Tanto las acciones como los inmuebles de alquiler se han comportado muy bien durante los últimos 10 años aproximadamente. Pero últimamente, el rendimiento de estas dos clases de activos está cada vez más desconectado.

A muchos inversores les preocupa hoy en día que los precios de las acciones ya no se rijan por los fundamentos, y se prevé que sólo este año se retiren cerca de 100.000 millones de dólares de los fondos de cobertura. Por otro lado, los alquileres unifamiliares (SFR) han generado rendimientos anuales constantes del 10% o más a partir de un activo real que se puede ver y tocar.

Aunque no existe una respuesta sencilla a la pregunta de si los inmuebles de alquiler son mejores que las acciones, hay algunas diferencias fundamentales entre ambos que todo inversor serio debe conocer.

Propiedad real frente a propiedad en papel.

Comprar una acción es como comprar una parte muy pequeña de una empresa. Por ejemplo, Amazon tiene unos 504.000.000 de acciones en circulación. Por lo tanto, si usted gasta 30.000 dólares para comprar 10 acciones de Amazon, poseerá aproximadamente el 0,00000002% de la empresa.

Antiguamente, cuando el precio de una acción subía, solía deberse a unas fuertes ventas, a unos mayores ingresos netos o a una valiosa adquisición. Hoy en día, los directores financieros han dominado el arte de recomprar acciones para aumentar el precio de las acciones en lugar de invertir en sus negocios.

La revista Harvard Business Review (HBR) informó recientemente de que las 465 empresas del índice S&P 500 en enero de 2019 que cotizaron en bolsa entre 2009 y 2018 gastaron 4,3 billones de dólares en recompras de acciones durante ese período de 10 años.

Las recompras que enriquecen a los banqueros de inversión, a los gestores de fondos de cobertura y a los altos ejecutivos de las empresas se realizan a expensas de los accionistas de acciones ordinarias y de los empleados de la empresa.

En cambio, los bienes de alquiler son completamente diferentes. Con la inversión inmobiliaria, usted es dueño de algo real, como el terreno, la propiedad física y el flujo de caja del alquiler que pagan los inquilinos.

Los bienes inmuebles que producen ingresos tienen gastos de explotación, como el mantenimiento y las reparaciones, los honorarios del administrador de la propiedad, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Si se invierte en el tipo adecuado de propiedad de alquiler, utilizando un apalancamiento conservador, la propiedad de alquiler unifamiliar puede generar rendimientos de efectivo del 12% o más.

A diferencia de la posesión de acciones, los inversores en propiedades de alquiler reciben numerosas ventajas fiscales del IRS, incluyendo deducciones de gastos de explotación y de negocio, gastos de depreciación y aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital.

Ventajas e inconvenientes de las acciones.

Invertir en acciones requiere muy poco dinero. Incluso hay plataformas de negociación de acciones en línea que le permiten comprar acciones fraccionadas de una acción. Así, en lugar de pagar 3.000 dólares por una sola acción de Amazon, puede comprar 1.000 dólares de una acción parcial de Amazon.

Aunque las acciones tienen una gran liquidez, también se tiene un control muy limitado sobre lo que dice o hace el consejero delegado de una empresa. Un tuit mal enviado o un inesperado mal informe de resultados trimestrales pueden hacer que los precios de las acciones se desplomen fácilmente un 10% o más durante un solo día de negociación.

A continuación, analizamos algunos de los pros y los contras de poseer acciones y bonos en lugar de bienes inmuebles:

Pros.

• Alto nivel de liquidez.
• Muy fácil de diversificar entre diferentes empresas y sectores industriales.
• Opción conveniente para las cuentas de jubilación.
• Muchas bolsas ofrecen tasas de transacción gratuitas.
• Opere las 24 horas del día con una conexión a Internet desde cualquier parte del mundo.

Contras.

• No hay control sobre lo que una empresa que cotiza en bolsa hace con su dinero.
• El mercado de valores es más volátil que el inmobiliario.
• No todas las acciones que cotizan en bolsa pagan un dividendo recurrente.
• La facilidad de negociación conduce a decisiones de inversión emocionales.
• Las plusvalías de las acciones no se pueden diferir fiscalmente.

