¿Ha pensado alguna vez en comprar una casa embargada (foreclosure en inglés), un diamante en bruto a un precio que pueda pagar?
Como puede imaginarse, es importante saber lo que se busca y cómo comprar una vivienda embargada.
Vamos a ver más de cerca lo que significa la ejecución de una vivienda.
También nos adentraremos en las ventajas, los inconvenientes y los pasos para comprar una ejecución hipotecaria.
¿Qué significa la ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es una vivienda embargada y puesta a la venta por el banco que concedió el préstamo al propietario original.
Cuando vea una casa catalogada como embargada, significa que es propiedad del banco.
Todo contrato hipotecario tiene un gravamen sobre su propiedad.
Un embargo permite a su banco tomar el control de su propiedad si usted deja de hacer los pagos de su hipoteca.
Las ejecuciones hipotecarias suelen ser el resultado de un desastre financiero para el actual propietario de la vivienda que le ha dejado incapaz de seguir pagando su hipoteca.
La compra de una casa embargada es un poco diferente de la compra de una casa de un propietario.
¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso por el que un prestamista toma posesión de una vivienda.
Tiene varias etapas, que son importantes para que un comprador entienda cuando considera una ejecución hipotecaria.
- Impago y notificación de impago: El impago se produce cuando el propietario de la vivienda ha dejado de pagar al menos una vez.
El banco suele enviar una notificación de impago después de 90 días de impago.
Los plazos de remisión de la ejecución hipotecaria variarán en función del acuerdo contractual, así como de las políticas del prestamista y del inversor en la hipoteca.
El propietario suele tener tiempo para elaborar un nuevo plan de pagos con el banco.
- Aviso de venta de fideicomiso: El prestamista debe registrar la venta inminente en el condado y publicar la noticia en el periódico local.
Esta es una forma de encontrar una ejecución hipotecaria para comprar, aunque en general una búsqueda online será más efectiva.
- Venta del fideicomisario: El prestamista intenta vender la propiedad en una subasta pública.
- Propiedad inmobiliaria: Si la propiedad no se vende en la subasta, el banco se convertirá en el propietario.
A continuación, intentarán vender la propiedad.
Para la mayoría de las personas que buscan comprar una casa embargada, esta es la etapa de la ejecución hipotecaria en la que van a comprar.
Cómo comprar una casa embargada.
¿Cree que la compra de una ejecución hipotecaria es adecuada para usted?
Estos son los pasos que puede dar para comprar una casa en ejecución hipotecaria:
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Paso 1: Entender las opciones para comprar una casa embargada.
Hay tres formas principales de comprar una ejecución hipotecaria: a través de una venta al descubierto, en una subasta o de un banco después de que no hayan vendido en la subasta.
Compra a través de la venta corta.
Una short sale se produce cuando el propietario vende una casa por menos de lo que debe en la hipoteca.
Cuando usted compra una casa en ejecución hipotecaria, el banco tiene que aprobar su oferta.
Puede pasar mucho tiempo esperando la aprobación.
Compra en Subasta.
Conseguirá una casa más rápido en la subasta que si negociara con el banco o con un vendedor.
Sin embargo, la mayoría de las subastas sólo aceptan pagos en efectivo, lo que significa que tendrá que tener una cantidad importante de dinero preparada para la compra.
Si la subasta permite la financiación a través de una hipoteca, debe asegurarse de tener preparada una preaprobación.
Es importante saber que no todas las aprobaciones son iguales.
Recomendamos una Aprobación Verificada una en la que se verifican sus ingresos y activos.
Al comprar en una subasta, también acepta comprar la vivienda tal y como está, sin tasación ni inspección.
Esto significa que usted asume un gran riesgo cuando compra una casa embargada en una subasta.
En general, no se recomienda.
Compra a un banco.
Cuando se adquiere una propiedad a través del banco, se omite el trabajo con el propietario.
El banco suele limpiar el título y desalojar al actual propietario antes de que usted compre una propiedad embargada.
