad.

El primer paso es revisar los extractos de los últimos seis meses de su banco o tarjeta de crédito y entender exactamente cómo y cuándo entran los ingresos y dónde salen.

Aplique estrategias en las que pueda recortar los gastos para poder aumentar los ahorros, lo que en última instancia le ayudará a invertir más cuando esté preparado.

También es útil revisar su puntuación de crédito, ya que le resultará útil si necesita conseguir financiación para un negocio. Muchas compañías de tarjetas de crédito y bancos ofrecen un seguimiento gratuito de la puntuación de crédito, pero si no tiene acceso a ello, hay otras plataformas gratuitas en línea que le ayudarán.

2. Construir un fondo de oportunidad para el pago inicial.

Después de revisar sus ingresos y gastos personales, va a necesitar tener algo de efectivo disponible para invertir (a menos que te asocies). Personalmente, tengo una cuenta de ahorros a la que llamo «Fondo de Oportunidades», donde guardo mi dinero para la próxima inversión inmobiliaria.

Reducir los gastos y aumentar los ingresos son formas de acelerar el crecimiento de su Fondo de Oportunidad. Si está realmente motivado para entrar en el sector inmobiliario, es posible que tenga que trabajar de forma paralela por las noches y los fines de semana, como hice yo.

Una vez que tenga unos 20.000 dólares ahorrados, hay muchos mercados en los que puede comprar su primera propiedad de alquiler y estar en camino hacia los ingresos pasivos. Una propiedad multifamiliar pequeña, como un dúplex, un tríplex o un cuádruple, requerirá un poco más de capital. Puede ser un proceso lento y tomar años para ahorrar lo suficiente para un pago inicial, pero el progreso es el progreso. ¡Siga avanzando y ahorrando dinero!

3. Alinear la financiación.

Cuando tenga suficiente capital para el pago inicial, o incluso mientras ahorra para ello, tiene que averiguar cómo financiar el resto de la operación.

Por supuesto, si planeas comprar todo en efectivo, puedes saltarte esta sección, pero la mayoría de la gente utilizará algún tipo de apalancamiento. Hay algunos tipos de financiación que recomendaría mirar: hipoteca tradicional, dinero privado, dinero duro.

Una hipoteca tradicional es una forma estupenda de invertir en bienes inmuebles y es la forma en que empecé a comprar propiedades a los 20 años. Dependiendo del banco que utilice, los requisitos de pago inicial variarán, pero probablemente tendrá que poner el 25% del precio de compra y decidir los plazos de 15 o 30 años.

Si su objetivo es acabar de pagar la propiedad y ser dueño de ella sin ningún problema, lo acelerará con plazos más cortos. Personalmente, elijo las hipotecas fijas a 30 años, que ayudan al flujo de caja inmediato, ya que tienen pagos mensuales más bajos.

La búsqueda de dinero privado implica acudir a amigos, familiares y contactos y permitirles «ser el banco» en un acuerdo. Esencialmente, se pide un préstamo a una persona cercana y se trabaja en la elaboración del tipo de interés, el calendario de pagos y las condiciones.

Por último, el dinero duro suele ser una financiación procedente de un individuo que está relacionado con el negocio y que tiene capital para prestar. El dinero duro suele tener un tipo de interés más alto y plazos más cortos que el dinero privado, por lo que si opta por esta vía, asegúrese de entender completamente las condiciones y de tenerlas en cuenta en su análisis de la inversión. El dinero duro también se utiliza a menudo para una infusión de capital a corto plazo para una propiedad que luego se refinancia con un banco tradicional.

4. Elija su mercado.

¿Mi primer consejo para elegir un mercado en el que invertir? No se atasque en este paso. Veo que demasiados nuevos inversores caen en la «parálisis del análisis» cuando intentan evaluar los mercados.

Sí, investigue un poco (revise las métricas del mercado, hable con personas que tengan experiencia en invertir en esos mercados-, pero al final tendrá que elegir uno. Recuerda que no existe un «mercado perfecto», pero aquí tiene mis parámetros favoritos para evaluar una ciudad:

• Crecimiento de la población.
• Crecimiento del empleo.
• Economía diversa.
• Tasas de ocupación.
• Leyes favorables a los propietarios.
• Precios de adquisición.
• Estilo de vida.

5. Elija su estrategia de compra.

Ahora, vamos a determinar la mejor manera de comprar una propiedad. Algunas opciones a tener en cuenta son:

Comprar por su cuenta.

Comprar propiedades de inversión por su cuenta puede ser muy gratificante y valioso, pero le llevará más tiempo, esfuerzo y trabajo construir una cartera. Con la responsabilidad añadida, puede ser difícil compaginar sus proyectos de inversión si tiene un trabajo a tiempo completo y prioridades familiares al mismo tiempo.

