Considere cuánto tiempo piensa permanecer en el lugar donde se encuentra.
- Aunque las casas suelen subir de valor, no siempre lo hacen.
- Puede ser útil pensar en su casa como un lugar para vivir y no sólo como una inversión.
- El alquiler puede ser menos costoso después de tener en cuenta todos los gastos asociados a la propiedad.
- La deducción de los intereses hipotecarios ha cambiado debido a los recientes cambios en la legislación fiscal.
Durante generaciones, la compra de una vivienda se consideró la piedra angular del sueño americano.
Sin embargo, en los últimos años se debate si la compra de una vivienda es siempre mejor que el alquiler.
Mucha gente con conocimientos financieros está empezando a preguntarse si es económicamente racional comprar una vivienda inicial o esperar y comprar esa casa de ensueño en la que vivirán 30 años.
Hay argumentos tanto para comprar como para seguir alquilando, dependiendo de las circunstancias individuales de un potencial propietario.
Para ayudarle a entender estas variables y a evaluar su propia situación, he aquí 5 preguntas importantes que debe tener en cuenta al tomar la decisión de comprar o alquilar.
Nota: Las siguientes preguntas presuponen que estás en una posición financiera que te permite optar por ser propietario de una vivienda: con buen crédito, sin demasiadas deudas, con ingresos estables y con ahorros suficientes.
¿Cuánto tiempo piensa quedarse donde está?
La duración prevista de la estancia influye enormemente en si tiene más sentido comprar o alquilar.
El proceso de compra y venta de una vivienda conlleva muchos costes diferentes, algunos de los cuales los compradores suelen pasar por alto, como los honorarios de los agentes, las tasas de tasación, el seguro del título y la tasa de apertura de la hipoteca.
Para la compra de una vivienda de 200.000 dólares, estas tasas cuestan 2.128 dólares más, por término medio.
Es posible que también tenga que pagar algunos gastos de cierre cuando venda la casa.
Los vendedores suelen pagar la comisión de su agente inmobiliario y la del comprador, que asciende a cerca del 6% del precio de venta, aunque en los últimos años la media se ha acercado al 5%.
Cuanto más tiempo permanezca en una casa, más tiempo tendrá para repartir estos gastos.
Si vende dentro de unos años, es posible que el valor de su casa no se haya revalorizado lo suficiente como para compensar estas comisiones.
También deben tenerse en cuenta otros gastos asociados a la propiedad de la vivienda, como el coste del seguro de la vivienda y otros tipos de seguro que puedan ser necesarios para la zona.
También hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento o las mejoras de la propiedad.
Además, es casi seguro que utilizará una hipoteca para comprar la casa.
Una hipoteca es un préstamo que debes devolver, y eso puede añadir riesgo.
Para reducir el riesgo, es importante permanecer en una casa el tiempo suficiente para reducir la deuda y permitir una apreciación significativa del precio.
Si piensas quedarte menos de tres años, es probable que la compra de una vivienda resulte una decisión financieramente cuestionable.
Además de absorber los costes de cierre de la compraventa de una vivienda, también pagará impuestos sobre la plusvalía de la venta si la mantiene durante menos de dos años.
¿Siempre suben los precios de la vivienda?
Antes del colapso del mercado inmobiliario que comenzó en 2007, mucha gente asumía que los precios de la vivienda siempre suben cada año.
Pero este no es el caso.
El estallido de la burbuja inmobiliaria demostró que los precios de la vivienda pueden sufrir importantes descensos.
El precio medio de la vivienda en Estados Unidos cayó casi un 13% entre 2007 y 2009, pasando de 247.900 dólares a 216.700 dólares.
En algunos mercados como Miami, FL, los precios descendieron hasta un 62% y un 51% 3 desde el máximo.
Antes de comprar una casa, considere cómo le iría a sus finanzas si el valor de la casa aumentara lentamente o no lo hiciera.
Con una revalorización anual del 3%, una casa de 250.000 dólares valdría más de 337.000 dólares en 10 años.
Con un aumento de precios del 1% anual, el valor de la misma casa aumentaría a sólo 276.000 dólares en el mismo periodo de tiempo.
Y eso antes de tener en cuenta la inflación.
En términos reales, si la tasa de inflación es del 3% y su vivienda se revaloriza un 1%, estaría perdiendo poder adquisitivo.
Como inversión, no sería un gran negocio.
Los precios de la vivienda, tanto de los índices como de las viviendas individuales, experimentan históricamente menores fluctuaciones medias anuales que el mercado de valores, pero esta aparente falta de volatilidad podría ocultar otros riesgos.
En primer lugar, los índices de precios de la vivienda no son un buen indicador del potencial de crecimiento de su casa.
La razón: los índices representan un conjunto de viviendas en una región amplia, mientras que los precios reales de la vivienda dependen de una serie de circunstancias individuales relacionadas con el entorno del mercado local y el estado de la vivienda en cuestión.
En segundo lugar, a largo plazo, destinar una parte excesiva de sus ahorros a una única inversión apalancada podría ser más arriesgado que invertir en una cartera de inversiones diversificada de acciones y bonos.
Si compras más casa de la que necesitas, es posible que los elevados pagos de la hipoteca no te dejen nada para ahorrar para emergencias inesperadas, tu jubilación o para la matrícula de la universidad.
Los compradores que se centran únicamente en la idea de una casa como inversión, tienen que entender que puede ser muy arriesgada.
¿Estás tirando el dinero en su renta?
