La regla del 50% es una de las fórmulas más comunes que utilizan los inversores para analizar rápidamente una posible operación. Sin embargo, como cualquier regla general, tiene sus defectos.

Este artículo es para cualquiera que quiera aprender más sobre lo que es la regla del 50% y cómo aplicarla a sus propios negocios.En concreto, vamos a tratar lo siguiente:

1. Los fundamentos de la regla del 50%.
2. Por qué es una regla general importante.
3. Cómo utilizarla para determinar el flujo de caja.
4. Un ejemplo personal que demuestra que, aunque es útil, la regla del 50% no es infalible.

Lo básico.

La regla del 50% dice que debe estimar sus gastos de explotación en un 50% de los ingresos brutos (a veces se denomina ratio de gastos del 50%). Esta regla se basa simplemente en la experiencia de los inversores inmobiliarios a lo largo del tiempo.

Por lo tanto, si una propiedad de alquiler gana 30.000 dólares al año en rentas brutas, debe asumir que 15.000 dólares de esa cantidad se destinarán a los gastos, sin incluir el pago de la hipoteca.

Los gastos incluyen:

• Seguro de la propiedad.
• Impuestos sobre la propiedad.
• Mantenimiento/Reparaciones.
• Servicios públicos.
• Gestión de la propiedad.

Recuerde que, aunque se autogestione, es una buena práctica incluir siempre en sus cálculos a un administrador de la propiedad, de modo que pueda contratar a un profesional de la PM si alguna vez lo desea y la propiedad en alquiler siga siendo rentable. No querrá comprarse otro trabajo.

Fondos de reserva/gastos de capital.

¿Por qué es importante la regla del 50%?

Cuando se analizan las operaciones, es importante hacerlo rápidamente; de lo contrario, otra persona puede hacerse con la operación antes de que usted tenga la oportunidad de hacer una oferta. El análisis de la operación (o la suscripción, para los más elegantes) es fundamental para todas y cada una de las operaciones y determinará si debe o no seguir adelante con la operación.

El análisis no es algo que se pueda hacer a toda prisa o escatimar. Por lo tanto, la pregunta del millón se convierte en «¿cómo podemos hacer un análisis completo de la operación y hacerlo rápidamente?»

Utilizamos estimaciones aproximadas para determinar si merece la pena estudiar la operación con más detalle.

La regla del 50% es una estimación aproximada, un punto de partida para el análisis basado únicamente en suposiciones que aún no se han verificado.

Al igual que la regla del 1% (si el alquiler mensual de una propiedad de inversión es aproximadamente el 1% del precio total de compra, es probable que tenga flujo de caja) le permite hacer algunos cálculos muy rápidos, la regla del 50% es la misma; permite algunas matemáticas muy rápidas y sucias para ver si un acuerdo tiene potencialmente sentido.

Por suerte para usted, la regla del 50% es bastante versátil. Puede, y debe, utilizarse para cualquier tipo de inversión inmobiliaria residencial (alquileres unifamiliares, condominios/townhomes y propiedades multifamiliares).

Así pues, si está analizando un acuerdo para su primera propiedad o la número 100, puede aprovechar este práctico truco.

Cómo utilizar el 50% real para estimar el flujo de caja.

En primer lugar, hay que empezar con los ingresos brutos. En el caso de la mayoría de los alquileres unifamiliares, serán los alquileres cobrados. A continuación, hay que restar el 50% de los ingresos brutos para calcular todos los gastos de explotación, con lo que se obtienen los ingresos netos de explotación (NOI) del inmueble. A continuación, determine cuál será el pago de la hipoteca. Lo que quede se convierte en el flujo de caja mensual.

Es útil tener una idea aproximada de cómo calcular el pago mensual de la hipoteca, así que aquí tienes una forma sencilla de verlo:

Un préstamo de 100.000 dólares a tipo fijo, amortizado en 30 años a un interés del 5%, tendrá un pago mensual de capital e intereses de 536,82 dólares. Así, por cada 100.000 dólares prestados aproximadamente, su pago será de +/- 500 dólares al mes. Tenga en cuenta que, a medida que cambien sus condiciones y el importe del préstamo, también lo hará el pago mensual de la hipoteca.

Este es un método muy rápido y sencillo para determinar el flujo de caja mensual.

Ahora veamos un ejemplo:

Una propiedad está a la venta por 250.000 $ y usted puede obtener una hipoteca con una relación préstamo-valor del 80% (es decir, sólo un 20% de pago inicial) amortizada en 30 años a un tipo de interés fijo del 5%. Ofrece el precio de venta completo porque la propiedad ya está cotizada por debajo del valor de mercado. El alquiler mensual actual es de 2.500 $.

Pregunta:

¿A cuánto asciende su flujo de caja mensual aproximado?

Solución:

1. Valor del préstamo de $200k, por lo que el pago aproximado del préstamo es de $1,000/mes.
2. Potencial de ingresos brutos anuales = (2.500 $/mes x 12 meses) = 30.000 $.
3. Gastos aproximados usando la regla del 50% = $15,000 anuales que corresponden a $1,250 al mes en gastos.
4. Flujo de caja mensual = 2.500 $ (alquiler) – 1.250 $ (gastos) – 1.000 $ (pago de la hipoteca) = 250 $/mes (es decir, 3.000 $ anuales).
5. Dado que has puesto 50.000 $ como pago inicial del 20%, esto correspondería a un rendimiento del 6% en efectivo.