La mayoría de los bancos no venden una casa directamente a un particular; tendrá que hablar con un agente inmobiliario con experiencia para ver las propiedades disponibles. Estas viviendas suelen venderse tal cual.
Sin embargo, normalmente tendrá la oportunidad de ver la casa y pedir una inspección antes de cerrar.
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Paso 2: Contratar a un agente inmobiliario.
La mayoría de los bancos entregan las propiedades embargadas a un agente inmobiliario que trabaja con los agentes inmobiliarios habituales para encontrar un comprador.
No todos los agentes inmobiliarios tienen experiencia en el trabajo con agentes de REO.
Un agente de ejecuciones hipotecarias con experiencia puede ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, navegar por el proceso de compra de REO de su estado, negociar su precio, pedir una inspección y hacer una oferta.
Investigue a los agentes inmobiliarios de su zona y póngase en contacto con un agente especializado en ventas de ejecuciones hipotecarias.
Paso 3: Buscar ejecuciones hipotecarias en venta.
Aunque es probable que su agente inmobiliario pueda ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, es posible que también quiera investigar por su cuenta.
Internet ha hecho que sea mucho más fácil que antes encontrar ejecuciones hipotecarias en su zona y en otras partes de los EE.UU.
Ahora hay múltiples áreas diferentes de la web donde se puede buscar.
Aquí hay 4 que recomendamos especialmente:
- HUD: Este sitio web oficial del Gobierno contiene una lista de viviendas embargadas. Habrá un agente inmobiliario en la lista con el que su propio agente puede ponerse en contacto.
- Fannie Mae HomePath ®: Aquí podrá buscar los listados de ejecuciones hipotecarias (llamados propiedades HomePath ®) por dirección, código postal o número MLS.
- Freddie Mac HomeSteps ®: Es la respuesta de Freddie Mac al sitio de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, con una funcionalidad muy similar.
- CasasEnVenta.co: Trabaja el mercado latino en los Estados Unidos en idioma español.
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Paso 4: Conseguir la preaprobación de una hipoteca.
A menos que compre una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, probablemente obtendrá una hipoteca para financiar la compra de su casa.
Una vez que haya encontrado un agente y comience a ver casas, querrá obtener la preaprobación de un préstamo.
Una preaprobación le permite saber cuánto puede obtener en un préstamo hipotecario. Elija un prestamista y solicite una preaprobación hipotecaria para limitar su búsqueda.
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Paso 5: Conseguir una tasación e inspección.
Tanto las inspecciones como las tasaciones son cruciales a la hora de comprar una ejecución hipotecaria.
Una tasación es un requisito del prestamista que le permite saber cuánto dinero vale una propiedad.
Los prestamistas exigen tasaciones antes de ofrecer préstamos hipotecarios porque necesitan saber que no le están prestando demasiado dinero.
Una inspección es un examen más profundo de una casa.
Un experto recorrerá la casa y anotará todo lo que hay que sustituir o reparar.
Dado que las ejecuciones hipotecarias suelen tener más daños que las casas en venta por el propietario, debe insistir en una inspección antes de comprar una casa ejecutada.
A veces, no tiene la oportunidad de pedir una inspección o una tasación antes de comprar.
Sólo debe considerar la compra de este tipo de propiedades embargadas si es avanzado en la reparación de viviendas.
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Paso 6: Comprar su nueva casa.
Lea los resultados de la inspección y la tasación y decida si la vivienda en cuestión es realmente adecuada para usted y si le parece bien comprarla tal como está.
Póngase en contacto con su prestamista hipotecario para concretar su préstamo si tiene el dinero o las habilidades necesarias para realizar las renovaciones necesarias.
Su agente inmobiliario le ayudará a presentar su oferta y le preparará para el cierre.
Beneficios de comprar una casa embargada.
Hay algunos beneficios de comprar una casa embargada:
- Precios más bajos: Una ventaja innegable es que las viviendas embargadas casi siempre cuestan menos que otras viviendas de la zona.