Ventajas e inconvenientes del alquiler de inmuebles.

Muchos inversores inmobiliarios principiantes se sorprenden al saber que también es posible invertir en inmuebles con muy poco dinero. Puede comprar acciones de un REIT (real estate investment trust), aportar dinero a un crowdfunding inmobiliario o participar en una sociedad limitada.

El apalancamiento es otra forma de invertir en bienes inmuebles sin inmovilizar una gran cantidad de su capital de inversión. Al hacer un pequeño pago inicial, usted obtiene el control directo de los bienes raíces que producen ingresos y los diversos beneficios fiscales que ofrece la propiedad de alquiler.

Veamos ahora algunos de los principales pros y contras de invertir en inmuebles de alquiler en lugar de en acciones y bonos tradicionales.

Pros.

1. El flujo de caja de los ingresos pasivos por alquiler es similar a los dividendos de las acciones, sólo que en cantidades mucho mayores.
2. Los inmuebles residenciales son fáciles de entender para los propietarios, los prestamistas y los inquilinos, porque todo el mundo sabe lo que es una casa.
3. Las rentas de los inquilinos se pueden utilizar para pagar los gastos de funcionamiento de la propiedad y la hipoteca, con un beneficio en efectivo que queda al final de cada mes.
4. La rentabilidad anual de los alquileres de viviendas unifamiliares es mucho menos volátil que la de las acciones y los bonos.
5. El sector inmobiliario es una cobertura contra la inflación, ya que los aumentos de los precios de los inmuebles superan la tasa anual de inflación..
6. El apalancamiento (o el uso de la deuda para comprar bienes inmuebles) facilita la diversificación de una cartera de inversiones mediante varias propiedades de alquiler en lugar de poner todo su dinero de inversión en un solo edificio.
7. Control directo sobre cuándo y dónde se compra y vende, lo que permite obtener mejores rendimientos y un menor riesgo que con las acciones e incluso los bonos.
8. Las ventajas fiscales incluyen la deducción de los gastos de explotación y de negocio del flujo de caja bruto, y la utilización de los gastos de depreciación no monetarios para reducir los ingresos netos imponibles.
9. Los impuestos sobre las ganancias de capital se pueden aplazar mediante la realización de un intercambio de impuestos diferido según la Sección 1031.

Contras.

1. Los bienes inmuebles tienen menos liquidez que las acciones, por lo que se tarda mucho más en comprar y vender.
2. Costes de transacción más elevados con las comisiones de venta de los agentes inmobiliarios, los gastos de custodia y otros costes de cierre.
3. La autogestión de la propiedad y la gestión de los problemas de mantenimiento y de los inquilinos puede llevar mucho tiempo y, de hecho, reducir el valor de la propiedad.
4. Aumento de la responsabilidad por accidentes de inquilinos e invitados, si no se utiliza la cobertura de seguro correcta y la estructura de propiedad.
5. Las inversiones inmobiliarias pueden ser más difíciles de analizar que las acciones, al menos hasta que se disponga de un sistema y de un equipo local en cada mercado inmobiliario.

¿Es el alquiler de inmuebles realmente menos arriesgado que las acciones?

A primera vista, parece que los inmuebles de alquiler son menos arriesgados que las acciones. Pero, ¿es realmente así?

Para responder a esta pregunta, podemos analizar dos parámetros:

1. Volatilidad de las acciones, de los bonos y de los FRE.

La volatilidad mide la distribución o dispersión de los rendimientos en un periodo de tiempo determinado. En general, cuanto mayor es la volatilidad de un activo, más arriesgado es porque hay una menor probabilidad de recibir los rendimientos previstos.

Algunos inversores profesionales bien capitalizados en el mercado de valores, como los fondos de cobertura, intentan que la volatilidad juegue a su favor. Aunque una estrategia a favor de la volatilidad puede haber funcionado en el pasado, los inversores de hoy parecen rehuir la volatilidad en favor de la previsibilidad. Como informó recientemente Reuters, los inversores han retirado 33.000 millones de dólares de los fondos de cobertura sólo en el primer trimestre de este año.

