Comprar una casa de alquiler: Lo que hay que saber

Escrito por:

Luis Jaramillo
6 mins de lectura

Comprar una casa de alquiler es una gran decisión con grandes implicaciones financieras.

Veamos lo que debes saber a la hora de invertir en una casa de alquiler, los diferentes factores que deberás tener en cuenta y lo que debes buscar al comprar la propiedad.

Propiedades en alquiler 101.

Hay más de una manera de comprar una propiedad de inversión y obtener beneficios, y si usted está empezando a mirar en la compra de propiedades de alquiler, es esencial para profundizar en los detalles y aprender los entresijos de lo que se necesita para alquilar a los inquilinos.

Cuando se adquiere una propiedad de alquiler, se compra una casa, se buscan inquilinos y se mantiene la instalación mientras se cobra el alquiler mensual y se pagan los impuestos de la propiedad.

Cuando se planifica y se ejecuta bien, la compra de propiedades de alquiler puede ser una inversión que acaba convirtiéndose en una fuente de ingresos y beneficios.

Pros y contras de la compra de una propiedad de alquiler.

Probador de sitios web

Una parte crucial a la hora de decidir si quiere comprar una propiedad de alquiler es conocer los riesgos y las recompensas asociadas a su compra.

A continuación te explicamos por qué se recomienda invertir en propiedades de alquiler y qué debes tener en cuenta antes de comprar.

Pros.

  1. Mantener una propiedad en alquiler es esencialmente una fuente de ingresos pasiva, lo que significa que puede seguir trabajando en un empleo normal y obtener ingresos por alquiler además.
  2. Al igual que con otras formas de inversión inmobiliaria, el aumento de los valores en el mercado también incrementará el valor de su inversión.
  3. Los ingresos por alquiler no están sujetos a los impuestos de la Seguridad Social.
  4. El sector inmobiliario es una inversión relativamente estable.

Además, una ventaja adicional: Tienes derecho a una serie de deducciones y beneficios fiscales si alquilas tu vivienda al menos 14 días al año.

Estas son algunas de las cosas que puedes deducir:

  • Reparaciones.
  • Seguros.
  • Intereses de la hipoteca.
  • Honorarios de los abogados.
  • Gastos de viaje para ir y venir de la propiedad.
  • Gastos de publicidad por la búsqueda de inquilinos.

Consulte a un especialista en impuestos si no está seguro de si algo es deducible.

Las deducciones específicas varían según el estado y el nivel de ingresos.

Cons.

  1. Es posible que tenga que trabajar con inquilinos difíciles.
  2. No podrá vender instantáneamente su propiedad si necesita dinero rápido.
  3. Su éxito depende de encontrar inquilinos que puedan cubrir su renta, por lo que debe anunciar la propiedad y encontrar los inquilinos adecuados.
  4. En algunas ciudades, alquilar a los inquilinos equivocados puede suponer multas o problemas legales para usted.

Eres responsable de realizar el mantenimiento y las reparaciones periódicas, como mantener la casa en condiciones, cuidar el césped y quitar la nieve.

Eres totalmente responsable de pagar las facturas.

Esto incluye no sólo la hipoteca y los impuestos, sino también el seguro y los servicios públicos.

Contratar a una empresa de gestión de la propiedad para que se encargue del mantenimiento, el cobro del alquiler, los desahucios y la publicidad puede ser costoso.

¿Son las propiedades de alquiler una inversión inteligente?

Mirada dudosa

Como propietario y arrendador de una vivienda de alquiler, su principal objetivo es terminar cada mes con un flujo de caja positivo.

Para saber si una casa de alquiler es una inversión inteligente, tienes que entender los costes que conlleva y estimar tu potencial retorno de la inversión.

Gastos anuales

Estos son algunos de los costes de los que puede ser responsable como propietario de una vivienda de alquiler:

  • Gastos de mantenimiento.
  • Gastos de seguro del propietario.
  • Primas de gestión de la propiedad.
  • Impuestos sobre la propiedad.
  • Pagos de la hipoteca.
  • Servicios públicos.

La cantidad exacta que deberá presupuestar para el mantenimiento depende de su zona y de la edad y el estado de su propiedad en alquiler.

Algunos expertos recomiendan destinar el 1% del valor de la propiedad cada año al mantenimiento. Cuando sus inquilinos se muden, puede exigirles que paguen una fianza.

Si dañan la propiedad más allá del desgaste normal, puedes quedarte con la fianza y utilizarla para pagar las reparaciones.

Algunos daños son inevitables.

Como propietario, normalmente eres responsable de los daños causados por inundaciones, incendios u otras catástrofes naturales, así como de los problemas de los principales sistemas de la vivienda.

Las pólizas de seguro del arrendador suelen cubrir la propiedad en sí, cualquier estructura adicional anexa a la propiedad y cualquier propiedad dentro de la unidad que pertenezca al arrendador.