Esto se debe a que su precio lo fija el prestamista, que sólo puede obtener beneficios si la vivienda se vende.
- Menos preocupaciones por el título: Comprar una casa a un propietario significa que puede no obtener un título limpio, que es el derecho legal a poseer una propiedad.
Un propietario puede tener impuestos atrasados o embargos sobre la vivienda que pueden obligarle a cancelar la venta.
Cuando usted compra una casa embargada, no tiene que preocuparse por el título de propiedad, ya que el banco limpia el título por usted.
- Configuraciones estándar de préstamos: Es posible que tenga que seguir un proceso de oferta y compra ligeramente diferente cuando compre una ejecución hipotecaria, pero todavía tiene algunas opciones de préstamo siempre que no se trate de una subasta en efectivo.
Siempre que la casa que está considerando esté en condiciones de ser habitada, puede obtener un préstamo convencional o un préstamo VA respaldado por el gobierno, un préstamo FHA o un préstamo USDA para comprarla.
Los préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer más asequible la compra de una vivienda.
Inconvenientes de la compra de una casa embargada.
Comprar una casa embargada es más arriesgado que comprar una casa ocupada por el propietario.
A continuación se exponen algunos de los inconvenientes de la compra de una propiedad embargada.
- Mayor preocupación por el mantenimiento: Los propietarios no tienen ningún incentivo para mantener el estado de la vivienda cuando saben que van a perder su propiedad por una ejecución hipotecaria.
Si algo se rompe, el propietario no gastará dinero en arreglarlo, y el problema podría empeorar con el tiempo.
Los propietarios pueden incluso destruir la propiedad intencionadamente.
Usted es responsable de arreglar los problemas que pueda tener la vivienda cuando compra una casa embargada.
- Venta tal cual: La principal preocupación del banco es recuperar su dinero lo antes posible, lo que significa una venta tal cual en casi todos los casos.
En algunos casos raros, los bancos pueden aceptar hacer algunas reparaciones por usted; sin embargo, no debería comprar una casa embargada si no tiene una cantidad significativa de dinero en efectivo para invertir en reparaciones.
- Períodos de redención: El hecho de que una casa esté etiquetada como «en ejecución hipotecaria» en un sitio web de anuncios inmobiliarios no significa que esa casa vaya a salir a la venta.
Casi todos los estados ofrecen un periodo de rescate a los propietarios de viviendas en el que pueden recuperar su casa poniéndose al día con sus facturas.
En algunos estados, los propietarios pueden tener hasta 12 meses para recuperar el control de su propiedad.
- Derechos de los ocupantes ilegales: Una casa puede estar legalmente embargada, pero eso no significa que nadie esté viviendo en la propiedad.
Muchas viviendas embargadas permanecen desocupadas durante meses o años, lo que podría atraer a los ocupantes ilegales.
Si adquiere una propiedad en la que vive un ocupante ilegal, debe desalojarlo legalmente aunque la persona o personas en cuestión no tengan derecho a la vivienda.
Esto puede llevar meses y costar miles de dólares en honorarios de abogados.
¿Le conviene comprar una casa embargada?
Una ejecución hipotecaria es una casa que está bajo el control de un banco.
La gente ejecuta la hipoteca de sus casas cuando ya no puede hacer los pagos.
En la mayoría de los casos, las viviendas embargadas son mucho más baratas que otras viviendas de la zona, y a veces se puede encontrar una buena oferta.
Sin embargo, estas casas también suelen tener graves daños y problemas estructurales y suelen venderse tal cual.
Póngase en contacto con un agente inmobiliario con experiencia si quiere arriesgarse con una ejecución hipotecaria.
Su agente inmobiliario le guiará en el proceso de ejecución hipotecaria, ya que la mayoría de los bancos no venden a compradores individuales.
Obtenga una tasación e inspección una vez que encuentre una casa que le interese.
También tendrá que asegurar la financiación con una preaprobación de la hipoteca.
Haga un seguimiento con su prestamista y su agente para finalizar la venta una vez que los resultados de su inspección parezcan aceptables