Cuando compre por su cuenta, querrá empezar por encontrar un administrador de propiedades y un buscador de ofertas (agente inmobiliario, corredor, mayorista) en su mercado para que le ayude a encontrar ofertas. A continuación, le corresponde a usted analizar, realizar la diligencia debida y gestionar la propiedad. Es gratificante, habrá muchos momentos de aprendizaje, pero puede ser un reto si su tiempo y recursos son limitados.

Comprar a través de una plataforma o a través de un proveedor llave en mano.

Utilizar una plataforma o trabajar con un proveedor de llave en mano son grandes opciones para alguien que puede carecer del tiempo necesario para cerrar una propiedad por sí mismo, pero todavía quiere seguir la estrategia de inversión.

Esta ruta también proporciona una manera de facilitar la inversión si estás un poco indeciso o si estás atascado en la etapa de «parálisis por análisis». Estas plataformas y empresas le ayudan enormemente a lo largo de todo el proceso de compra de propiedades de alquiler y es como empecé mi carrera en la inversión inmobiliaria.

Su especialidad es el apoyo en la adquisición, financiación, cierre y gestión de la propiedad. Sus agentes inmobiliarios, administradores de propiedades, agentes de seguros y prestamistas precalificados son muy útiles cuando se trata de formar el mejor equipo.

6. Perfeccione sus habilidades de análisis de la propiedad.

Para encontrar una buena oferta en la que invertir, hay que saber analizarla.

El flujo de caja, la rentabilidad en efectivo, la tasa de capitalización, los ingresos netos de explotación (NOI), la revalorización y la tasa interna de rentabilidad (IRR) son métricas de análisis con las que debería familiarizarse.

7. Establecer objetivos específicos.

Si ahora mismo estás en la veintena leyendo este artículo, le pido que piense en los objetivos de inversión a corto y largo plazo. También le pido que definas unos criterios de inversión concretos que le ayuden a determinar qué propiedades merece la pena comprar y cuáles no.

Por ejemplo, una buena regla general que me enseñaron es comprar propiedades que tengan un flujo de caja de al menos 100 dólares por puerta. También compro propiedades que devuelvan al menos un 8% de efectivo sobre efectivo (sin incluir la apreciación o el pago del capital). Ese es mi criterio, pero el suyo podría ser muy diferente.

Además, trace su plan de inversión a largo plazo. Piense en el tipo de cartera que desea. ¿Cuántas propiedades? ¿Cuántas puertas? ¿Cuánto flujo de caja? ¿Cuál es el calendario? ¿Unifamiliar o multifamiliar?

Ahora, escriba sus objetivos, compártalos con otros y revíselos de forma rutinaria. Todo esto le ayudará en su crecimiento y progreso como inversor.

8. Red y conexiones de formularios.

Siempre lo predico, pero el sector inmobiliario es un negocio de relaciones y el mejor momento para empezar a establecer contactos es ahora. Nunca deje de conectar con inversores, agentes, contratistas, administradores de propiedades e inspectores.

Establecer conexiones sólidas con personas del sector no sólo conduce a más oportunidades y conocimientos, sino a amistades y a una salida para intercambiar ideas y retos para obtener retroalimentación.Conéctese con gente en blogs y redes sociales.

9. Estar preparado para actuar.

Podría decirse que el paso más importante que hay que seguir a la hora de invertir en bienes inmuebles, puede considerarse el más obvio. Debe tomar medidas y avanzar en este viaje para progresar. Podría ser el mejor analista inmobiliario del mundo, pero sin pasar a la acción, no hay forma de que se convierta en un inversor.

Si sigue los pasos que he expuesto, estará en el camino y en la dirección correcta. Educarse, conocer los riesgos y recompensas de los bienes raíces, abotonar sus finanzas personales, alinear la financiación, elegir un mercado/estrategia, establecer objetivos y, finalmente, tomar medidas es lo que se necesita para invertir en bienes raíces en sus 20 años.

Reflexiones finales: Hacerse rico poco a poco.

Lo último que quiero tocar y recordarle es que los bienes raíces son un juego largo y no una estrategia para hacerse rico rápidamente. Lo increíble es que ya está por delante de mucha gente al empezar este camino a los 20 años.

No espere alcanzar sus objetivos finales inmediatamente, porque lo más probable es que le lleve años. Pero, sigue así y hablemos dentro de 10 años. Porque las decisiones que tomes ahora, tendrán un profundo efecto en usted, en su vida y en su familia durante años.