Algunas pólizas de seguro también pueden cubrir la pérdida de alquileres o los honorarios de los abogados en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler.

El precio de su seguro de arrendador dependerá del valor de su propiedad y de su zona.

Por regla general, el precio del seguro de arrendador es entre un 15% y un 20% superior al de un seguro de hogar estándar.

Retorno de la inversión (ROI)

ROI

El rendimiento de la inversión (ROI) es una forma de entender el valor de su inversión.

El ROI suele expresarse en forma de porcentaje.

En pocas palabras, el ROI es la cantidad de dinero que has ganado dividida por la cantidad de dinero que has gastado.

Hay muchas formas de calcular el retorno de la inversión, pero si está utilizando una hipoteca para comprar su casa de alquiler, el enfoque de retorno de efectivo podría tener más sentido.

Para calcular el ROI:

  • Calcula tus ingresos anuales por alquiler. Esto requiere un poco de investigación. Puedes empezar investigando los precios de alquiler de propiedades similares en la zona para saber por cuánto podrías alquilar tu propiedad.
  • Calcule sus gastos anuales. Al calcularlo, incluya los impuestos, el seguro, el mantenimiento, las reparaciones y las cuotas de la asociación de propietarios. Añada los pagos de la hipoteca, incluidos los intereses.
  • Determine sus ingresos netos de explotación. Puede hacerlo restando sus ingresos anuales por alquiler de sus gastos anuales.
    Determine su inversión total en efectivo. Para ello, sume el pago inicial, los gastos de cierre y los gastos iniciales de renovación o reparación.
  • Divida sus ingresos netos de explotación entre su inversión total en efectivo.

Cómo comprar una propiedad de alquiler.

¿Listo para dar el salto? Aquí te explicamos cómo encontrar y comprar tu nueva casa para alquilar.

Ahorre para el pago inicial.

El pago inicial requerido para una propiedad de inversión es mayor que el requerido para una vivienda principal.

Si vas a comprar una propiedad de alquiler, necesitas un pago inicial del 15% al 25%, dependiendo del tipo de préstamo.

Obtenga la pre-aprobación.

Conseguir una hipoteca para una propiedad de alquiler no es muy diferente de conseguir una hipoteca para una residencia principal.

En la mayoría de los casos, utilizará un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac para una propiedad de inversión, y será un préstamo de tipo fijo o una hipoteca de tipo ajustable.

Como siempre, es importante empezar con una pre-aprobación.

Explora tu ubicación.

Mejor Ubicación

Busque una propiedad de alquiler en un barrio seguro y solicitado.

Investigue los servicios locales, los distritos escolares, el acceso al transporte público y las estadísticas de delincuencia antes de elegir una propiedad.

Cuanto más atractivo sea el barrio y más popular sea la zona, más rápidamente podrá alquilar la vivienda.

Compruebe el mercado y los precios de los alquileres.

Mira las estadísticas de alquiler de un barrio.

  • ¿Cuál es el precio medio del alquiler?
  • ¿Cuántos dormitorios y baños son comunes para la zona?
  • ¿La mayoría de los residentes optan por comprar una vivienda o alquilar su espacio?
  • ¿Cuántas vacantes hay actualmente en el mercado?

Las vacantes y los precios de los alquileres afectarán directamente a sus resultados como propietario.

Tiene que fijar el precio de su unidad para competir con otras unidades de alquiler vacantes, pero también tiene que cobrar un alquiler suficiente para ganar dinero.

Busque propiedades en zonas con precios medios de alquiler más altos y tasas de desocupación más bajas para maximizar su rentabilidad.

Considere la posibilidad de arreglar las unidades listas para el alquiler.

También hay que tener en cuenta el estado de la vivienda de alquiler antes de invertir.

Como propietario, tiene la responsabilidad legal de proporcionar una vivienda habitable a sus inquilinos.

Si compras una casa con el sistema de calefacción estropeado o el tejado dañado, tienes que arreglar estos problemas antes de poder alquilarla.

Por lo general, es una buena idea que los propietarios noveles elijan una propiedad «llave en mano», es decir, una que esté en condiciones de ser alquilada.

Sin embargo, si tienes experiencia en la reparación de viviendas, puedes ahorrar dinero con una casa que esté arreglada.

Investigar los impuestos locales sobre la propiedad

Las viviendas situadas en zonas con distritos escolares de alta calificación y abundantes servicios públicos suelen tener tasas de impuestos sobre la propiedad más altas.

Si vas a comprar una propiedad de inversión en un barrio deseable, tienes que estar preparado para pagar impuestos elevados y fijar el precio del alquiler en consecuencia.

Resumen

Ser propietario es mucho trabajo, pero también puede ser lucrativo y gratificante.

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