Gran parte de ese dinero puede acabar invirtiéndo en el mercado de alquiler de viviendas. Según la empresa inmobiliaria comercial SVN, el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en EE.UU. está preparado para las oportunidades de crecimiento a corto plazo.

Utilizando datos de varias fuentes, como el S&P 500 y la Oficina del Censo de EE.UU. Vemos que los inmuebles de alquiler unifamiliares han generado rendimientos anuales de entre el 10% y el 18% en los últimos 25 años. La única excepción fue la crisis financiera mundial de 2008, cuando los rendimientos apenas bajaron del 0% durante un par de años.

Las acciones y los bonos, en cambio, han tenido niveles de volatilidad mucho más altos desde 1992 hasta 2017. En algunos años, las acciones generaron rendimientos anuales del 30% o más, pero también pérdidas de casi el 40% en algunos años. Los bonos tuvieron una volatilidad algo menor que las acciones, oscilando entre rendimientos del 25% en algunos años y pérdidas de casi el 10% en otros.

Para los inversores que buscan rendimientos sólidos y predecibles, los alquileres de viviendas unifamiliares proporcionan comodidad entre la volatilidad de las acciones y los bonos.

2. Relación de recompensa y riesgo de las acciones, bonos y SFR.

La relación recompensa/riesgo se utiliza para ayudar a predecir el potencial de beneficio de una inversión en comparación con el potencial de pérdida.

Si la relación recompensa/riesgo es superior a 1,0, hay más recompensa potencial que riesgo, y viceversa. Así, en igualdad de condiciones, una inversión con una relación recompensa/riesgo de 1,1 tiene menos riesgo que otra inversión con una relación de 0,9.

El alquiler de viviendas unifamiliares es el único activo que tiene una relación recompensa/riesgo superior a 1,0. Incluso los bonos, que a menudo se promocionan como el tipo de inversión más «seguro», tienen más riesgo que recompensa en los últimos 25 años.

Cuando las acciones pueden ser la mejor opción.

Para los inversores a corto plazo que buscan un alto nivel de liquidez, las acciones son definitivamente mejores que los bienes inmuebles. Los operadores del día, que entran y salen de sus posiciones varias veces al día con la esperanza de obtener pequeñas ganancias incrementales, nunca podrían aplicar su estrategia de alto riesgo a la inversión inmobiliaria.

Investigar las acciones también puede llevar menos tiempo y esfuerzo que analizar los bienes inmuebles que producen ingresos, tiene un menor coste de entrada y es más una inversión pasiva.

Sin embargo, si está dispuesto a dedicar un poco más de tiempo, invertir en propiedades de alquiler puede ser mucho más rentable que las acciones, y con un nivel de riesgo significativamente menor:

• Construir un patrimonio y aumentar su valor neto con la apreciación a largo plazo.
• Generar ingresos pasivos utilizando el alquiler mensual de los inquilinos para pagar la hipoteca y los gastos de funcionamiento.
• Ser propietario de activos reales y físicos es una buena forma de diversificarse de las acciones y bonos de papel.
• Baja correlación entre las acciones y los bienes inmuebles.
• La propiedad inmobiliaria es una cobertura probada contra la inflación, ya que los precios de los inmuebles suben más rápido que la tasa media de inflación.
• La financiación de los bienes inmuebles es fácil, lo que le permite controlar una media de ingresos con un pago inicial relativamente pequeño.
• Los gastos de explotación de la propiedad y de la empresa pueden ser totalmente deducibles, mientras que la depreciación puede utilizarse para reducir los ingresos netos imponibles.
• El IRS sólo permite utilizar los bienes inmuebles en un intercambio de impuestos diferido 1031 para aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital.
• Proporcionar viviendas para trabajadores a familias con ingresos medios es una forma de devolver a la comunidad y ayudar a la economía local.