Invertir 50.000 dólares en bienes inmuebles puede suponer un gran avance en la creación de una cartera de propiedades de alquiler diversificada que genere un fuerte flujo de caja, siempre que se haga bien.
De hecho, Gallup informó recientemente de que más estadounidenses consideran la inversión inmobiliaria como la mejor inversión a largo plazo, incluso por encima de las acciones y los fondos de inversión.
Así es como puedes invertir 50.000 dólares en bienes raíces a partir de hoy.
Cinco maneras de invertir 50.000 dólares en bienes raíces.
Aunque no parezca suficiente dinero, hay varias formas de invertir 50.000 dólares en bienes inmuebles.
Las opciones más populares van desde la compra de acciones relacionadas con el sector inmobiliario a través de Internet, pasando por la puesta en común de su dinero de inversión con otras personas, hasta la compra de propiedades a la antigua usanza: una casa cada vez.
1. REITs.
Qué es: Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas de titularidad pública que poseen y explotan propiedades que producen ingresos. Por lo general, los REIT invierten en una clase específica de activos inmobiliarios, como los industriales, los sanitarios, los de jubilación y los residenciales.
Ventajas: Amplia exposición a diferentes tipos de bienes inmuebles en varios mercados. También es una buena forma de mantener la liquidez, ya que se pueden comprar y vender acciones de un REIT en línea en cualquier momento que el mercado esté abierto.
Contras: Uno de los mayores inconvenientes de poseer acciones de un REIT es la rentabilidad. Los dos mayores REIT residenciales -AvalonBay y Equity Residential- ofrecen una rentabilidad por dividendo de poco más del 4% (a mayo de 2020).
2. Financiación colectiva.
En qué consiste: El crowdfunding y las sindicaciones inmobiliarias se crean cuando un gran número de inversores contribuyen a una operación creada por un patrocinador. El patrocinador de un crowdfunding se encarga de supervisar la adquisición de la propiedad, la financiación y la gestión, el arrendamiento y la disposición cuando llega el momento de la venta.
Ventajas: Los rendimientos de una inversión inmobiliaria por crowdfunding varían de una operación a otra. Suelen ser mucho más altos que el rendimiento de un REIT y, como inversor, sabes exactamente en qué tipo de propiedad se está invirtiendo su dinero.
Contras: Uno de los posibles inconvenientes de invertir en un crowdfunding es que a menudo las mejores ofertas están abiertas sólo a inversores acreditados, personas que tienen un alto patrimonio neto o unos ingresos anuales de seis cifras.
3. Asociación de empresas conjuntas.
En qué consiste: Un concepto similar al de un crowdfunding, salvo que usted conoce a los demás inversores que participan en la operación. Algunos socios pueden aportar solo capital como inversores pasivos, mientras que otros socios pueden desarrollar y gestionar activamente la inversión.
Pros: Usted sabe quiénes son los otros inversores. Aunque la propiedad en la que se invierte puede ser más pequeña, estás compartiendo cualquier beneficio potencial y los beneficios fiscales con pocos socios.
Contras: Al haber menos inversores implicados, el riesgo de la inversión puede ser mayor. Las diferentes éticas de trabajo y estrategias de inversión pueden crear conflictos, y las malas decisiones tomadas por el socio general pueden tener un efecto negativo en el rendimiento potencial.
4. Rehabilitación o ejecución hipotecaria.
En qué consiste: La clásica estrategia de inversión inmobiliaria de comprar barato y vender caro. Las fuentes de rehabilitación y ejecución hipotecaria por debajo del mercado incluyen a los vendedores en apuros, los departamentos de REO de los bancos y las subastas.
Ventajas: A cambio del riesgo de comprar una propiedad en su estado actual, los inversores experimentados que entienden este tipo de inversión inmobiliaria pueden obtener un beneficio potencialmente grande arreglando y volteando.
Contras: El momento lo es todo. Si un inversor compra una rehabilitación mientras el mercado tiene un ciclo bajista, puede ser imposible venderla con beneficios. Requiere un gran esfuerzo práctico y un profundo conocimiento del mercado.
5. Propiedad de alquiler llave en mano.
Qué es: Propiedad que tiene todas las reparaciones y actualizaciones terminadas, frecuentemente con un inquilino en el lugar. Puede encontrarse entre todas las clases de bienes inmuebles, aunque los inmuebles de alquiler llave en mano son cada vez más demandados por los inversores que compran y mantienen.