Un argumento habitual a favor de la compra de viviendas es que los propietarios están acumulando un valioso activo que puede aumentar su patrimonio neto a largo plazo.
En cambio, pagar un alquiler al propietario cada mes y pagar un seguro de alquiler parece un gasto, más que un ahorro.
Pero los compradores que se centran simplemente en el pago mensual de la hipoteca frente al alquiler mensual podrían pasar por alto algunos costes adicionales ocultos de la propiedad.
Debe presupuestar el coste de los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento regular.
Muchos especialistas recomiendan presupuestar al menos el 1% del valor de la vivienda cada año para cubrir el mantenimiento rutinario.
También hay posibles gastos imprevistos, como la sustitución del sistema de calefacción o del tejado.
Y si no ahorras lo suficiente para un pago inicial del 20%, es probable que tengas que pagar el seguro hipotecario, que añade aún más al coste de tener una casa.
Además, si va a comprar un condominio o una vivienda unifamiliar en una urbanización planificada, lo más probable es que tenga que tener en cuenta las cuotas de propietario o de mantenimiento.
Los compradores que esperan que una vivienda mejore su patrimonio neto también deben asegurarse de que realmente están acumulando capital en ese activo.
Una puntuación crediticia baja podría obligarle a pagar un tipo de interés más alto y, por tanto, a pagar más intereses, lo que significa que su casa podría tener que revalorizarse más rápidamente de lo que es realista para tener alguna esperanza de acumular patrimonio.
¿Cuánto se ahorrará en impuestos?
Muchos compradores suponen que los costes adicionales de la propiedad de una vivienda se compensarán con el ahorro fiscal que supone la deducción de los intereses hipotecarios.
Antes de empezar a contar con esos ahorros, tenga en cuenta los siguientes factores.
Los recientes cambios en la legislación fiscal han reducido el límite de los intereses hipotecarios que pueden deducirse.
Antes de las leyes fiscales, los propietarios de viviendas podían deducir los intereses de 1.000.000 de dólares de deuda de una vivienda principal o secundaria.
Ahora, para las hipotecas suscritas después de la entrada en vigor de las nuevas leyes, la deducibilidad se limita a los intereses de hasta 750.000 dólares de deuda sobre una vivienda principal o secundaria.
Los intereses pagados por préstamos o líneas de crédito sobre el capital de la vivienda siguen siendo deducibles, siempre que el dinero se utilice para realizar mejoras sustanciales en la vivienda y que la deuda total sobre el capital de la vivienda más la hipoteca esté por debajo del límite de 750.000 dólares.
Los propietarios de viviendas deben detallar sus deducciones fiscales para recibir el beneficio.
Con el precio medio en torno a los 200.000 dólares 4 y los tipos de interés hipotecarios por debajo del 5%, la deducción de intereses para muchos propietarios puede ser inferior a la deducción estándar de 24.800 dólares para las parejas casadas que declaran impuestos conjuntamente.
Esto significa que es posible que ni siquiera pueda utilizar la deducción hipotecaria si sus deducciones detalladas totales son inferiores a la deducción estándar para su situación.
Incluso si compras una casa cara y esperas tener un pago mensual de hipoteca grande, hay otra consideración: Su beneficio fiscal puede disminuir cada año.
Un plan de amortización hipotecario típico dedica la mayor parte de la cuota mensual a los intereses durante los primeros años del préstamo.
Con el tiempo, una parte cada vez mayor de cada pago mensual se aplica al capital del préstamo, lo que significa que usted paga menos intereses y recibe una deducción menor.
¿Estás comparando manzanas con manzanas?
Para hacer una comparación precisa entre el impacto financiero del alquiler y la compra, hay que tener en cuenta todos los costes de la propiedad de la vivienda, así como una evaluación precisa de cómo afectaría la propiedad a sus impuestos.
En lugar de centrarse simplemente en los costes mensuales o anuales de la decisión de comprar o alquilar, considere qué opción tendría un mayor impacto positivo en su patrimonio global al final de su estancia.
Por ejemplo, supongamos que los costes totales de propiedad son de 2.000 dólares al mes y que puedes alquilar una propiedad similar por 1.800 dólares al mes.
Podrías considerar cómo podrían crecer esos 200 dólares adicionales al mes si los invirtieras en una cartera diversificada y compararlos con todo el patrimonio de la vivienda que acumularás durante el mismo tiempo a través de los pagos de tu hipoteca.
Una comparación rápida entre el alquiler y la compra puede hacerse utilizando la relación precio/alquiler.
La relación precio/alquiler se calcula dividiendo el valor de la vivienda por el importe del alquiler anual.
En general, si la relación precio/alquiler es inferior a 20, la compra puede ser una mejor opción.
En cambio, si la proporción es superior a 20, puede ser mejor alquilar.
Ni que decir tiene que cualquier ratio o comparación sólo tiene sentido si se comparan propiedades similares.
Sin embargo, la relación precio/alquiler es sólo una regla general. Utilice la calculadora de Fidelity para empezar a probar sus propios escenarios.
De este modo, tanto si decide comprar como si prefiere seguir alquilando, podrá estar más seguro de que su elección es económicamente sólida.
También es importante sopesar las diferencias entre las propiedades que estás considerando.
Por ejemplo, puede que estés pensando en alquilar un apartamento de 3 dormitorios en un edificio de varias unidades en la ciudad o en comprar una casa nueva, unifamiliar, con patio.
Su decisión debe tener en cuenta las ventajas no monetarias que ofrece cada propiedad, como la importancia que tiene para usted el espacio exterior o la proximidad al centro de la ciudad.