Dado que esta operación tiene flujos de caja, probablemente merezca la pena investigar más a fondo para determinar cómo sería el panorama financiero real. Sin embargo, su estrategia de inversión (es decir, invertir en un as de revalorización, en una vaca lechera o en un bufé equilibrado) le ayudará a sacar sus conclusiones.

Si la operación no tiene flujo de caja, aún puede decidir analizarla más a fondo, pero la regla del 50% le da una idea aproximada de lo que puede esperar. Recuerde que si el flujo de caja no es necesario para su estrategia de inversión, la regla del 50% sigue siendo útil para determinar cuál es el NOI de la propiedad, incluso si es negativo.

Una vez que utilice la regla del 50% para determinar que existe la posibilidad de hacer caja, debería hacer una oferta por la propiedad y ponerla bajo contrato. Una vez que esté bajo contrato, es cuando entra en vigor el periodo de diligencia debida y puedes empezar a analizar realmente cuáles son los verdaderos gastos anuales.

Todos los gastos deben estar resumidos en lo que se llama un T12, o los últimos 12 meses de ingresos y gastos. También podría ser simplemente en la declaración de impuestos del año anterior del vendedor o en una cuenta de resultados del año anterior.

Sin embargo, si la propiedad no está gestionada por un profesional, es posible que sólo tenga que revisar las facturas de los servicios públicos y los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles. Prepárese para escarbar en la maleza para averiguar cuáles son los gastos.

Por qué la regla del 50% no es infalible.

Recuerde que la regla del 50% no es una regla rígida.

Para demostrar lo que quiero decir, tomemos un ejemplo de mi propia cartera.

Nota: el siguiente es un ejemplo para un tríplex, pero para todos y cada uno de los inversores en SFR, se aplican los mismos principios y tácticas.

Soy propietario de un tríplex en Alaska; cuando lo compré, infringía la regla del 1% y ni siquiera conocía la regla del 50%. Eso significa que no hice una buena estimación de lo que iban a ser los gastos. Sin embargo, como la ignorancia es una bendición, procedí a contratar la propiedad y lo que descubrí me sorprendió.

El propietario anterior había puesto en alrededor de $ 60K de mejoras para hacer el edificio esencialmente libre de mantenimiento. Esto incluyó un nuevo techo de metal, nueva cubierta de madera, y la nueva barrera de vapor y el aislamiento debajo de la propiedad.

Me enteré de todo eso durante el periodo de diligencia debida y, como la propiedad ha tenido unos costes/gastos de mantenimiento tan bajos, supe que podía utilizar un ratio de gastos muy bajo. Así que averigüé exactamente cuáles eran todos los gastos de funcionamiento y cuáles serían después de la venta. (Afortunadamente, Alaska no hace una reevaluación de una propiedad sobre la base de una venta, por lo que los impuestos sobre la propiedad se mantuvo sin cambios).

Además, lo que descubrí durante mi fase de diligencia debida fue que los alquileres actuales habían permanecido inalterados durante mucho tiempo, por lo que estaban muy por debajo del mercado. Estas conclusiones permitieron que ocurrieran dos cosas:

Los gastos de funcionamiento previstos se redujeron mucho porque no tuve que guardar dinero en efectivo para un nuevo tejado (¡los tejados metálicos pueden tener una vida útil de más de 50 años!) Además, la nueva cubierta y el aislamiento significaban que la propiedad tendría un buen aspecto y funcionaría de forma eficiente para la calefacción (de la que yo, como nuevo propietario, era responsable).
Como los alquileres estaban por debajo del mercado, sabía que en cuanto me hiciera cargo podría aumentar ligeramente los alquileres, lo que permitiría que éstos superaran la regla del 1%.

Al fin y al cabo, los gastos de explotación eran los esperados, pero la calefacción del edificio se llevaba una parte importante de mi flujo de caja, con una media de unos 600 dólares al mes. Esto se debía a que la calefacción del edificio era suministrada por una vieja caldera de gasoil, de la que yo era muy consciente. Quería buscar formas de reducir aún más mis gastos mensuales.

Decidí gastar 20.000 dólares y actualizar el sistema de calefacción a un calentador eléctrico sin tanque, colocar uno en cada unidad y conectarlo al contador eléctrico principal de cada unidad. Así, como propietario, ya no tenía que pagar la calefacción de los inquilinos, sino que eran ellos los que lo hacían. El proyecto tiene un plazo de amortización de 2,7 años, lo que en el mundo de la compra y la retención es poco tiempo.

Desde la actualización de la caldera, este tríplex ha sido una de las propiedades con mejor rendimiento de mi cartera. Compré esta propiedad como inversor aún seminuevo y tuve mucha, mucha suerte.

Dicho esto, también busqué formas creativas de resolver los problemas y no me limité a tomar las cosas al pie de la letra. Investigué a fondo la propiedad para descubrir lo que había hecho el anterior propietario. Si no lo hubiera hecho, quizá no habría acabado comprando la propiedad.

Si se utiliza la regla del 50% y las cifras están cerca, puede valer la pena investigar un poco más. La regla puede utilizarse para descalificar propiedades atroces con bastante rapidez.

Reflexiones finales.

Utilice la regla del 50% como punto de partida, pero tenga en cuenta que no es en absoluto la regla de «todo y nada».

No tenga miedo de descubrir cosas que otros no ven.

A medida que se adquiere experiencia y comprensión, esa sensación que se tiene cuando se observa una operación y se pregunta: «¿Por qué sigue esta operación en el mercado? ¿Qué han visto los demás que les ha hecho abandonar? ¿Qué me estoy perdiendo?» empezará a desaparecer.