Ventajas: Quizás sea la estrategia de inversión más segura para quienes buscan ingresos pasivos en el sector inmobiliario. Los alquileres se gestionan de forma profesional y el flujo de caja comienza el día en que se cierra la operación.
Contras: Posible flujo de caja negativo a corto plazo mientras la propiedad pasa de un inquilino a otro. Los inversores siguen teniendo que supervisar el rendimiento de la propiedad revisando los informes y los estados financieros del gestor inmobiliario.
Cómo comprar más con menos.
Una buena manera de pensar en comprar más con menos es preguntarse cómo se puede minimizar el riesgo mientras se maximiza la recompensa. Aunque pueda parecer un tópico, lo cierto es que es la estrategia exacta que siguen los inversores inmobiliarios de éxito a largo plazo.
El poder del apalancamiento.
Al utilizar el apalancamiento, puede poner sus 50.000 dólares de inversión en más de una cesta.
En lugar de comprar una sola propiedad de alquiler de 200.000 dólares utilizando un pago inicial conservador de 50.000 dólares, podría invertir en dos propiedades de renta llave en mano con un precio de 100.000 dólares cada una, utilizando la misma LTV del 25%:
Un alquiler de 200.000 $ = 50.000 $ de entrada + 1 flujo de ingresos + 1 revalorización a largo plazo
Dos alquileres de 100.000 $ = 50.000 $ de entrada + 2 flujos de ingresos + 2 revalorizaciones a largo plazo
Sigues teniendo la misma deuda total de 150.000 dólares. Pero, al utilizar el poder del apalancamiento a su favor, ha duplicado el número de flujos de caja de ingresos y tiene dos propiedades que podrían revalorizarse a largo plazo.
Al invertir en más de una propiedad con la misma cantidad de capital, también se ha reducido significativamente el riesgo de tener un flujo de caja negativo.
Si sólo tiene un alquiler y el inquilino se va, su tasa de desocupación es del 100% y su flujo de caja es negativo hasta que el administrador de la propiedad pueda encontrar un nuevo inquilino.
Por otro lado, cuando tiene dos alquileres y el inquilino se va en una de las casas, su tasa de desocupación se reduce a la mitad y sigue teniendo flujo de caja de la propiedad ocupada para ayudar a pagar las facturas de la casa que se vuelve a alquilar.
Diversificación geográfica.
El ejemplo anterior muestra cómo puede utilizar el apalancamiento para diversificar su cartera inmobiliaria y reducir el riesgo. Al utilizar una estrategia de inversión inmobiliaria a distancia, también puede reducir el riesgo de su cartera mediante la diversificación geográfica.
Aunque es tentador pensar en el país como un gran mercado inmobiliario, lo cierto es que hay más de 19.000 ciudades en EE.UU. Algunas son lugares pequeños con sólo unos pocos miles de habitantes, otras son megalópolis como Los Ángeles y Nueva York que albergan a millones de residentes.
Lo que cada una de estas ciudades tiene en común es que son claramente únicas. La gente es diferente, las economías son diferentes y los mercados inmobiliarios son diferentes. Como dijo una vez Robert Kiyosaki, fundador de Rich Dad Company: «El problema de los bienes inmuebles es que son locales. Hay que entender el mercado local».
Los inversores inmobiliarios de éxito son expertos en convertir los «problemas» percibidos en oportunidades. Hoy en día, empresas como Zillow y Roofstock facilitan la investigación de diferentes mercados inmobiliarios en línea para encontrar los mejores lugares para una propiedad de inversión unifamiliar llave en mano.
Por ejemplo, con la Calificación de Vecindarios de Roofstock puede introducir la dirección de cualquier vivienda unifamiliar en EE.UU. para recibir un perfil del vecindario y un resumen de los riesgos y beneficios potenciales de la zona. Es una buena manera de entender los pros y los contras de cada mercado inmobiliario en EE.UU. para poder diversificar geográficamente su cartera de inversiones.
Así es como podrías convertir 50.000 dólares en 100.000 dólares.
Veamos ahora un ejemplo de cómo podría crecer su inversión inicial de 50.000 dólares en bienes inmuebles de alquiler durante un periodo de tenencia de 5 años si compra dos propiedades de alquiler.
Utilizaremos los siguientes supuestos para cada casa, basados en una propiedad real de alquiler llave en mano a la venta en el mercado de propiedades de inversión de Roofstock:
Precio de compra = 92.000 dólares
Pago inicial = 23.000 dólares
PITI = 6.773 DÓLARES
Ingresos brutos por alquiler = 13.623 dólares
Gastos = 4.237 dólares
Flujo de caja neto = 2.613 $.
Apreciación: 3,3% al año
Al cabo de cinco años, los rendimientos previstos por vivienda son:
Rendimiento total = 28.627 dólares (flujo de caja neto acumulado más el beneficio obtenido por la venta de la casa)
Rendimiento anualizado = 17,2%.
Tasa de capitalización = 8,0%
Rendimiento bruto = 15,6%
Rendimiento de caja sobre caja = 9,2%.
Por lo tanto, si utilizó sus 50.000 dólares para comprar dos casas unifamiliares que generaron los mismos rendimientos, su rendimiento total para ambas casas sería de más de 57.000 dólares después de recuperar su inversión inicial de 50.000 dólares.
En otras palabras, en sólo cinco años, has duplicado con creces tu inversión original.
3 formas de evitar perder dinero.
Los inversores experimentados saben que no se debe invertir más de lo que se puede permitir perder. Por supuesto, están hablando del peor escenario posible.
Aunque hay mucho de cierto en ese consejo, lo cierto es que hay muchas formas de minimizar el riesgo en casi cualquier inversión mientras se trabaja duro para maximizar las recompensas.
He aquí tres de las mejores maneras de evitar perder dinero cuando se invierte en bienes inmuebles.
1. No invierta todos sus ahorros.
Si sus activos totales son de 50.000 dólares, deje siempre algo de dinero en el banco en lugar de invertir hasta el último céntimo en una propiedad de alquiler. Esto se debe a que querrá reservar algo de dinero como fondo de emergencia, o en la jerga inmobiliaria, una cuenta de «reserva de capital».
Incluso con las mejores inversiones, algo puede salir mal de vez en cuando.
El sistema de calefacción y aire acondicionado de su vivienda de alquiler puede fallar en medio de una ola de calor en agosto, o su hijo menor puede necesitar aparatos de ortodoncia. Si no dispone de fondos adicionales, puede verse obligado a vender en el peor momento posible. Esa es una situación en la que ningún inversor quiere estar.
2. Comprar en mercados inmobiliarios secundarios.
Muchos inversores se sorprenden al descubrir que su dinero llega mucho más lejos en mercados que están «fuera de la pantalla del radar» del público inversor general. De hecho, en mercados más pequeños, como Corpus Christi (Texas), La Crosse (Indiana) y Memphis (Tennessee), se pueden encontrar con frecuencia ofertas en las que se pueden comprar dos o tres viviendas unifamiliares de alquiler llave en mano y seguir manteniendo una relación préstamo-valor muy conservadora.
Algunas personas consideran que poseer una propiedad de alquiler en mercados pequeños y secundarios no es tan glamuroso como poseer un inmueble en el sur de California, Nueva York o Miami.
Pero seamos sinceros. ¿Preferirías presumir de tener una propiedad en un mercado con altos impuestos y alto coste de la vida que apenas genera un flujo de caja positivo? ¿O prefiere presumir de las altas tasas de capitalización y los rendimientos de dos dígitos que generan sus inversiones?
3. Invertir en viviendas unifamiliares de clase B para trabajadores.
A veces, las inversiones menos atractivas son las más rentables. Los inmuebles de alquiler de clase B (o sencillos) pueden generar un fuerte y constante flujo de caja año tras año cuando se compran en la ubicación correcta y al precio adecuado.
En muchos mercados, los inmuebles de alquiler de aspecto medio se conocen como viviendas para trabajadores. Entre los posibles inquilinos de este tipo de viviendas de alquiler se encuentran policías y profesores, trabajadores del sector servicios y otras personas que obtienen unos buenos ingresos medios y solo quieren un lugar agradable para vivir.
Invertir en propiedades de clase B es perfecto si está utilizando una estrategia de inversión inmobiliaria a distancia. Dado que este tipo de viviendas unifamiliares de alquiler suelen atraer a más inquilinos cualificados, las tasas de ocupación son más altas y los problemas son menores.
Reflexiones finales.
Invertir 50.000 dólares en bienes raíces puede impulsar su viaje hacia la libertad financiera en tan sólo unos pocos años.
Al comprar dos propiedades sólidas con un fuerte flujo de caja en un mercado secundario, su inversión inicial de $50K podría convertirse en más de $100K en sólo cinco años. Luego, siguiendo la misma estrategia de inversión, puede seguir construyendo su cartera inmobiliaria comprando más propiedades de alquiler.
Pronto podría tener los ingresos deseados para vivir la vida que desea y que su familia merece.
